Die 12-Monats-Frist: Wann Vermieter Nebenkosten nachfordern dürfen (und wann nicht!) – mit Checkliste für Mieter

Mist, schon wieder eine Nebenkostenabrechnung im Briefkasten? Und dieses Mal sollst du sogar nachzahlen? Keine Panik! Bevor du jetzt gleich in Schnappatmung verfällst, lass uns mal ganz genau hinschauen, ob die Nachforderung überhaupt rechtens ist. Denn es gibt eine superwichtige Frist, die dein Vermieter einhalten muss: Die 12-Monats-Frist!

In diesem Ratgeber zeige ich dir, wann dein Vermieter Nebenkosten nachfordern darf und wann du getrost Einspruch einlegen kannst. Und damit du den Überblick behältst, gibt's am Ende noch eine praktische Checkliste für dich!

Was ist die 12-Monats-Frist überhaupt?

Stell dir vor, dein Vermieter könnte sich ewig Zeit lassen, dir die Nebenkostenabrechnung zu schicken. Irgendwann würdest du komplett den Überblick verlieren, wofür du eigentlich bezahlst. Deshalb gibt es die 12-Monats-Frist. du ist in § 556 Abs. 3 BGB festgelegt und besagt Folgendes:

Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit, nachdem der Abrechnungszeitraum abgelaufen ist, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Versäumt er diese Frist, kann er in der Regel keine Nachforderungen mehr geltend machen.

Wann beginnt die Frist zu laufen?

Ganz wichtig: Die Frist beginnt nicht einfach so zu laufen, sondern erst mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Der Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum, für den die Nebenkosten abgerechnet werden. Meistens ist das ein Kalenderjahr, aber es kann auch ein anderes Jahr sein, zum Beispiel vom 1. Juli bis zum 30. Juni.

Schau also genau in deinem Mietvertrag nach, welcher Abrechnungszeitraum vereinbart ist. Das ist entscheidend!

Was passiert, wenn die Frist überschritten wurde?

Wenn dein Vermieter die 12-Monats-Frist versäumt hat, ist das erstmal gut für dich. Denn das bedeutet, dass er keine Nachforderungen mehr geltend machen kann. Du musst also nichts nachzahlen!

Aber Achtung: Das gilt nicht für Guthaben. Wenn sich aus der Abrechnung ein Guthaben für dich ergibt, steht dir das weiterhin zu – auch wenn die Frist überschritten wurde!

Ausnahmen bestätigen die Regel: Wann die Frist doch keine Rolle spielt

Wie so oft im Leben gibt es auch hier Ausnahmen. Es gibt nämlich Fälle, in denen dein Vermieter auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist noch Nebenkosten nachfordern darf. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn er die Fristüberschreitung nicht selbst zu verschulden hat.

Mögliche Gründe für eine unverschuldete Fristüberschreitung sind:

• •Verspätete Abrechnung durch den Energieversorger: Wenn dein Vermieter beispielsweise erst sehr spät die Abrechnung vom Wasserversorger bekommt, kann das ein Grund sein, die Frist zu überschreiten.
• •Komplizierte Abrechnung: Wenn die Abrechnung sehr kompliziert ist und dein Vermieter viel Zeit für die Erstellung benötigt, kann das auch ein Grund sein.

BGH-Urteil Vlll ZR 249/15: Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter die Gründe für die verspätete Abrechnung unverzüglich mitteilen muss, sobald er Kenntnis davon hat. Andernfalls verwirkt er seinen Anspruch auf Nachzahlung.

Was du tun kannst, wenn du eine verspätete Abrechnung bekommst

1. 1.Prüfe die Frist: Wann endet der Abrechnungszeitraum? Wann hast du die Abrechnung erhalten? Liegen zwischen dem Ende des Abrechnungszeitraums und dem Datum, an dem du die Abrechnung erhalten hast, mehr als 12 Monate?
2. 2.Prüfe die Gründe für die Verspätung: Hat dein Vermieter dir Gründe für die Verspätung genannt? Sind diese Gründe plausibel und nachweisbar?
3. 3.Lege Widerspruch ein: Wenn die Frist überschritten wurde und dein Vermieter keine plausiblen Gründe für die Verspätung nennen kann, lege unverzüglich Widerspruch gegen die Nachforderung ein. Am besten schriftlich per Einschreiben mit Rückschein.
4. 4.Zahle unter Vorbehalt: Wenn du dir unsicher bist, ob die Nachforderung rechtens ist, kannst du die Nachzahlung "unter Vorbehalt" leisten. Das bedeutet, dass du dir das Recht vorbehältst, das Geld zurückzufordern, falls die Nachforderung unberechtigt ist.
5. 5.Suche dir Hilfe: Wenn du dir unsicher bist, kannst du dich an den Mieterverein oder einen Anwalt wenden. Die können dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

Checkliste: 12-Monats-Frist bei der Nebenkostenabrechnung

Damit du bei der nächsten Nebenkostenabrechnung bestens vorbereitet bist, hier eine kleine Checkliste:

• •[ ] Abrechnungszeitraum prüfen: Welcher Zeitraum wird abgerechnet? (Steht im Mietvertrag)
• •[ ] Frist berechnen: Wann endet die 12-Monats-Frist?
• •[ ] Zugangsdatum der Abrechnung notieren: Wann hast du die Abrechnung erhalten?
• •[ ] Fristüberschreitung prüfen: Wurde die 12-Monats-Frist eingehalten?
• •[ ] Gründe für Verspätung prüfen: Hat der Vermieter Gründe für eine Verspätung genannt? Sind diese plausibel?
• •[ ] Widerspruch einlegen (ggf.): Wenn die Frist überschritten wurde und keine plausiblen Gründe vorliegen, Widerspruch einlegen.
• •[ ] Unter Vorbehalt zahlen (ggf.): Wenn du dir unsicher bist, die Nachzahlung unter Vorbehalt leisten.
• •[ ] Hilfe suchen (ggf.): Bei Unklarheiten Mieterverein oder Anwalt kontaktieren.

Fazit

Die 12-Monats-Frist ist ein wichtiger Schutz für dich als Mieter. du sorgt dafür, dass du nicht ewig auf deine Nebenkostenabrechnung warten musst und dein Vermieter nicht unendlich Zeit hat, Nachforderungen zu stellen.

Denk daran, die Frist zu prüfen und dich nicht scheuen, Widerspruch einzulegen, wenn sie überschritten wurde und keine plausiblen Gründe für die Verspätung vorliegen. Mit dieser Checkliste und dem Wissen aus diesem Artikel bist du bestens gerüstet, um deine Rechte zu wahren und dich vor unberechtigten Nachforderungen zu schützen. Lass dich nicht unterkriegen!