Mensch, der Auszug ist geschafft, die Umzugskartons sind ausgepackt und du denkst, jetzt ist endlich Ruhe? Denkste! Da kommt ja noch die Nebenkostenabrechnung ins Spiel. Und gerade nach dem Auszug fragt man sich: Was geht denn da noch? Wie lange hat der Vermieter Zeit? Und was muss ich eigentlich noch bezahlen? Keine Panik, ich helfe dir, den Durchblick zu behalten!
Die Frist läuft: Wann muss die Abrechnung da sein?
Ganz wichtig: Dein Vermieter hat nicht ewig Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zu präsentieren. Es gibt eine klare Frist, die eingehalten werden muss. Diese Frist beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Was bedeutet das konkret?
Nehmen wir an, dein Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr (01.01. - 31.12.) und du bist im Laufe des Jahres ausgezogen. Dann muss dein Vermieter dir die Abrechnung bis zum 31. Dezember des Folgejahres zukommen lassen. Verpasst er diese Frist, hat er Pech gehabt! Dann kann er in der Regel keine Nachforderungen mehr stellen (außer, er hat die Verspätung nicht zu verantworten, aber dazu später mehr).
Ein Beispiel:
- •Du bist am 30. Juni 2024 ausgezogen.
- •Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2024 (01.01. - 31.12.).
- •Dein Vermieter muss dir die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2025 zukommen lassen.
Welche Kosten sind nach dem Auszug noch relevant?
Auch wenn du nicht mehr in der Wohnung wohnst, können bestimmte Kosten trotzdem noch relevant für dich sein. Das liegt daran, dass die Nebenkosten oft nicht tagesgenau abgerechnet werden können.
Typische Kosten, die nach dem Auszug noch anfallen können:
- •Heizkosten: Diese werden oft verbrauchsabhängig abgerechnet. Auch wenn du nicht mehr heizt, kann es sein, dass dein Verbrauch im Abrechnungszeitraum höher war als deine Vorauszahlungen.
- •Wasserkosten: Ähnlich wie bei den Heizkosten kann auch hier ein höherer Verbrauch vorliegen, der nachberechnet wird.
- •Müllgebühren: Diese werden oft pauschal oder nach Personenzahl berechnet. Auch hier kann es sein, dass du für den Zeitraum bis zum Ende des Abrechnungsjahres noch anteilig zahlen musst.
- •Grundsteuer: Die Grundsteuer wird in der Regel auf alle Mieter umgelegt, unabhängig davon, wann sie ausziehen.
- •Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung – diese Kosten werden ebenfalls anteilig auf die Mieter umgelegt.
- •Kosten für Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhausreinigung: Auch hier gilt: Die Kosten werden in der Regel auf alle Mieter umgelegt, auch wenn du schon ausgezogen bist.
- •Kosten für Reparaturen, die erst nach deinem Auszug angefallen sind.
- •Kosten, die nicht im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden.
- •Kosten, die offensichtlich falsch berechnet wurden.
Was tun, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?
Jeder hat mal einen schlechten Tag, auch Vermieter. Daher kann es vorkommen, dass die Nebenkostenabrechnung Fehler enthält. Hier sind ein paar Tipps, was du tun kannst:
- 1.Abrechnung prüfen: Nimm dir Zeit und prüfe die Abrechnung genau. Sind alle Kostenpositionen nachvollziehbar? Wurden die richtigen Verteilerschlüssel verwendet? Sind die Vorauszahlungen korrekt berücksichtigt?
- 2.Belegeinsicht fordern: Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen. Dein Vermieter muss dir die Möglichkeit geben, die Belege zu prüfen. Das kann entweder in seinen Räumlichkeiten oder – nach Absprache – durch Zusendung von Kopien erfolgen.
- 3.Einspruch einlegen: Wenn du Fehler entdeckst, solltest du innerhalb der Einspruchsfrist (in der Regel zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung) schriftlich Einspruch einlegen. Erkläre genau, welche Positionen du beanstandest und warum.
- 4.Zahlung unter Vorbehalt: Zahle den geforderten Betrag, aber unter Vorbehalt. So verhinderst du, dass dein Vermieter Mahngebühren oder Verzugszinsen geltend macht.
Was passiert, wenn der Vermieter die Frist verpasst?
Wie schon erwähnt, hat dein Vermieter zwölf Monate Zeit, dir die Abrechnung zu präsentieren. Verpasst er diese Frist, kann er in der Regel keine Nachforderungen mehr stellen. Das ist im § 556 Abs. 3 BGB geregelt.
Aber Achtung! Es gibt Ausnahmen:
- •Der Vermieter hat die Verspätung nicht zu verschulden: Wenn der Vermieter beispielsweise aufgrund einer Naturkatastrophe oder eines Systemausfalls an der rechtzeitigen Erstellung der Abrechnung gehindert war, kann er die Abrechnung auch später noch nachreichen. Er muss dir aber nachweisen, dass er die Verspätung nicht zu verantworten hat.
- •Du hast die Verspätung verursacht: Wenn du beispielsweise deine Zählerstände nicht rechtzeitig mitgeteilt hast, kann der Vermieter die Abrechnung auch später noch erstellen.
Spezialfall: Verkauf der Immobilie
Was passiert, wenn dein Vermieter die Immobilie verkauft hat, bevor die Nebenkostenabrechnung für deine Mietzeit erstellt wurde? Grundsätzlich gilt: Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung zuständig ist, auch für die Zeit, in der du noch Mieter warst.
Fazit: Checkliste für deine Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug
- •Frist beachten: Dein Vermieter hat zwölf Monate Zeit, dir die Abrechnung zukommen zu lassen.
- •Kosten prüfen: Sind alle Kostenpositionen nachvollziehbar und im Mietvertrag vereinbart?
- •Belegeinsicht fordern: Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen.
- •Einspruch einlegen: Wenn du Fehler entdeckst, lege innerhalb der Frist schriftlich Einspruch ein.
- •Zahlung unter Vorbehalt: Zahle den geforderten Betrag unter Vorbehalt, wenn du Einspruch eingelegt hast.
- •Fristversäumung: Verpasst der Vermieter die Frist, kann er in der Regel keine Nachforderungen mehr stellen.
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