Der Hausmeister in der Nebenkostenabrechnung: Aufgaben, Kosten und was Mieter tun können, wenn er mangelhaft arbeitet

Na, wieder mal Bauchschmerzen wegen deiner Nebenkostenabrechnung? Besonders der Posten "Hausmeister" sorgt oft für Fragezeichen. Keine Sorge, das geht vielen Mietern so! In diesem Ratgeber nehme ich dich an die Hand und erkläre dir alles, was du über den Hausmeister in deiner Nebenkostenabrechnung wissen musst. Wir klären, welche Aufgaben er hat, welche Kosten abgerechnet werden dürfen und was du tun kannst, wenn du mit seiner Leistung unzufrieden bist. Los geht's!

Was macht ein Hausmeister eigentlich?

Der Hausmeister ist so etwas wie die gute Seele des Hauses. Er kümmert sich um viele Dinge, die für ein angenehmes Wohnumfeld wichtig sind. Seine Aufgaben können vielfältig sein, hier ein paar Beispiele:

• •Reinigung: Treppenhaus, Keller, Gehwege, Mülltonnenplätze
• •Gartenpflege: Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub entfernen
• •Winterdienst: Schneeräumen und Streuen bei Glatteis
• •Kleinere Reparaturen: Glühbirnen wechseln, tropfende Wasserhähne reparieren
• •Überwachung: Kontrolle der Haustechnik, Meldung von Schäden an den Vermieter
• •Mülltonnen: Rausstellen und Reinigen der Mülltonnen

Wichtig ist: Der Aufgabenbereich des Hausmeisters ist nicht gesetzlich festgelegt. Er ergibt sich aus dem Mietvertrag oder einer separaten Vereinbarung zwischen Vermieter und Hausmeister. Schau also am besten mal in deinen Mietvertrag, was dort genau steht.

Welche Kosten für den Hausmeister dürfen in der Nebenkostenabrechnung stehen?

Grundsätzlich gilt: Nur Betriebskosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Das bedeutet, dass nur Kosten, die durch den laufenden Betrieb des Hauses entstehen, abgerechnet werden dürfen. Dazu gehören auch die Kosten für den Hausmeister, aber eben nur für Tätigkeiten, die Betriebskosten sind.

Folgende Kosten für den Hausmeister sind in der Regel umlagefähig:

• •Lohn: Das Gehalt des Hausmeisters inklusive Lohnnebenkosten (Sozialversicherung, etc.)
• •Materialkosten: Kosten für Reinigungsmittel, Streusalz, etc.
• •Geräte und Werkzeuge: Kosten für die Anschaffung und Wartung von Geräten wie Rasenmäher, Schneefräse, etc.
• •Versicherungen: Betriebshaftpflichtversicherung für den Hausmeister

Vergleichbare Tätigkeiten: Was ist, wenn andere Arbeiten übernehmen?

Manchmal übernimmt der Hausmeister auch Tätigkeiten, die eigentlich von anderen Dienstleistern erledigt werden müssten. Beispielsweise kann er auch Aufgaben des Gärtners oder Reinigungspersonals übernehmen. Das ist grundsätzlich möglich, aber: Die Kosten für diese Tätigkeiten dürfen dann nicht höher sein, als wenn ein externer Dienstleister beauftragt worden wäre. Der Vermieter muss also darauf achten, dass die Hausmeisterkosten in einem angemessenen Verhältnis zu den erbrachten Leistungen stehen.

Wenn du den Verdacht hast, dass die Hausmeisterkosten zu hoch sind, weil er Aufgaben übernimmt, die eigentlich andere erledigen müssten, solltest du das in deiner Nebenkostenabrechnung beanstanden.

Der Hausmeister macht seinen Job nicht richtig: Was kann ich tun?

Das ist natürlich ärgerlich! Wenn du das Gefühl hast, dass der Hausmeister seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt, hast du verschiedene Möglichkeiten:

1. 1.Gespräch suchen: Sprich zunächst mit dem Hausmeister selbst und schildere ihm deine Kritikpunkte. Vielleicht lässt sich das Problem ja im persönlichen Gespräch lösen.
2. 2.Vermieter informieren: Wenn das Gespräch mit dem Hausmeister nichts bringt, informiere deinen Vermieter schriftlich über die Mängel. Beschreibe genau, welche Aufgaben nicht oder nur mangelhaft erledigt werden.
3. 3.Mietminderung: Wenn die Mängel erheblich sind und das Wohnen beeinträchtigen, hast du unter Umständen das Recht, die Miete zu mindern. Wichtig ist, dass du den Vermieter vorher schriftlich über die Mängel informierst und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzt. Am besten holst du dir hier juristischen Rat, bevor du die Miete minderst.
4. 4.Kürzung der Hausmeisterkosten: Wenn der Hausmeister seine Aufgaben nur mangelhaft erfüllt, kannst du unter Umständen die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung kürzen. Auch hier gilt: Du musst den Vermieter vorher schriftlich über die Mängel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Die Höhe der Kürzung hängt vom Einzelfall ab und richtet sich nach dem Umfang der Mängel.

BGH-Urteil beachten: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen entschieden, dass Mieter das Recht haben, die Nebenkosten zu kürzen, wenn der Hausmeister seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 242/11). Allerdings musst du nachweisen, dass die Mängel tatsächlich vorliegen und das Wohnen beeinträchtigen.

Konkrete Tipps zur Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung:

• •Vergleiche: Vergleiche die Hausmeisterkosten mit den Vorjahren. Gibt es auffällige Steigerungen?
• •Belegeinsicht: Fordere Belegeinsicht beim Vermieter an. So kannst du die einzelnen Kostenpositionen genauer prüfen.
• •Prüfe den Aufgabenbereich: Entspricht der abgerechnete Betrag den Aufgaben, die der Hausmeister tatsächlich erledigt?
• •Hole dir Hilfe: Wenn du dir unsicher bist, kannst du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden.

Fazit

Die Hausmeisterkosten sind ein wichtiger Bestandteil der Nebenkostenabrechnung. Es ist wichtig, dass du deine Rechte kennst und die Abrechnung sorgfältig prüfst. Wenn du den Verdacht hast, dass etwas nicht stimmt, scheue dich nicht, deinen Vermieter zu kontaktieren und deine Ansprüche geltend zu machen. Mit etwas Recherche und Durchsetzungsvermögen kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel für den Hausmeister bezahlst! Denk daran, dass du nicht alles hinnehmen musst und für dein gutes Wohngefühl kämpfen kannst!