Die versteckte Umlage von Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung: Welche Policen Mieter nicht zahlen müssen!

Na, wieder mal die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und denkst dir: "Was zum Teufel soll das alles kosten?" Keine Sorge, das geht vielen so! Besonders knifflig wird's, wenn's um die Versicherungskosten geht. Da versuchen Vermieter gerne mal, Kosten umzulegen, die du gar nicht zahlen musst. Aber keine Panik, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung: Was ist überhaupt erlaubt?

Grundsätzlich gilt: Nicht alle Versicherungskosten dürfen einfach so auf dich umgelegt werden. Welche das sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort steht, welche Kosten als Betriebskosten gelten und somit auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Aber Achtung: Auch wenn eine Versicherung in der BetrKV genannt ist, heißt das noch lange nicht, dass der Vermieter sie beliebig teuer abschließen darf! Er muss immer das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Das bedeutet, er muss die günstigste, angemessene Versicherung wählen.

Diese Versicherungen darf dein Vermieter umlegen:

Okay, lass uns konkret werden. Welche Versicherungen darf dein Vermieter denn nun tatsächlich auf dich umlegen?

• •Gebäudeversicherung: Das ist der Klassiker und in der Regel auch unstrittig. Die Gebäudeversicherung schützt das Haus vor Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm und Hagel. Diese Kosten dürfen auf dich umgelegt werden.
• •Gewässerschadenhaftpflichtversicherung: Schützt vor Schäden, die durch auslaufendes Öl oder andere Gewässer gefährdende Stoffe entstehen. Auch diese Kosten sind umlagefähig.
• •Glasversicherung: Wenn das Gebäude über eine Glasversicherung verfügt, dürfen die Kosten ebenfalls umgelegt werden.
• •Haftpflichtversicherung für das Gebäude: Wichtig: Hier geht es um die Haftpflichtversicherung FÜR das Gebäude, nicht um die private Haftpflichtversicherung des Vermieters! Diese deckt Schäden ab, die Dritten durch das Gebäude entstehen (z.B. wenn ein Ziegel vom Dach fällt).

Achtung Falle: Diese Versicherungen musst du NICHT bezahlen!

Jetzt kommen wir zum spannenden Teil: Welche Versicherungskosten darf dein Vermieter NICHT auf dich abwälzen? Hier lauern nämlich die größten Stolpersteine!

• •Rechtsschutzversicherung für Vermieter: Ein absolutes No-Go! Eine Rechtsschutzversicherung, die der Vermieter für seine eigenen Streitigkeiten abschließt, hat in deiner Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Das hat der BGH (Urteil vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 245/17) klargestellt. Die Begründung: Die Versicherung dient ausschließlich den Interessen des Vermieters.
• •Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Hier ist Vorsicht geboten! Diese Versicherung deckt Risiken ab, die über die reine Gebäudehaftpflicht hinausgehen (z.B. bei Vermietung von Ferienwohnungen). Nur der Teil der Versicherung, der tatsächlich auf das Mietobjekt entfällt und sich mit der Gebäudehaftpflicht deckt, darf umgelegt werden.
• •Mietausfallversicherung: Diese Versicherung schützt den Vermieter vor Mietausfällen, wenn ein Mieter nicht zahlt. Das ist reines Vermieterrisiko und darf nicht auf dich umgelegt werden!
• •Versicherungen für Leerstand: Auch wenn Wohnungen leer stehen, darf der Vermieter die Versicherungskosten dafür nicht auf die anderen Mieter umlegen.
• •Unfallversicherung für den Vermieter: Alles, was mit der persönlichen Absicherung des Vermieters zu tun hat, geht dich nichts an!

Merke: Wenn du in deiner Nebenkostenabrechnung Positionen findest, die dir komisch vorkommen, frag nach! Dein Vermieter muss dir Belege vorlegen, aus denen die Kosten hervorgehen.

So prüfst du deine Nebenkostenabrechnung richtig:

Okay, du hast jetzt eine Ahnung, welche Versicherungen umlagefähig sind und welche nicht. Aber wie gehst du konkret vor, um deine Nebenkostenabrechnung zu prüfen?

1. 1.Formale Prüfung: Ist die Abrechnung fristgerecht eingegangen? Musst du laut Mietvertrag überhaupt Nebenkosten zahlen? Sind alle Angaben korrekt (Adresse, Abrechnungszeitraum, etc.)?
2. 2.Überprüfung der einzelnen Positionen: Sind alle Kostenarten in der BetrKV aufgeführt? Sind die Kosten nachvollziehbar aufgeschlüsselt? Sind die Umlageschlüssel korrekt (z.B. Wohnfläche)?
3. 3.Belegeinsicht: Fordere Belege für alle Positionen an, die dir unklar sind. Dein Vermieter ist verpflichtet, dir Einsicht in die Originalbelege zu gewähren. Nimm dir Zeit und prüfe die Belege sorgfältig.
4. 4.Vergleich mit Vorjahresabrechnungen: Haben sich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark verändert? Wenn ja, frage nach dem Grund.
5. 5.Widerspruch einlegen: Wenn du Fehler in der Abrechnung findest, lege innerhalb der Widerspruchsfrist (in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) schriftlich Widerspruch ein.

Praxis-Tipp: Mach dir eine Liste mit allen Versicherungen, die in deiner Nebenkostenabrechnung aufgeführt sind. Recherchiere im Internet oder frage bei deinem Mieterverein nach, ob diese Versicherungen wirklich umlagefähig sind.

Was tun, wenn der Vermieter unberechtigte Kosten umlegt?

Du hast festgestellt, dass dein Vermieter Kosten für eine Rechtsschutzversicherung oder eine andere nicht umlagefähige Versicherung in Rechnung stellt? Dann solltest du wie folgt vorgehen:

1. 1.Schriftlicher Widerspruch: Lege schriftlich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ein. Begründe deinen Widerspruch genau und nenne die entsprechenden Paragraphen der BetrKV oder Urteile des BGH.
2. 2.Zahlung unter Vorbehalt: Zahle die Nebenkostenabrechnung unter Vorbehalt. Das bedeutet, du zahlst den Betrag, aber behältst dir das Recht vor, ihn zurückzufordern, falls dein Widerspruch erfolgreich ist.
3. 3.Rechtliche Beratung: Wenn dein Vermieter deinen Widerspruch ablehnt, solltest du dich rechtlich beraten lassen. Ein Anwalt oder dein Mieterverein kann dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.
4. 4.Klage: Im schlimmsten Fall musst du Klage vor dem Amtsgericht erheben.

Fazit: Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Buch mit sieben Siegeln. Aber mit ein bisschen Wissen und Sorgfalt kannst du verhindern, dass du für unnötige Versicherungskosten aufkommen musst. Prüfe deine Abrechnung genau, scheue dich nicht, Belege anzufordern und Widerspruch einzulegen, wenn du Fehler findest. Lass dich im Zweifelsfall von einem Experten beraten. So behältst du den Überblick und sparst bares Geld! Denk immer daran: Es ist dein Recht, eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erhalten. Also, ran an die Abrechnung und lass dich nicht übers Ohr hauen!