Die 12-Monats-Frist bei der Nebenkostenabrechnung: Wann Vermieter Nachforderungen stellen dürfen (und wann nicht!)

Na, schon wieder Herzrasen beim Blick auf die Nebenkostenabrechnung bekommen? Keine Sorge, das kennen wir alle! Besonders ärgerlich wird's, wenn da plötzlich eine Nachforderung auftaucht und du dich fragst: "Dürfen die das überhaupt?" Ein wichtiger Punkt, den du als Mieter kennen solltest, ist die 12-Monats-Frist. Klingt kompliziert, ist es aber gar nicht. Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen!

Was genau bedeutet die 12-Monats-Frist?

Stell dir vor, du hast im Dezember 2023 deine Nebenkostenabrechnung für 2022 bekommen. Super, denkst du, alles erledigt. Aber Moment mal! Was, wenn dein Vermieter im Februar 2024 plötzlich ankommt und sagt: "Ups, da haben wir uns verrechnet, du musst noch was nachzahlen!"?

Hier kommt die 12-Monats-Frist ins Spiel. du besagt, dass dein Vermieter dir die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen muss. Klingt logisch, oder?

Konkret bedeutet das: Wenn dein Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist (also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember), dann muss die Abrechnung bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres bei dir sein. Im obigen Beispiel musste die Abrechnung für 2022 also bis zum 31. Dezember 2023 bei dir eintrudeln.

Was passiert, wenn die Frist gerissen wird?

Jetzt wird's spannend: Was passiert, wenn dein Vermieter die 12-Monats-Frist verpasst? Gute Nachrichten: Dann musst du in der Regel keine Nachzahlung leisten! Der Anspruch deines Vermieters auf Nachzahlung ist nämlich verwirkt – futsch, weg, erledigt!

Das ist im § 556 Abs. 3 BGB geregelt.

Aber Achtung: Das gilt nicht für dein Guthaben! Wenn sich aus der verspäteten Abrechnung ergibt, dass du Geld zurückbekommst, dann muss dein Vermieter dir das Guthaben trotzdem auszahlen. Denn die Frist gilt nur für Nachforderungen, nicht für Guthaben.

Gibt es Ausnahmen von der Regel?

Ja, leider gibt es ein paar Ausnahmen, die du kennen solltest. Dein Vermieter kann trotz verspäteter Abrechnung noch eine Nachforderung stellen, wenn er die Verspätung nicht zu verantworten hat.

Was bedeutet das? Das bedeutet, dass die Verspätung durch Umstände verursacht wurde, die dein Vermieter nicht beeinflussen konnte. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn:

• •Dein Vermieter die Abrechnung rechtzeitig anfertigen lassen hat, aber das zuständige Unternehmen (z.B. der Energieversorger) die Daten zu spät geliefert hat.
• •Es zu unerwarteten, komplexen Problemen bei der Abrechnung gekommen ist, die eine längere Bearbeitungszeit erfordert haben (z.B. ein komplizierter Wasserrohrbruch mit vielen Beteiligten).
• •Dein Vermieter unverschuldet krank war und sich deshalb nicht rechtzeitig um die Abrechnung kümmern konnte.

Merke dir: Die Beweislast liegt bei deinem Vermieter! Er muss nachweisen, dass er die Verspätung nicht zu verschulden hat.

Was ist mit Vorauszahlungen?

Du zahlst jeden Monat Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Das ist normal. Aber was passiert, wenn die Abrechnung eine Nachzahlung ergibt?

Ganz einfach: Die Nachzahlung ist der Betrag, der über deine geleisteten Vorauszahlungen hinausgeht. Wenn du also im Jahr 1200 Euro Nebenkosten vorausgezahlt hast und die Abrechnung ergibt, dass du eigentlich 1400 Euro hättest zahlen müssen, dann musst du 200 Euro nachzahlen (sofern die Frist eingehalten wurde!).

Was tun, wenn du Zweifel an der Abrechnung hast?

Du hast die Abrechnung bekommen und denkst dir: "Moment mal, das kann doch nicht stimmen!" Keine Panik! Du hast das Recht, die Abrechnung zu prüfen und Einsicht in die Belege zu nehmen.

So gehst du vor:

1. 1.Fordere Einsicht in die Belege an: Schreibe deinem Vermieter einen Brief (am besten per Einschreiben) und bitte ihn um Einsicht in die Originalbelege. Du hast das Recht, alle Rechnungen, Verträge und Messprotokolle einzusehen, die für die Abrechnung relevant sind.
2. 2.Prüfe die Abrechnung sorgfältig: Vergleiche die Angaben in der Abrechnung mit den Belegen. Achte auf Fehler, Unstimmigkeiten oder unklare Positionen.
3. 3.Kontaktiere einen Mieterverein oder einen Anwalt: Wenn du dir unsicher bist oder Fehler entdeckst, die du nicht selbst beheben kannst, wende dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht. Die können dir helfen, die Abrechnung zu prüfen und deine Rechte durchzusetzen.

Praktischer Tipp: Notiere dir die Zählerstände (Wasser, Heizung) am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraums. So kannst du die Verbrauchswerte in der Abrechnung besser überprüfen.

Ein paar zusätzliche Tipps für dich:

• •Bewahre alle Nebenkostenabrechnungen sorgfältig auf. Du brauchst sie möglicherweise später, um alte Abrechnungen zu überprüfen oder bei einem Umzug die Nebenkosten deines alten und neuen Wohnorts zu vergleichen.
• •Sprich mit deinem Vermieter, wenn du Fragen hast. Manchmal lassen sich Unklarheiten schon durch ein offenes Gespräch ausräumen.
• •Bezahle die Nachforderung unter Vorbehalt, wenn du dir unsicher bist. So vermeidest du Mahnungen und Inkassoforderungen. Wenn sich später herausstellt, dass die Nachforderung unberechtigt war, kannst du das Geld zurückfordern.
• •Achte auf die Form der Abrechnung. du muss klar, verständlich und nachvollziehbar sein. Dein Vermieter muss die einzelnen Positionen detailliert auflisten und erklären.

Fazit

Die 12-Monats-Frist bei der Nebenkostenabrechnung ist eine wichtige Regel, die dich als Mieter schützt. Wenn dein Vermieter die Frist verpasst und die Verspätung nicht zu verantworten hat, musst du in der Regel keine Nachzahlung leisten. Nutze dein Recht auf Einsicht in die Belege und scheue dich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, wenn du Zweifel an der Abrechnung hast. So behältst du den Überblick und vermeidest böse Überraschungen! Bleib kritisch und informiere dich – dann kann dich so schnell nichts aus der Ruhe bringen, wenn die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert!