Hausmeistertätigkeiten vs. Instandhaltung: Wie Mieter unzulässige Kosten in der Nebenkostenabrechnung entlarven (inkl. Checkliste)

Na, schon wieder Bauchschmerzen beim Blick auf deine Nebenkostenabrechnung bekommen? Besonders der Posten "Hausmeister" sorgt oft für Fragezeichen. Kein Wunder, denn da verstecken sich manchmal Kosten, die du gar nicht zahlen musst! Keine Sorge, wir bringen Licht ins Dunkel. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du Hausmeistertätigkeiten von Instandhaltungskosten unterscheidest und unzulässige Kosten in deiner Nebenkostenabrechnung entlarvst.

Der Hausmeister – Dein Allrounder im Haus?

Der Hausmeister ist oft der gute Geist des Hauses. Er kümmert sich um viele Dinge, die das Wohnen angenehmer machen: Treppenhaus putzen, Mülltonnen rausstellen, Glühbirnen wechseln oder den Garten pflegen. Diese Tätigkeiten sind umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind. Aber Achtung! Nicht alles, was der Hausmeister macht, darf auch auf dich umgelegt werden.

Wo liegt der Hase im Pfeffer? Abgrenzungsproblematik!

Das Problem liegt oft in der Abgrenzung zwischen Hausmeistertätigkeiten und Instandhaltung/Instandsetzung. Hausmeistertätigkeiten sind regelmäßige, wiederkehrende Arbeiten, die den ordnungsgemäßen Zustand des Hauses erhalten. Instandhaltung und Instandsetzung hingegen sind Reparaturen, die notwendig werden, um Schäden zu beheben oder die Funktionsfähigkeit von Anlagen wiederherzustellen.

• •Instandhaltung: Der Gehweg hat Risse und muss repariert werden. Das ist nicht umlagefähig.

Was darf umgelegt werden, was nicht? Die wichtigsten Unterschiede

Lass uns das mal genauer anschauen. Hier eine Übersicht, was in der Regel umlagefähig ist und was nicht:

Umlagefähig (wenn im Mietvertrag vereinbart):

• •Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsflächen: Das ist klassische Hausmeistertätigkeit.
• •Gartenpflege: Rasen mähen, Hecken schneiden, Unkraut jäten.
• •Schneeräumdienst: Räumen und Streuen von Gehwegen und Zufahrten.
• •Mülltonnen rausstellen: Eine typische Aufgabe des Hausmeisters.
• •Kleinere Reparaturen: Austausch von Glühbirnen in Gemeinschaftsräumen, Beseitigung kleinerer Verstopfungen. (Aber Achtung, siehe unten!)

Nicht umlagefähig:

• •Reparaturen: Austausch einer defekten Heizung, Reparatur des Daches, Erneuerung von Fenstern.
• •Verwaltungskosten: Kosten für die Hausverwaltung selbst.
• •Instandsetzungskosten: Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nach einem Schaden.
• •Kosten für die Anschaffung neuer Geräte: Zum Beispiel ein neuer Rasenmäher. (Es sei denn, die Kosten sind sehr gering und werden als "Kleinreparatur" deklariert - hier aber genau prüfen!)
• •Arbeiten, die der Hausmeister im Auftrag der Eigentümer durchführt und die ausschließlich deren Pflichten betreffen.

Achtung Falle: Kleinreparaturklausel!

Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Diese Klausel erlaubt es dem Vermieter, Kosten für kleinere Reparaturen (z.B. tropfender Wasserhahn, defekter Rollladen) auf den Mieter umzulegen. Allerdings gibt es hier klare Grenzen:

• •Der einzelne Reparaturfall darf einen bestimmten Betrag (meist zwischen 75 und 100 Euro) nicht überschreiten.
• •Die Gesamtsumme der Kleinreparaturen pro Jahr darf ebenfalls einen bestimmten Betrag nicht überschreiten (oft 6-8% der Jahreskaltmiete).
• •Die Kleinreparaturklausel muss wirksam sein. du darf dich nicht unangemessen benachteiligen.

Prüfe deine Kleinreparaturklausel genau! Ist sie unwirksam, musst du die Kosten nicht tragen.

So entlarvst du unzulässige Kosten: Deine Checkliste

1. 1.Mietvertrag prüfen: Was steht im Mietvertrag über die Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten? Sind die Aufgaben des Hausmeisters klar definiert?
2. 2.Nebenkostenabrechnung genau prüfen: Sind die Kosten für den Hausmeister detailliert aufgeschlüsselt? Werden einzelne Tätigkeiten genannt?
3. 3.Belegeinsicht fordern: Du hast das Recht, die Originalbelege für die Nebenkostenabrechnung einzusehen. Fordere diese bei deinem Vermieter an!
4. 4.Aufschlüsselung verlangen: Wenn die Kosten für den Hausmeister nur pauschal angegeben sind, verlange eine detaillierte Aufschlüsselung nach Stunden und Tätigkeiten.
5. 5.Hinterfragen: Sind die Kosten für bestimmte Tätigkeiten plausibel? Sind die Arbeitszeiten des Hausmeisters realistisch?
6. 6.Instandhaltungskosten identifizieren: Achte auf Begriffe wie "Reparatur", "Erneuerung", "Austausch". Diese Kosten sind in der Regel nicht umlagefähig.
7. 7.Kleinreparaturklausel prüfen: Ist die Kleinreparaturklausel wirksam? Überschreiten die Kosten die vereinbarten Grenzen?
8. 8.Vergleichswerte suchen: Erkundige dich bei anderen Mietern im Haus oder im Bekanntenkreis, wie hoch deren Hausmeisterkosten sind.
9. 9.Fachkundige Hilfe: Wenn du dir unsicher bist, wende dich an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt.

BGH-Urteile im Blick

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mehrfach mit dem Thema Hausmeisterkosten auseinandergesetzt. Einige wichtige Urteile:

• •BGH, Urteil vom 16.05.2007, Az. VIII ZR 270/06: Der Vermieter muss die Kosten für den Hausmeister nachvollziehbar aufschlüsseln.
• •BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az. VIII ZR 341/14: Eine Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Diese Urteile zeigen, dass du als Mieter Rechte hast und dich nicht alles gefallen lassen musst.

Beispielrechnung: Finde den Fehler!

Stell dir vor, in deiner Nebenkostenabrechnung steht folgender Posten:

"Hausmeister: 2.400 Euro"

Bei der Belegeinsicht stellst du fest, dass der Hausmeister folgende Tätigkeiten durchgeführt hat:

• •Treppenhausreinigung
• •Gartenpflege
• •Reparatur der Klingelanlage
• •Austausch eines defekten Heizkörpers in einer Wohnung

Der Fehler liegt hier klar im Austausch des Heizkörpers. Das ist eine Instandsetzungsmaßnahme und darf nicht auf die Mieter umgelegt werden. Du musst also die Kosten für den Heizkörper aus der Hausmeisterrechnung herausrechnen lassen.

Fazit: Sei wachsam und nutze deine Rechte!

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Buch mit sieben Siegeln. Aber mit ein bisschen Wissen und Sorgfalt kannst du unzulässige Kosten entlarven und dein Geld zurückfordern. Sei wachsam, prüfe deine Abrechnung genau und scheue dich nicht, deine Rechte als Mieter einzufordern. Denn am Ende geht es um dein hart verdientes Geld! Viel Erfolg bei der Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung!