Nebenkostenabrechnung: Die 5 größten Mythen, die Mieter kennen sollten (und wie Sie sich schützen)

Na, flattert bei dir auch jedes Jahr die Nebenkostenabrechnung ins Haus und du denkst dir: "Was zum Teufel soll das alles bedeuten?" Keine Sorge, du bist nicht allein! Viele Mieter fühlen sich von diesem Papierdschungel überfordert und zahlen lieber, anstatt sich damit auseinanderzusetzen. Aber das muss nicht sein!

Ich helfe dir, die größten Mythen rund um die Nebenkostenabrechnung zu entlarven, damit du in Zukunft besser vorbereitet bist und dein Recht durchsetzen kannst. Los geht's!

Mythos 1: "Die Nebenkostenabrechnung stimmt sowieso immer."

Falsch! Untersuchungen zeigen, dass ein Großteil der Nebenkostenabrechnungen Fehler enthält. Das kann von simplen Rechenfehlern bis hin zu unzulässigen Kosten reichen. Vertrau also nicht blind darauf, dass alles korrekt ist.

So schützt du dich:

• •Fordere die Originalbelege an: Du hast das Recht, alle Belege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Das ist dein wichtigstes Werkzeug, um Fehler aufzuspüren! Vereinbare einen Termin mit deinem Vermieter oder der Hausverwaltung.
• •Prüfe die formale Richtigkeit: Ist die Abrechnung fristgerecht (innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums) bei dir eingegangen? Ist der Abrechnungszeitraum korrekt angegeben? Fehlen wichtige Angaben?
• •Achte auf die Umlageschlüssel: Wurden die Kosten korrekt auf die Mieter verteilt? Sind die Umlageschlüssel (z.B. Wohnfläche) richtig berechnet?
• •Prüfe auf unzulässige Kosten: Darf der Vermieter diese Kosten überhaupt auf dich umlegen? Dazu später mehr.

Mythos 2: "Mein Vermieter darf alles auf die Nebenkosten umlegen."

Auch falsch! Es gibt klare Regeln, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht. Nicht alles, was der Vermieter bezahlt, darf er auch an dich weitergeben.

So schützt du dich:

• •Lies deinen Mietvertrag genau: Hier steht, welche Nebenkosten umlagefähig sind. Meistens wird auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen.
• •Kenne die Betriebskostenverordnung (BetrKV): Die BetrKV listet alle umlagefähigen Nebenkostenarten auf. Dazu gehören beispielsweise:

* Grundsteuer
* Wasser- und Abwasserkosten
* Heizkosten
* Müllabfuhr
* Gebäudereinigung und Gartenpflege
* Hausmeister
* Sach- und Haftpflichtversicherung

• •Nicht umlagefähig sind: Reparaturen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren des Vermieters.
• •Achte auf "sonstige Betriebskosten": Laut BetrKV sind auch "sonstige Betriebskosten" umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt sind. Das können zum Beispiel Kosten für die Wartung einer Gemeinschaftswaschmaschine oder eine Dachrinnenreinigung sein. Aber Achtung: Pauschale Formulierungen wie "alle sonstigen Kosten" sind unwirksam!
• •BGH-Urteil V ZR 196/10: Der BGH hat entschieden, dass Kosten für die Beseitigung von Graffiti keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen, da sie in der Regel Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten sind.

Mythos 3: "Ich muss die Nebenkostenabrechnung sofort bezahlen, auch wenn sie falsch ist."

Nicht unbedingt! Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst, solltest du innerhalb der Einwendungsfrist von 12 Monaten schriftlich Widerspruch einlegen.

So schützt du dich:

• •Lege Widerspruch ein: Schreibe einen Brief an deinen Vermieter oder die Hausverwaltung, in dem du die Fehler genau benennst und begründest.
• •Zahle unter Vorbehalt: Wenn du dir unsicher bist, ob die Abrechnung korrekt ist, kannst du den geforderten Betrag "unter Vorbehalt" zahlen. Das bedeutet, dass du dir das Recht vorbehältst, die Zahlung zurückzufordern, falls sich herausstellt, dass die Abrechnung fehlerhaft ist.
• •Reagiere innerhalb der Frist: Die Einwendungsfrist beträgt 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung. Versäumst du diese Frist, kannst du deine Ansprüche in der Regel nicht mehr geltend machen.
• •Achte auf Formfehler: Ein formloser Widerspruch per E-Mail ist in der Regel ausreichend. Bewahre aber unbedingt eine Kopie deines Schreibens auf!

Mythos 4: "Bei Pauschalmiete bekomme ich keine Nebenkostenabrechnung."

Das stimmt nur bedingt. Bei einer Inklusivmiete sind alle Nebenkosten bereits in der Miete enthalten, sodass keine separate Abrechnung erfolgt. Bei einer Pauschalmiete hingegen können bestimmte Nebenkosten (z.B. Heizkosten) trotzdem separat abgerechnet werden.

So schützt du dich:

• •Prüfe deinen Mietvertrag: Hier sollte klar definiert sein, ob es sich um eine Inklusiv- oder Pauschalmiete handelt und welche Nebenkosten gegebenenfalls separat abgerechnet werden.
• •Achte auf mögliche Nachforderungen: Auch bei einer Pauschalmiete kann es zu Nachforderungen kommen, wenn die tatsächlichen Kosten die Pauschale übersteigen, dies aber im Mietvertrag so vereinbart wurde.
• •Beachte BGH-Urteil VIII ZR 19/07: Dieses Urteil besagt, dass bei einer Pauschalmiete ohne konkrete Regelung im Mietvertrag keine Nachforderungen möglich sind, selbst wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die Pauschale.

Mythos 5: "Ich kann nichts gegen zu hohe Heizkosten tun."

Das stimmt nicht ganz. Du hast durchaus Möglichkeiten, deine Heizkosten zu beeinflussen und zu überprüfen.

So schützt du dich:

• •Vergleiche deinen Verbrauch: Schau dir deine Heizkosten der letzten Jahre an. Gibt es auffällige Schwankungen?
• •Prüfe die Heizkostenabrechnung: Wurden die Heizkosten korrekt nach Verbrauch und Wohnfläche aufgeteilt?
• •Achte auf Leerstandskosten: Wenn Wohnungen im Haus leer stehen, müssen die anderen Mieter unter Umständen anteilig für die Heizkosten dieser Wohnungen aufkommen. Hier lohnt es sich, genauer hinzuschauen.
• •Nutze dein Recht auf Einsicht: Du kannst die Heizkostenabrechnungen aller Wohnungen im Haus einsehen, um deinen Verbrauch mit dem der anderen Mieter zu vergleichen.
• •Achte auf die Heizungsanlage: Ist die Heizungsanlage effizient? Gibt es Möglichkeiten zur Optimierung? Sprich mit deinem Vermieter darüber.
• •BGH-Urteil VIII ZR 207/17: Der BGH hat entschieden, dass Vermieter verpflichtet sind, eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vorzunehmen, auch wenn dies mit einem gewissen Aufwand verbunden ist.

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung kann auf den ersten Blick kompliziert erscheinen, aber mit dem richtigen Wissen und etwas Sorgfalt kannst du dich vor Fehlern und unzulässigen Kosten schützen. Scheue dich nicht, deine Rechte als Mieter wahrzunehmen und die Abrechnung kritisch zu prüfen. Nutze dein Recht auf Belegeinsicht, lege bei Fehlern Widerspruch ein und lass dich im Zweifelsfall von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten. So sorgst du dafür, dass du nicht mehr zahlst als nötig und behältst den Überblick über deine Nebenkosten! Viel Erfolg!