Der Hausmeister als Kostenfalle? So prüfen Mieter die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung richtig!

Na, schon wieder die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten? Und diesmal sind die Hausmeisterkosten besonders hoch? Keine Panik, das kennen viele Mieter! Oftmals fragt man sich, ob die Kosten wirklich gerechtfertigt sind und ob man nicht zu viel zahlt. Keine Sorge, ich helfe dir dabei, die Hausmeisterkosten in deiner Nebenkostenabrechnung genauer unter die Lupe zu nehmen und herauszufinden, ob alles mit rechten Dingen zugeht.

Was darf der Hausmeister überhaupt abrechnen?

Bevor wir uns in die Details stürzen, ist es wichtig zu wissen, welche Aufgaben eines Hausmeisters überhaupt umlagefähig sind. Grundsätzlich gilt: Alle Tätigkeiten, die dem Gebäude und den Bewohnern zugutekommen, können in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Dazu gehören typischerweise:

• •Reinigung des Treppenhauses: Saubere Stufen sind wichtig!
• •Gartenpflege: Rasen mähen, Hecken schneiden, Unkraut jäten.
• •Winterdienst: Schnee räumen und Streuen, damit du sicher aus dem Haus kommst.
• •Kleinreparaturen: Defekte Glühbirnen austauschen, tropfende Wasserhähne reparieren (aber Achtung: Hier gibt es Grenzen, dazu später mehr).
• •Bedienung und Wartung von technischen Anlagen: Heizung, Aufzug, etc.
• •Mülltonnen bereitstellen: Ein Job, den keiner mag, aber jemand muss ihn machen.

Wo lauern die Fallen? – Unzulässige Kosten in der Nebenkostenabrechnung

Nicht alles, was der Hausmeister so treibt, darf auch in der Nebenkostenabrechnung landen. Hier sind ein paar typische Kostenfallen, auf die du achten solltest:

• •Verwaltungstätigkeiten: Die Organisation der Müllabfuhr oder die Koordination von Handwerkern sind Sache des Vermieters und dürfen nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.
• •Reparaturen über Kleinreparaturen hinaus: Größere Reparaturen am Gebäude oder an den technischen Anlagen sind Vermietersache. Die sogenannten Kleinreparaturen sind nur bis zu einer bestimmten Grenze umlagefähig. Diese Grenze ist im Mietvertrag festgelegt und liegt meistens zwischen 75 und 150 Euro pro Reparatur und Jahr. Das bedeutet, wenn der Hausmeister eine komplette Heizung repariert, darf das nicht über die Nebenkosten laufen!
• •Reine Schönheitsreparaturen: Streichen von Fassaden oder ähnliches sind nicht umlagefähig.
• •Private Tätigkeiten des Hausmeisters: Wenn der Hausmeister im Auftrag des Vermieters dessen private Wohnung renoviert, darf das natürlich nicht in deiner Nebenkostenabrechnung auftauchen.

Merke: Lass dich nicht von schwammigen Formulierungen abspeisen! Wenn du dir unsicher bist, frag beim Vermieter nach einer detaillierten Aufschlüsselung.

So prüfst du die Hausmeisterkosten in deiner Nebenkostenabrechnung

Jetzt wird es konkret! Hier sind ein paar Tipps, wie du die Hausmeisterkosten in deiner Nebenkostenabrechnung kritisch unter die Lupe nimmst:

1. 1.Detaillierte Aufschlüsselung verlangen: Dein Vermieter ist verpflichtet, dir eine detaillierte Aufschlüsselung der Hausmeisterkosten vorzulegen. Daraus muss hervorgehen, welche Tätigkeiten der Hausmeister genau ausgeführt hat und wie viel Zeit er dafür aufgewendet hat.
2. 2.Mietvertrag und Hausordnung checken: Sind die abgerechneten Tätigkeiten überhaupt im Mietvertrag oder in der Hausordnung als Aufgaben des Hausmeisters aufgeführt?
3. 3.Umlageschlüssel prüfen: Werden die Hausmeisterkosten korrekt auf die einzelnen Mietparteien verteilt? Der Umlageschlüssel muss im Mietvertrag festgelegt sein. Häufig ist das die Wohnfläche.
4. 4.Zeitaufwand hinterfragen: Kommt dir der Zeitaufwand für bestimmte Tätigkeiten übertrieben vor? Vergleiche die Angaben mit deinen eigenen Beobachtungen. Wie oft wird das Treppenhaus wirklich geputzt?
5. 5.Vergleichsangebote einholen (lassen): Hier kommt der Clou! Auch wenn du selbst nicht direkt ein Angebot einholst, ist es wichtig zu wissen, dass der Vermieter verpflichtet ist, wirtschaftlich zu handeln. Das bedeutet, er muss bei der Auswahl des Hausmeisters auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Sprich deinen Vermieter ruhig darauf an, ob er Vergleichsangebote eingeholt hat. Er muss dir diese nicht zwingend vorlegen, aber allein die Frage kann schon Wunder wirken.
6. 6.Prüfe die Qualifikation des Hausmeisters: Für bestimmte Aufgaben, wie beispielsweise die Wartung der Heizungsanlage, benötigt der Hausmeister eine spezielle Qualifikation. Frage nach entsprechenden Nachweisen.
7. 7.Belegeinsicht fordern: Du hast das Recht, die Originalbelege für die Hausmeisterkosten einzusehen. Das gibt dir die Möglichkeit, die Angaben in der Abrechnung zu überprüfen.
8. 8.BGH-Urteile beachten: Der Bundesgerichtshof hat sich schon mehrfach mit der Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten befasst. So hat der BGH beispielsweise entschieden, dass unverhältnismäßig hohe Hausmeisterkosten nicht umlagefähig sind (BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 186/12). Informiere dich über die aktuelle Rechtsprechung.
9. 9.Gespräch mit dem Vermieter suchen: Wenn du Unstimmigkeiten feststellst, suche das Gespräch mit deinem Vermieter. Vielleicht lässt sich das Problem im persönlichen Gespräch klären.
10. 10.Hilfe suchen: Wenn du mit der Prüfung der Nebenkostenabrechnung überfordert bist, kannst du dich an den Mieterverein oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden.

Was tun, wenn die Hausmeisterkosten zu hoch sind?

Wenn du nach deiner Prüfung der Meinung bist, dass die Hausmeisterkosten in deiner Nebenkostenabrechnung zu hoch sind oder unberechtigte Positionen enthalten, solltest du Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen. Das muss schriftlich und innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung erfolgen. Im Widerspruch solltest du genau begründen, welche Positionen du beanstandest und warum.

Unwirtschaftlichkeit: Ein wichtiger Punkt

Wie bereits erwähnt, ist dein Vermieter verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln. Das bedeutet, er muss bei der Beauftragung des Hausmeisters auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Wenn die Hausmeisterkosten im Vergleich zu anderen Objekten in deiner Umgebung deutlich höher sind, kann das ein Indiz für Unwirtschaftlichkeit sein. In diesem Fall hast du gute Chancen, die Nebenkostenabrechnung erfolgreich anzufechten. Achte hier auch darauf, ob der Hausmeister vielleicht unnötige Zusatzleistungen erbringt, die nicht notwendig wären.

Fazit: Kontrolle ist besser

Die Prüfung der Hausmeisterkosten in deiner Nebenkostenabrechnung kann zwar etwas Zeit in Anspruch nehmen, aber es lohnt sich! Mit den oben genannten Tipps und etwas detektivischem Spürsinn kannst du herausfinden, ob du wirklich nur für die Leistungen zahlst, die dir und dem Gebäude zugutekommen. Scheue dich nicht, deinen Vermieter zu hinterfragen und deine Rechte als Mieter wahrzunehmen. Nur so kannst du sicherstellen, dass du nicht unnötig draufzahlst. Und denk dran: Im Zweifel hilft dir der Mieterverein weiter! Viel Erfolg bei deiner Prüfung!