Dürfen Vermieter die Kosten für eine Dachrinnenreinigung in der Nebenkostenabrechnung umlegen? Aktuelle BGH-Urteile und was Mieter wissen müssen

Na, wieder mal die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten und Fragezeichen über dem Kopf? Keine Sorge, das geht vielen so! Heute nehmen wir uns mal ein ganz spezielles Thema vor: die Dachrinnenreinigung. Darf dein Vermieter die Kosten dafür einfach so in deiner Nebenkostenabrechnung aufführen? Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen.

Dachrinnenreinigung in der Nebenkostenabrechnung – Was geht und was nicht?

Stell dir vor, du bekommst deine Nebenkostenabrechnung und entdeckst dort einen Posten für die Dachrinnenreinigung. Dein erster Gedanke ist vielleicht: "Moment mal, dafür soll ich zahlen?" Verständlich! Grundsätzlich gilt: Nicht alles, was der Vermieter so auf die Abrechnung packt, muss auch wirklich von dir bezahlt werden.

Ob die Kosten für die Dachrinnenreinigung umlagefähig sind, hängt von einigen Faktoren ab. Der springende Punkt ist, ob es sich um Betriebskosten oder Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten handelt. Und da liegt oft der Hase im Pfeffer.

Betriebskosten vs. Instandhaltung/Instandsetzung – Der Knackpunkt

Betriebskosten sind Kosten, die regelmäßig anfallen und dem laufenden Betrieb des Gebäudes dienen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Gartenpflege, den Hausmeister oder eben bestimmte Reinigungsarbeiten. Diese Kosten können grundsätzlich auf dich als Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde.

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hingegen sind Kosten für Reparaturen, die notwendig sind, um den ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen. Dazu gehören zum Beispiel die Reparatur eines undichten Daches oder die Erneuerung einer kaputten Dachrinne. Diese Kosten sind grundsätzlich Sache des Vermieters und dürfen nicht auf dich umgelegt werden.

Warum ist die Dachrinnenreinigung so ein Sonderfall?

Die Dachrinnenreinigung ist ein Grenzfall. du kann sowohl Aspekte der Instandhaltung als auch des laufenden Betriebs haben. Verstopfte Dachrinnen können nämlich dazu führen, dass Wasser nicht richtig abfließen kann und das Gebäude beschädigt wird. Das wäre dann ein Fall von Instandhaltung. Andererseits kann die regelmäßige Reinigung der Dachrinnen auch dazu dienen, solche Schäden von vornherein zu verhindern und den ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes zu erhalten.

Hier kommt die Verkehrssicherungspflicht ins Spiel. Der Vermieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass von seinem Gebäude keine Gefahren ausgehen. Dazu gehört auch, dass herabfallendes Laub oder Eis von verstopften Dachrinnen niemanden gefährden.

Was sagt der BGH dazu?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Vergangenheit bereits mehrfach mit der Umlagefähigkeit von Betriebskosten auseinandergesetzt. Speziell zur Dachrinnenreinigung gibt es zwar kein explizites Urteil, aber die generellen Aussagen des BGH helfen uns weiter.

Wichtig ist: Der BGH legt Wert darauf, dass im Mietvertrag klar und verständlich geregelt ist, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Eine allgemeine Formulierung wie "alle Betriebskosten" reicht oft nicht aus. Die einzelnen Kostenarten müssen im Idealfall konkret benannt werden.

Ein relevantes Urteil (auch wenn es nicht direkt die Dachrinnenreinigung betrifft) ist beispielsweise das Urteil vom 08.12.2010, Az. VIII ZR 268/09. Darin hat der BGH klargestellt, dass Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern umlagefähig sind, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Das zeigt, dass regelmäßige Wartungsarbeiten, die der Sicherheit dienen, grundsätzlich als Betriebskosten angesehen werden können.

Wie verhältst du dich richtig? – Tipps für Mieter

1. 1.Mietvertrag prüfen: Schau dir deinen Mietvertrag genau an. Ist die Umlage von Betriebskosten überhaupt vereinbart? Und wenn ja, sind dort auch Kosten für die Dachrinnenreinigung explizit aufgeführt oder gibt es eine Formulierung, die diese Kosten einschließt?
2. 2.Belegeinsicht fordern: Lass dir die Originalrechnung für die Dachrinnenreinigung zeigen. Daraus sollte hervorgehen, was genau gemacht wurde. War es eine reine Reinigungsaktion oder wurden auch Reparaturen durchgeführt?
3. 3.Argumentieren: Wenn du der Meinung bist, dass die Kosten zu Unrecht umgelegt wurden, solltest du das schriftlich beim Vermieter beanstanden. Begründe deine Beanstandung und verweise auf die Unterscheidung zwischen Betriebs- und Instandhaltungskosten.
4. 4.Professionelle Hilfe suchen: Wenn du dir unsicher bist, kannst du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden. Die können dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.
5. 5.Wartung oder Reparatur? Kläre mit dem Vermieter ab, ob es sich um eine reine Wartung handelt, die regelmäßig durchgeführt wird, oder ob im Zuge der Reinigung auch Reparaturen notwendig waren. Reparaturen dürfen nicht auf dich umgelegt werden.
6. 6.Regelmäßigkeit: Wird die Dachrinnenreinigung regelmäßig durchgeführt (z.B. einmal jährlich), spricht das eher für eine umlagefähige Wartungsmaßnahme. Findet sie nur unregelmäßig statt, möglicherweise sogar nach einem Schaden, ist es eher Instandhaltung.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung

Stell dir vor, in deiner Nebenkostenabrechnung steht: "Dachrinnenreinigung: 100 Euro". Du schaust in deinen Mietvertrag und findest unter "Betriebskosten" den Punkt "Reinigung der Dachrinnen". In diesem Fall sieht es schlecht aus, die Kosten lassen sich wahrscheinlich auf dich umlegen.

Anders sieht es aus, wenn im Mietvertrag nur steht: "Umlage aller Betriebskosten". Dann könntest du argumentieren, dass die Dachrinnenreinigung nicht explizit genannt wird und somit nicht umlagefähig ist.

Wenn die Rechnung für die Dachrinnenreinigung zusätzlich noch eine Reparatur der Dachrinne enthält, solltest du die Kosten für die Reparatur herausrechnen lassen.

Fazit: Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!

Die Umlagefähigkeit der Dachrinnenreinigung ist ein komplexes Thema, bei dem es auf die Details ankommt. Entscheidend ist, was in deinem Mietvertrag steht und ob es sich um reine Wartungskosten oder auch um Reparaturkosten handelt. Wenn du Zweifel hast, scheue dich nicht, Belege einzusehen und professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. So stellst du sicher, dass du nur das bezahlst, was du auch wirklich bezahlen musst. Und denk dran: Fragen kostet nichts! Viel Erfolg bei der Prüfung deiner nächsten Nebenkostenabrechnung!