Nebenkostenabrechnung bei Untermiete: Welche Kosten darf der Hauptmieter weitergeben und wie werden sie korrekt berechnet?

Na, hast du auch so ein Fragezeichen im Gesicht, wenn deine Nebenkostenabrechnung als Untermieter ins Haus flattert? Keine Panik, das geht vielen so! Als Untermieter bist du ja nicht direkt Vertragspartner des Vermieters, sondern "nur" Mieter deines Hauptmieters. Da kann es schon mal unklar sein, welche Kosten du überhaupt tragen musst und wie die Abrechnung korrekt aufgeteilt wird. Keine Sorge, in diesem Ratgeber nehmen wir das Thema mal genauer unter die Lupe, damit du in Zukunft entspannt deine Abrechnung prüfen kannst. Los geht's!

Was darf dein Hauptmieter überhaupt abrechnen?

Grundsätzlich gilt: Dein Hauptmieter darf dir nur die tatsächlich entstandenen und umlagefähigen Nebenkosten in Rechnung stellen. Und das auch nur, wenn das im Untermietvertrag vereinbart wurde. Klingt logisch, oder? Aber was heißt das konkret?

Umlagefähig bedeutet, dass es sich um Kosten handelt, die der Vermieter (also der Vermieter deines Hauptmieters) auf alle Mieter umlegen darf. Welche Kosten das sind, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Hier ein paar Beispiele:

• •Heizung und Warmwasser: Klar, wenn du mitheizt und warm duschst, musst du dich auch an den Kosten beteiligen.
• •Wasser und Abwasser: Genauso selbstverständlich, oder?
• •Müllabfuhr und Straßenreinigung: Auch diese Kosten werden auf die Mieter umgelegt.
• •Hausmeister: Wenn es einen Hausmeister gibt, der sich um die Immobilie kümmert, ist auch das eine umlagefähige Kostenart.
• •Grundsteuer: Ja, auch die Grundsteuer, die der Vermieter zahlt, kann auf dich umgelegt werden.
• •Gebäudeversicherung: Schützt das Haus vor Schäden und ist ebenfalls umlagefähig.
• •Kosten für den Aufzug: Wenn es einen Aufzug gibt, musst du dich daran beteiligen.
• •Kosten für die Gartenpflege: Wenn ein Garten vorhanden ist und gepflegt wird, können auch diese Kosten umgelegt werden.
• •Schornsteinfeger: Die Kosten für die Reinigung und Wartung des Schornsteins sind ebenfalls umlagefähig.

Wie werden die Kosten richtig aufgeteilt?

Okay, wir wissen jetzt, welche Kosten überhaupt abgerechnet werden dürfen. Aber wie werden diese Kosten auf dich und deinen Hauptmieter aufgeteilt? Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten:

1. 1.Flächenanteil: Die gängigste Methode ist die Aufteilung nach Wohnfläche. Wenn dein Zimmer beispielsweise 20% der gesamten Wohnfläche ausmacht, trägst du auch 20% der umlagefähigen Nebenkosten.

* Tipp: Messe am besten selbst mal nach, ob die angegebene Fläche deines Zimmers auch wirklich stimmt. Gerade bei Dachschrägen kann es da schon mal zu Abweichungen kommen.

1. 2.Personenanzahl: Eine andere Möglichkeit ist die Aufteilung nach Personenanzahl. Wenn ihr beispielsweise zu zweit in der Wohnung wohnt und du alleine dein Zimmer bewohnst, trägst du die Hälfte der Nebenkosten.

* Achtung: Diese Methode ist oft ungenauer als die Aufteilung nach Fläche, da sie nicht berücksichtigt, dass du vielleicht weniger heizt oder duschst als dein Hauptmieter.

1. 3.Eigene Zähler: Ideal ist es natürlich, wenn du einen eigenen Zähler für Heizung und Wasser hast. Dann wird dein tatsächlicher Verbrauch erfasst und du zahlst nur das, was du wirklich verbraucht hast.

* Problem: In den meisten Untermietverhältnissen gibt es keine separaten Zähler.

BGH-Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Hauptmieter die Nebenkostenabrechnung des Vermieters (also des Vermieters deines Hauptmieters) transparent und nachvollziehbar auf dich umlegen muss (BGH, Urteil vom 20.01.2010, Az.: VIII ZR 330/08). Das bedeutet, er muss dir genau erklären, wie er die Kosten aufgeteilt hat und dir die Originalabrechnung des Vermieters zeigen.

Was tun, wenn die Abrechnung nicht stimmt?

Du hast das Gefühl, dass bei deiner Nebenkostenabrechnung etwas nicht stimmt? Keine Panik, du hast das Recht, die Abrechnung zu prüfen und Einspruch zu erheben. Hier ein paar Tipps:

1. 1.Fordere die Originalabrechnung an: Dein Hauptmieter muss dir die Originalabrechnung des Vermieters zeigen. Nur so kannst du überprüfen, ob die Kosten überhaupt korrekt sind.
2. 2.Prüfe die Kostenarten: Sind alle abgerechneten Kostenarten tatsächlich umlagefähig?
3. 3.Prüfe den Verteilerschlüssel: Wurde der richtige Verteilerschlüssel (Fläche, Personenanzahl) verwendet? Ist die Berechnung korrekt?
4. 4.Vergleiche mit Vorjahresabrechnungen: Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen? Wenn ja, lass dir das genau erklären.
5. 5.Erhebe Einspruch: Wenn du Fehler entdeckst, solltest du innerhalb der Frist (meistens vier Wochen nach Erhalt der Abrechnung) schriftlich Einspruch gegen die Abrechnung erheben. Begründe deinen Einspruch genau und lege Beweise vor.

* Wichtig: Auch wenn du Einspruch erhoben hast, solltest du den geforderten Betrag zunächst bezahlen. Sonst riskierst du eine Mahnung.

Spezialfall: Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung ist oft ein Knackpunkt. Gerade wenn du keinen eigenen Zähler hast, kann es schwierig sein, deinen tatsächlichen Verbrauch zu ermitteln. Hier ein paar Tipps:

• •Achte auf die Ablesung: Frag deinen Hauptmieter, wie die Heizkosten abgelesen werden. Werden Heizkostenverteiler verwendet? Sind diese geeicht?
• •Verhalte dich sparsam: Versuche, deinen Heizverbrauch so gering wie möglich zu halten. Stoßlüften statt Dauerlüften, Heizung runterdrehen, wenn du nicht da bist.
• •Dokumentiere deinen Verbrauch: Wenn du das Gefühl hast, dass dein Verbrauch nicht richtig erfasst wird, kannst du deinen Verbrauch auch selbst dokumentieren (z.B. durch Fotos der Heizkostenverteiler).

Fazit: Transparenz ist das A und O

Die Nebenkostenabrechnung bei Untermiete kann ganz schön kompliziert sein. Aber mit diesem Ratgeber bist du jetzt bestens gerüstet, um deine Abrechnung zu prüfen und Fehler zu erkennen. Das Wichtigste ist, dass dein Hauptmieter transparent ist und dir alle Informationen zur Verfügung stellt, die du benötigst. Wenn du unsicher bist, scheue dich nicht, nachzufragen oder dir Rat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt zu holen. So vermeidest du böse Überraschungen und sorgst für ein entspanntes Untermietverhältnis. Viel Erfolg!