Verjährung von Nachforderungen in der Nebenkostenabrechnung: Wann Vermieter Pech haben und Mieter nicht mehr zahlen müssen (BGH-Urteile)

Mist, schon wieder Post vom Vermieter! Und dieses Mal ist es die Nebenkostenabrechnung. Hoffentlich gibt es keine böse Überraschung… und wenn doch, musst du dann alles zahlen, egal wie lange das her ist? Keine Sorge, da gibt es Grenzen! In diesem Artikel erkläre ich dir alles zur Verjährung von Nachforderungen in deiner Nebenkostenabrechnung – wann der Vermieter leer ausgeht und du dein Geld behalten darfst.

Was bedeutet Verjährung überhaupt?

Stell dir vor, du hast deinem Freund vor einem Jahr 50 Euro geliehen. Wenn er sich jetzt meldet und das Geld zurückhaben will, ist das kein Problem. Aber was, wenn er erst in zehn Jahren ankommt? Dann ist der Anspruch wahrscheinlich verjährt.

Genauso ist es bei der Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter hat nicht ewig Zeit, Nachforderungen geltend zu machen. Nach einer bestimmten Frist ist der Anspruch verjährt und du musst nicht mehr zahlen, auch wenn die Forderung an sich berechtigt wäre. Das dient deinem Schutz, damit du nicht Jahre später noch mit alten Rechnungen konfrontiert wirst.

Die magische Zahl: Drei Jahre

Die gute Nachricht: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt laut § 195 BGB nur drei Jahre. Das bedeutet, dass Nachforderungen aus deiner Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nach drei Jahren verjähren.

Aber Achtung: Die drei Jahre beginnen nicht mit dem Datum der Nebenkostenabrechnung!

Wann beginnt die Verjährungsfrist?

Der Startpunkt für die Verjährung ist das Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter von diesem Anspruch weiß oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte wissen müssen (§ 199 BGB).

Klingt kompliziert? Hier ein Beispiel:

• •Du hast im Jahr 2022 in deiner Wohnung gewohnt.
• •Der Vermieter schickt dir im Juni 2023 die Nebenkostenabrechnung für 2022.
• •Die Verjährungsfrist für eventuelle Nachforderungen beginnt am 31. Dezember 2023 um 24:00 Uhr.
• •Der Vermieter muss die Nachforderung also bis zum 31. Dezember 2026 geltend machen, sonst ist sie verjährt.

Was passiert, wenn der Vermieter die Frist verpasst?

Wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist, musst du die Nachforderung nicht mehr bezahlen. Du kannst dich auf die Einrede der Verjährung berufen. Das bedeutet, du teilst dem Vermieter schriftlich mit, dass du die Zahlung aufgrund der Verjährung verweigerst.

Aber Achtung: Du musst dich aktiv auf die Verjährung berufen! Das Gericht wird das nicht automatisch prüfen. Wenn du die Nachforderung einfach bezahlst, obwohl sie verjährt ist, kannst du das Geld später nicht zurückfordern.

Was kann die Verjährung beeinflussen?

Es gibt ein paar Stolpersteine, die du kennen solltest:

• •Hemmung der Verjährung: Bestimmte Ereignisse können die Verjährung hemmen. Das bedeutet, dass die Verjährungsfrist für eine bestimmte Zeit "pausiert" und nach dem Ende des hemmenden Ereignisses weiterläuft. Beispiele für eine Hemmung sind Verhandlungen zwischen dir und dem Vermieter über die Nachforderung oder die Einleitung eines Mahnverfahrens.
• •Neubeginn der Verjährung: In seltenen Fällen kann die Verjährung auch komplett neu beginnen. Das passiert zum Beispiel, wenn du die Nachforderung anerkennst, auch wenn du sie vielleicht nicht hättest zahlen müssen.
• •Verzicht auf die Einrede der Verjährung: Du kannst auch auf dein Recht verzichten, dich auf die Verjährung zu berufen. Das solltest du aber nur tun, wenn du dir ganz sicher bist, dass die Forderung berechtigt ist und du sie bezahlen möchtest.

Was sagt der BGH dazu?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit der Verjährung von Nebenkostenabrechnungen beschäftigt. Die Urteile des BGH bestätigen im Wesentlichen die oben genannten Grundsätze. Zum Beispiel hat der BGH entschieden, dass die Verjährungsfrist für Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen drei Jahre beträgt und dass der Fristbeginn sich nach § 199 BGB richtet. Es ist wichtig, die aktuellen Urteile zu kennen, um deine Rechte als Mieter bestmöglich zu schützen. Google einfach mal nach "BGH Urteile Verjährung Nebenkosten".

Praktische Tipps für dich:

• •Überprüfe jede Nebenkostenabrechnung sorgfältig. Achte auf Fehler und Unstimmigkeiten.
• •Bewahre deine Nebenkostenabrechnungen gut auf. So kannst du später nachvollziehen, wann die Verjährungsfrist beginnt.
• •Notiere dir wichtige Fristen. Am besten trägst du den 31. Dezember des dritten Jahres nach dem Abrechnungsjahr in deinen Kalender ein.
• •Wenn du eine Nachforderung erhältst, prüfe sofort, ob die Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist.
• •Sprich mit dem Vermieter, wenn du Fragen hast. Vielleicht lässt sich das Problem im Gespräch lösen.
• •Wenn du unsicher bist, hole dir rechtlichen Rat. Ein Mieterverein oder ein Anwalt kann dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

Fazit

Die Verjährung von Nachforderungen in der Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiger Schutz für dich als Mieter. Merke dir: Drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, kann es für den Vermieter eng werden. Aber Achtung, es gibt Ausnahmen und Besonderheiten! Überprüfe deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig, behalte die Fristen im Blick und scheue dich nicht, dir rechtlichen Rat zu holen, wenn du unsicher bist. So kannst du sicherstellen, dass du nur das bezahlst, was du auch wirklich musst! Und denk dran: Freundlich, aber bestimmt auftreten! Viel Erfolg!