Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Aufgaben, Abgrenzung zu Reparaturen und unzulässige Tätigkeiten

Na, wieder mal 'ne dicke Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und fragst dich, was der Hausmeister eigentlich so treibt und ob das alles seine Richtigkeit hat? Keine Sorge, das geht vielen Mietern so! Gerade die Hausmeisterkosten sind oft ein Punkt, bei dem man genauer hinschauen sollte. In diesem Ratgeber zeige ich dir, wie du die Hausmeisterkosten in deiner Nebenkostenabrechnung checkst, welche Aufgaben erlaubt sind, was als Reparatur gilt und welche Tätigkeiten gar nicht abgerechnet werden dürfen. Los geht's!

Was darf der Hausmeister eigentlich abrechnen?

Zuerst einmal: Der Hausmeister ist Gold wert, wenn er sich gut um das Gebäude kümmert und dafür sorgt, dass alles in Schuss ist. Aber nicht alles, was er macht, darf auch über die Nebenkosten auf dich umgelegt werden. Grundsätzlich dürfen nur Kosten für Aufgaben abgerechnet werden, die im Mietvertrag oder in der Hausordnung explizit als umlagefähig vereinbart sind. Schau also zuerst mal dort nach!

Typische Aufgaben, die in der Regel umlagefähig sind, sind:

• •Gartenpflege: Rasen mähen, Hecken schneiden, Blumen gießen – eben alles, damit der Garten schön aussieht.
• •Winterdienst: Schnee räumen und Streuen, damit du sicher aus dem Haus kommst.
• •Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume: Damit es sauber und ordentlich ist.
• •Bedienung und Wartung von technischen Anlagen: Heizung, Aufzug, Lüftung – alles, was reibungslos funktionieren muss.
• •Kleinere Reparaturen: Dazu später mehr.
• •Mülltonnen rausstellen: Auch wenn's nicht jedermanns Traumjob ist.

Hausmeisterkosten: Wie viel ist zu viel?

Eine pauschale Antwort auf die Frage, wie hoch die Hausmeisterkosten sein dürfen, gibt es leider nicht. Das hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe des Gebäudes, dem Umfang der Aufgaben und dem ortsüblichen Lohnniveau.

Reparatur oder Instandhaltung: Wo ist der Unterschied?

Hier wird's knifflig! Denn während die Kosten für Instandhaltung (also die Erhaltung des guten Zustands) grundsätzlich umlagefähig sind, dürfen Reparaturen (also die Beseitigung von Schäden) nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.

Beispiele:

• •Instandhaltung: Der Hausmeister ölt regelmäßig die Scharniere der Haustür, damit sie nicht quietschen. Umlagefähig!
• •Reparatur: Die Haustür ist kaputt und muss repariert werden. Nicht umlagefähig!

Warum ist das so? Reparaturen sind Vermietersache. Er muss dafür sorgen, dass das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Du zahlst schließlich Miete dafür!

BGH-Urteil: Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (z.B. Az. VIII ZR 128/05) klargestellt, dass Kosten für die Beseitigung von Mängeln, die auf Abnutzung oder Beschädigung beruhen, nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Unzulässige Tätigkeiten: Was darf der Hausmeister NICHT abrechnen?

Es gibt einige Tätigkeiten, die der Hausmeister zwar vielleicht ausführt, die aber definitiv nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden dürfen:

• •Verwaltungsaufgaben: Zum Beispiel die Erstellung der Nebenkostenabrechnung selbst (das ist Vermietersache).
• •Leerwohnungsrenovierungen: Wenn eine Wohnung leer steht und der Hausmeister sie für den nächsten Mieter renoviert, geht dich das nichts an.
• •Reparaturen an Gemeinschaftseigentum, die nicht "klein" sind: Hier gilt die Grenze der "kleinen" Reparaturen. Das ist aber ein schwammiger Begriff, den Gerichte oft unterschiedlich interpretieren. Im Allgemeinen sind Reparaturen, die über einen Betrag von etwa 75 bis 100 Euro pro Einzelfall hinausgehen, nicht mehr als "klein" anzusehen und somit nicht umlagefähig. Die Gesamtsumme aller "kleinen" Reparaturen darf nicht unverhältnismäßig hoch sein.
• •Tätigkeiten, die der Vermieter selbst erledigen könnte: Wenn der Vermieter beispielsweise für die Gartenpflege einen teuren Hausmeister engagiert, obwohl er das selbst machen könnte, kann das unzulässig sein.

So prüfst du deine Nebenkostenabrechnung: Schritt für Schritt

1. 1.Mietvertrag und Hausordnung prüfen: Was ist vereinbart?
2. 2.Nebenkostenabrechnung genau lesen: Welche Kosten sind aufgeführt? Wie hoch sind die Hausmeisterkosten im Vergleich zum Vorjahr?
3. 3.Aufgabenbeschreibung anfordern: Was macht der Hausmeister konkret?
4. 4.Rechnungen einsehen: Du hast das Recht, die Originalrechnungen einzusehen.
5. 5.Widerspruch einlegen: Bei Unklarheiten oder unzulässigen Kosten.

Fazit

Die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung sind oft ein komplexes Thema. Aber mit diesem Ratgeber bist du bestens gerüstet, um deine Abrechnung zu prüfen und unzulässige Kosten zu erkennen. Denk daran: Du hast das Recht, deine Nebenkostenabrechnung zu hinterfragen und dich gegen ungerechtfertigte Forderungen zu wehren. Also, ran an die Abrechnung und viel Erfolg bei der Prüfung!