Abrechnungszeitraum überschritten: Wann die Nebenkostenabrechnung unwirksam ist und Sie nicht zahlen müssen!

Na, flattert bei dir auch regelmäßig die Nebenkostenabrechnung ins Haus und du fragst dich, ob das alles so seine Richtigkeit hat? Keine Sorge, damit bist du nicht allein! Besonders knifflig wird es, wenn der Abrechnungszeitraum überschritten wurde. Dann stellt sich schnell die Frage: Muss ich das überhaupt noch bezahlen? In diesem Ratgeberartikel zeige ich dir, wann eine verspätete Nebenkostenabrechnung unwirksam ist und du dein Geld getrost behalten kannst.

Was ist der Abrechnungszeitraum überhaupt?

Bevor wir ins Detail gehen, klären wir kurz, was der Abrechnungszeitraum ist. Im Grunde ist es der Zeitraum, für den dein Vermieter die Nebenkosten abrechnet. In den meisten Fällen ist das ein Kalenderjahr, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Dein Mietvertrag kann aber auch einen abweichenden Zeitraum festlegen. Wichtig ist: Dieser Zeitraum muss klar definiert sein!

Die magische 12-Monats-Frist: Wann dein Vermieter handeln muss!

Hier kommt der springende Punkt: Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung für den vergangenen Abrechnungszeitraum zukommen zu lassen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums.

Wann eine verspätete Abrechnung trotzdem gültig sein kann

Es gibt Ausnahmen von der Regel. Dein Vermieter kann eine verspätete Abrechnung unter Umständen doch noch geltend machen, wenn er die Verspätung nicht zu verantworten hat. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn:

• •Höhere Gewalt: Ein Brand im Verwaltungsgebäude hat die Buchhaltung lahmgelegt.
• •Verzögerungen durch Dritte: Der Energieversorger hat die Zählerstände verspätet mitgeteilt.
• •Eigenes Verschulden des Mieters: Du hast deine Zählerstände zu spät gemeldet und dadurch die Erstellung der Abrechnung verzögert.

Aber Achtung: Dein Vermieter muss dir die Gründe für die Verspätung nachvollziehbar darlegen und beweisen! Bloße Ausreden reichen nicht. Im Zweifelsfall solltest du dich rechtlich beraten lassen.

Was passiert, wenn die Frist überschritten wurde?

Wenn die 12-Monats-Frist verstrichen ist und keine triftigen Gründe für die Verspätung vorliegen, ist die Nebenkostenabrechnung in der Regel unwirksam. Das bedeutet: Du musst die Nachzahlung nicht leisten! Bereits geleistete Vorauszahlungen können aber unter Umständen nicht zurückgefordert werden. Hier kommt es auf den Einzelfall an.

Einwendungsfrist: Nutze deine Chance!

Selbst wenn die Abrechnung pünktlich kommt, solltest du sie genau prüfen! Du hast nämlich nach Erhalt der Abrechnung eine Einwendungsfrist von 12 Monaten. Innerhalb dieser Frist kannst du Fehler in der Abrechnung beanstanden. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung.

Verjährung: Wann dein Vermieter leer ausgeht

Neben der 12-Monats-Frist für die Erstellung der Abrechnung gibt es auch noch die Verjährungsfrist. Diese beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Aber Achtung: Die Verjährung kann unterbrochen werden, zum Beispiel durch eine Mahnung oder eine Klage.

Praktische Tipps für dich: So gehst du vor

• •Prüfe den Abrechnungszeitraum: Stelle sicher, dass der Abrechnungszeitraum in der Abrechnung korrekt angegeben ist.
• •Achte auf die Frist: Merke dir, wann die 12-Monats-Frist für die Erstellung der Abrechnung abläuft.
• •Kontrolliere die Abrechnung: Nimm dir Zeit, die Abrechnung genau zu prüfen. Achte auf Fehler und Unstimmigkeiten.
• •Erhebe Einwendungen: Wenn du Fehler entdeckst, erhebe schriftlich Einwendungen und schicke sie per Einschreiben mit Rückschein an deinen Vermieter.
• •Lass dich beraten: Wenn du dir unsicher bist oder die Abrechnung sehr komplex ist, hole dir rechtlichen Rat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt.

BGH-Urteile: Was die Richter sagen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in zahlreichen Urteilen mit dem Thema Nebenkostenabrechnung auseinandergesetzt. Ein wichtiger Grundsatz ist, dass der Vermieter die Abrechnung so gestalten muss, dass du als Mieter sie nachvollziehen kannst (BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 142/05). Außerdem hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter die Verspätung der Abrechnung zu verantworten hat, wenn er sich nicht ausreichend um die rechtzeitige Erstellung gekümmert hat (BGH, Urteil vom 29.01.2020, Az. VIII ZR 65/19).

Fazit: Bleib am Ball und prüfe deine Rechte!

Eine verspätete Nebenkostenabrechnung ist ärgerlich, aber kein Grund zur Panik! Wenn die 12-Monats-Frist überschritten wurde und keine triftigen Gründe für die Verspätung vorliegen, musst du die Nachzahlung in der Regel nicht leisten. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und die Abrechnung genau prüfst. Scheue dich nicht, Einwendungen zu erheben und dich im Zweifelsfall rechtlich beraten zu lassen. So kannst du sicherstellen, dass du nicht mehr zahlst als du musst!