Nebenkostenabrechnung für Garagen/Stellplätze: Was Mieter zahlen müssen (und was nicht!)

Na, flattert bei dir auch regelmäßig die Nebenkostenabrechnung ins Haus und du fragst dich, was da eigentlich alles drinsteht? Besonders knifflig wird's, wenn eine Garage oder ein Stellplatz dazugehört. Keine Sorge, ich helfe dir, den Durchblick zu bekommen! Wir schauen uns ganz genau an, welche Kosten dein Vermieter auf dich umlegen darf und wo du Einspruch einlegen solltest. Los geht's!

Stellplatz-Kosten: Was darf in die Nebenkostenabrechnung?

Klar, du nutzt deinen Stellplatz oder deine Garage und da entstehen Kosten. Aber nicht alles, was der Vermieter veranschlagt, ist auch wirklich zulässig. Grundsätzlich gilt: Dein Vermieter darf nur betriebsnotwendige Kosten auf dich umlegen. Was das genau bedeutet, schauen wir uns jetzt genauer an.

Diese Kosten sind meistens in Ordnung:

• •Grundsteuer: Ein Teil der Grundsteuer für das Grundstück, auf dem sich Garage oder Stellplatz befinden, darf auf dich umgelegt werden.
• •Versicherungen: Hierzu gehören zum Beispiel die Gebäudeversicherung oder eine Haftpflichtversicherung, die den Stellplatz abdeckt.

Reinigung und Beleuchtung: Wenn der Stellplatz oder die Garage gereinigt und beleuchtet wird, sind die Kosten dafür umlagefähig. Denk dran, dass es sich wirklich um Reinigung der* Stellplatzfläche handeln muss, nicht um die allgemeine Gehwegreinigung vor dem Haus!

• •Wartung: Reparaturen und Instandhaltung der Garage, zum Beispiel des Tores oder der Beleuchtung, dürfen abgerechnet werden.
• •Schneeräumung und Streudienst: Gerade im Winter müssen Stellplätze und Zufahrten geräumt werden. Die Kosten dafür darf dein Vermieter auf die Mieter umlegen.

Achtung: Diese Kosten sind oft NICHT umlagefähig!

• •Verwaltungskosten: Die Kosten für die Verwaltung der Immobilie, inklusive der Stellplätze, darf dein Vermieter NICHT in der Nebenkostenabrechnung aufführen. Das ist seine Sache!
• •Instandhaltungsrücklagen: Das Geld, das dein Vermieter für zukünftige Reparaturen anspart (Instandhaltungsrücklage), darf nicht auf dich umgelegt werden. Du zahlst ja bereits für die tatsächliche Wartung.
• •Reparaturen, die durch Verschulden des Vermieters entstanden sind: Wenn der Vermieter beispielsweise eine Reparatur verschuldet hat, kann er die Kosten nicht auf dich abwälzen.
• •Kosten für die Erneuerung der Garage oder des Stellplatzes: Eine komplette Sanierung oder der Neubau eines Stellplatzes sind keine Betriebskosten und dürfen nicht auf dich umgelegt werden.

Merke: Im Zweifel immer nachfragen und Belege einfordern!

Der Teufel steckt im Detail: Was du bei der Abrechnung beachten musst

Okay, du weißt jetzt, welche Kosten grundsätzlich umlagefähig sind und welche nicht. Aber wie prüfst du, ob die Abrechnung korrekt ist? Hier ein paar Tipps:

1. 1.Mietvertrag prüfen: Schau genau in deinem Mietvertrag nach, welche Kostenarten dort als umlagefähig vereinbart sind. Dein Vermieter darf nur die Kosten abrechnen, die im Mietvertrag explizit genannt werden.
2. 2.Abrechnungszeitraum beachten: Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir eintreffen. Sonst ist sie ungültig (es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu verantworten).
3. 3.Belege einfordern: Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen. Mach davon Gebrauch! So kannst du überprüfen, ob die Kosten tatsächlich angefallen sind und ob sie korrekt auf die Mieter verteilt wurden.
4. 4.Verteilerschlüssel überprüfen: Steht im Mietvertrag kein anderer Verteilerschlüssel, gilt in der Regel die Wohnfläche. Achte darauf, dass der Verteilerschlüssel korrekt angewendet wurde. Bei Garagen oder Stellplätzen kann aber auch ein anderer Schlüssel vereinbart sein, z.B. nach Anzahl der Stellplätze.
5. 5.BGH-Urteile kennen: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat schon einige Urteile zu Nebenkostenabrechnungen gefällt. Informiere dich, ob es relevante Urteile gibt, die deinen Fall betreffen. Zum Beispiel hat der BGH entschieden, dass reine "Schönheitsreparaturen" an Garagentoren nicht umlagefähig sind (BGH, Urteil vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06).
6. 6.Fristen beachten: Wenn du Fehler in der Abrechnung findest, musst du innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einspruch einlegen. Ansonsten gilt die Abrechnung als akzeptiert.

Praxis-Tipp: Lege dir einen Ordner an, in dem du alle Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und sonstige relevante Dokumente aufbewahrst. So hast du alles griffbereit, wenn du die Abrechnung prüfen willst.

Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung falsch ist?

Du hast die Nebenkostenabrechnung geprüft und Fehler gefunden? Keine Panik! So gehst du vor:

1. 1.Einspruch einlegen: Schreibe deinem Vermieter einen Brief (am besten per Einschreiben), in dem du die Fehler in der Abrechnung genau benennst und Belege für deine Beanstandungen lieferst. Setze ihm eine angemessene Frist zur Korrektur der Abrechnung.
2. 2.Zurückbehaltungsrecht: Du darfst den strittigen Betrag zurückbehalten, bis die Abrechnung korrigiert wurde. Aber Achtung: Zahle den unstrittigen Teil der Nebenkostenabrechnung fristgerecht, um keine Mahnung zu riskieren.
3. 3.Mieterverein oder Anwalt: Wenn dein Vermieter sich weigert, die Abrechnung zu korrigieren, kannst du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden. Diese können dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

Denk dran: Je besser du deine Rechte kennst und je sorgfältiger du die Nebenkostenabrechnung prüfst, desto geringer ist das Risiko, dass du zu viel zahlst!

Spezialfall: Garage und Wohnung sind getrennt vermietet

Manchmal ist es so, dass du die Wohnung von einem Vermieter mietest, die Garage aber von einem anderen. Oder die Garage ist zwar vom selben Vermieter, aber in einem separaten Mietvertrag geregelt. In diesen Fällen musst du besonders aufpassen! Die Nebenkostenabrechnung für die Garage muss dann auch separat erfolgen und darf nicht einfach in der Nebenkostenabrechnung für die Wohnung enthalten sein. Achte darauf, dass die Kosten korrekt zugeordnet werden.

Fazit: Wissen ist Macht!

Die Nebenkostenabrechnung für Garagen und Stellplätze kann ganz schön kompliziert sein. Aber mit dem richtigen Wissen und einer sorgfältigen Prüfung kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel zahlst. Achte auf die umlagefähigen Kosten, prüfe die Abrechnung genau und scheue dich nicht, Einspruch einzulegen, wenn du Fehler findest. So behältst du die Kontrolle über deine Nebenkosten und sorgst für ein gutes Verhältnis zu deinem Vermieter. Und denk immer dran: Du bist nicht allein! Viele Mieter haben ähnliche Fragen und Probleme. Informiere dich, tausche dich aus und nutze deine Rechte! Viel Erfolg!