Photovoltaik-Überschuss: Müssen Mieter für den selbst verbrauchten Strom des Vermieters in der Nebenkostenabrechnung zahlen?

Hey du,

Mal wieder die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und direkt Bauchschmerzen bekommen? Keine Sorge, das geht vielen so! Besonders knifflig wird's, wenn auf einmal Posten auftauchen, die du so gar nicht kennst. Und was ist, wenn der Vermieter eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) auf dem Dach hat und dir plötzlich Kosten für seinen selbst verbrauchten Strom in Rechnung stellt? Klingt komisch? Ist es oft auch! Lass uns das mal genauer anschauen.

Photovoltaik auf dem Dach: Grundsätzlich erstmal super!

Erstmal: Photovoltaikanlagen sind klasse! du produzieren umweltfreundlichen Strom und können langfristig Kosten sparen. Auch für dich als Mieter kann das Vorteile haben, zum Beispiel wenn der Allgemeinstrom (Treppenhausbeleuchtung, Aufzug etc.) durch die PV-Anlage günstiger wird. Aber: Du musst nicht für jeden Aspekt der PV-Anlage deines Vermieters zahlen.

Der springende Punkt: Dein Verbrauch vs. Vermieterverbrauch

Das Entscheidende ist, wer welchen Strom verbraucht. Grundsätzlich gilt: Du zahlst nur für das, was du verbrauchst oder was allgemein verbraucht wird (und im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart ist). Der Strom, den dein Vermieter selbst verbraucht – zum Beispiel für seine private Wohnung im selben Haus oder für sein Büro – hat in deiner Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen!

Wann darf der Vermieter PV-Kosten auf dich umlegen?

Die gute Nachricht: Nicht alles, was mit der PV-Anlage zu tun hat, ist automatisch umlagefähig. Die schlechte Nachricht: Es gibt Ausnahmen.

Dein Vermieter darf dir unter bestimmten Voraussetzungen Kosten für die PV-Anlage in Rechnung stellen, wenn:

• •Die Umlagefähigkeit im Mietvertrag vereinbart ist: Hier muss klar stehen, dass Kosten für die PV-Anlage umlagefähig sind. Eine allgemeine Formulierung wie "alle Betriebskosten" reicht dafür nicht aus. Es muss explizit die PV-Anlage genannt werden.
• •Der Allgemeinstrom durch die PV-Anlage günstiger wird: Wenn die PV-Anlage dazu beiträgt, dass der Strom für Treppenhausbeleuchtung, Aufzug oder Gartenbeleuchtung günstiger ist, kannst du an diesen Einsparungen beteiligt werden. Aber Achtung: Der Vermieter muss die Einsparungen transparent nachweisen!
• •Ein Mieterstrommodell vorliegt: Hierbei wird der von der PV-Anlage erzeugte Strom direkt an die Mieter verkauft. Das ist aber ein separates Vertragsverhältnis und muss klar von der Nebenkostenabrechnung getrennt sein.

Was, wenn der Vermieter seinen Eigenverbrauch trotzdem abrechnet?

Das ist der Punkt, an dem es knifflig wird. Viele Vermieter versuchen, den selbst verbrauchten Strom unter "allgemeinen Betriebskosten" zu verstecken oder unklare Formulierungen zu verwenden. Aber das ist nicht erlaubt!

Hier sind deine Schritte, wenn du den Verdacht hast, dass dein Vermieter seinen Eigenverbrauch abrechnet:

1. 1.Nebenkostenabrechnung genau prüfen: Schau dir die Abrechnungspositionen genau an. Gibt es Posten wie "PV-Anlagenbetrieb" oder ähnliches? Werden die Kosten transparent aufgeschlüsselt?
2. 2.Belegeinsicht fordern: Du hast das Recht, alle Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen. Fordere diese schriftlich an! So kannst du prüfen, wie die Kosten genau zustande gekommen sind und ob der Vermieter seinen Eigenverbrauch abgerechnet hat.
3. 3.Abrechnung beanstanden: Wenn du Fehler entdeckst oder den Verdacht hast, dass der Vermieter seinen Eigenverbrauch abrechnet, musst du die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Einspruchsfrist (meistens 12 Monate nach Erhalt) schriftlich beanstanden. Begründe deinen Einspruch genau und lege Beweise vor, falls du welche hast.
4. 4.Rechtlichen Rat einholen: Wenn der Vermieter auf deinen Einspruch nicht reagiert oder ihn ablehnt, solltest du dich rechtlich beraten lassen. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht kann dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

BGH-Urteile: Was sagen die Gerichte?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Nebenkostenabrechnung beschäftigt und dabei klare Regeln aufgestellt. Grundsätzlich gilt:

• •Transparenzgebot: Die Nebenkostenabrechnung muss für dich als Mieter nachvollziehbar sein. Die einzelnen Kostenpositionen müssen klar aufgeschlüsselt und verständlich erklärt werden (BGH, Urteil vom 27.01.2010, VIII ZR 39/09).
• •Umlagefähigkeit: Nur die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten dürfen auf dich umgelegt werden (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).
• •Verursachungsprinzip: Du zahlst nur für die Kosten, die durch deinen Verbrauch oder den allgemeinen Verbrauch entstanden sind (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 41/10).

Diese Urteile stärken deine Position als Mieter. Dein Vermieter kann nicht einfach irgendwelche Kosten in die Nebenkostenabrechnung schreiben, sondern muss sich an die gesetzlichen Regeln halten.

Praktische Tipps für dich:

• •Mietvertrag genau lesen: Bevor du eine Wohnung mietest, lies dir den Mietvertrag genau durch. Achte besonders auf die Regelungen zu den Betriebskosten und ob Kosten für eine PV-Anlage erwähnt werden.
• •Nebenkostenabrechnung prüfen: Nimm dir Zeit, um deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig zu prüfen. Vergleiche die Kosten mit den Vorjahren und achte auf ungewöhnliche Posten.
• •Belegeinsicht nutzen: Mach von deinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch. So kannst du die Kosten besser nachvollziehen und Fehler entdecken.
• •Einspruchsfrist beachten: Wenn du Fehler in der Nebenkostenabrechnung findest, musst du diese innerhalb der Einspruchsfrist beanstanden.
• •Mieterverein beitreten: Ein Mieterverein kann dir bei Fragen zur Nebenkostenabrechnung helfen und dich im Streitfall rechtlich vertreten.

Fazit: Dein Recht auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung

Lass dich nicht verunsichern! Du hast das Recht auf eine korrekte und transparente Nebenkostenabrechnung. Wenn du den Verdacht hast, dass dein Vermieter seinen Eigenverbrauch abrechnet, solltest du das nicht einfach hinnehmen. Prüfe die Abrechnung genau, fordere Belegeinsicht an und scheue dich nicht, deinen Einspruch einzulegen. Im Zweifelsfall hol dir rechtlichen Rat. Denk dran: Du bist nicht allein und es gibt viele Möglichkeiten, deine Rechte als Mieter zu schützen. Also, Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!