Nebenkostenabrechnung verweigert: Was Mieter tun können, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt

Mist, schon wieder keine Nebenkostenabrechnung im Briefkasten? Kennen wir! Und es ist mega ärgerlich, besonders wenn du eigentlich eine Rückzahlung erwartest. Aber keine Panik, du bist nicht machtlos! In diesem Artikel zeige ich dir, was du tun kannst, wenn dein Vermieter die Nebenkostenabrechnung verweigert.

Warum ist die Nebenkostenabrechnung überhaupt so wichtig?

Die Nebenkostenabrechnung ist dein Recht! du zeigt dir, wie dein Vermieter die umlagefähigen Kosten (z.B. für Heizung, Wasser, Müllabfuhr) auf alle Mieter im Haus verteilt hat. Nur mit dieser Abrechnung kannst du nachvollziehen, ob du zu viel bezahlt hast und ob du eine Rückerstattung bekommst. Ohne Abrechnung tappst du im Dunkeln und dein Vermieter kann im Prinzip machen, was er will – und das wollen wir natürlich verhindern!

Dein Recht auf eine Nebenkostenabrechnung

Ganz wichtig: Dein Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dir jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen! Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der Abrechnungszeitraum ist meistens das Kalenderjahr. Das bedeutet: Für 2023 muss dein Vermieter dir die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2024 zukommen lassen.

Was passiert, wenn die Frist verpasst wird? Dann hat dein Vermieter Pech gehabt! Er kann keine Nachzahlungen mehr von dir fordern. Du musst also nur das zahlen, was du ohnehin schon als Vorauszahlung geleistet hast. Das hat der BGH in mehreren Urteilen bestätigt (z.B. BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 142/05).

Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung verweigert wird? – Dein Fahrplan!

Okay, die Frist ist noch nicht abgelaufen, aber dein Vermieter rührt sich einfach nicht? Keine Sorge, hier kommt dein Aktionsplan:

1. Freundliche Erinnerung:

Bevor du mit Kanonen auf Spatzen schießt, versuche es erstmal mit einer freundlichen E-Mail oder einem Brief. Bitte deinen Vermieter höflich, dir die Nebenkostenabrechnung für das betreffende Jahr zukommen zu lassen. Formuliere es nett und erwähne die gesetzliche Pflicht. Manchmal ist es ja nur ein Versehen.

Beispiel-Formulierung:

"Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name des Vermieters],

ich hoffe, es geht dir gut.

Ich wollte mich erkundigen, wann ich mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr [Jahr] rechnen kann. Laut Mietvertrag und Gesetz bin ich berechtigt, diese zu erhalten, um meine Vorauszahlungen nachvollziehen zu können.

Ich wäre dir dankbar, wenn du mir die Abrechnung bald zukommen lassen könnten.

Mit freundlichen Grüßen,

[Dein Name]"

2. Schriftliche Mahnung mit Fristsetzung:

Wenn die freundliche Erinnerung ins Leere läuft, wird es ernst. Schicke deinem Vermieter einen eingeschriebenen Brief (wichtig für den Nachweis!), in dem du ihn formell mahnst und ihm eine angemessene Frist (zwei bis drei Wochen sind üblich) zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung setzt.

• •Bewahre eine Kopie des Briefes und den Rückschein des Einschreibens gut auf.

Auch wenn dein Vermieter die Abrechnung nicht erstellt, hast du das Recht, in die Originalbelege der Nebenkosten Einsicht zu nehmen! Das bedeutet, du kannst dir die Rechnungen, Verträge usw. anschauen und selbst überprüfen, wie die Kosten entstanden sind.

• •Mache dir Notizen und fotografiere wichtige Belege.
• •Nimm am besten einen Zeugen mit.

Wenn dein Vermieter weiterhin mauert, hast du ein starkes Druckmittel: Du darfst einen angemessenen Teil deiner Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten, bis du die Abrechnung erhältst! Die Höhe des Betrages sollte sich an der zu erwartenden Rückerstattung orientieren.

• •Begründe deine Entscheidung nachvollziehbar.
• •Übertreibe es nicht mit der Höhe des zurückbehaltenen Betrags, um keine unnötigen Streitigkeiten zu provozieren.

Wenn alles andere scheitert, bleibt dir der Gang zum Amtsgericht. Du kannst dort eine Abrechnungsklage einreichen. Das Gericht wird deinen Vermieter dann zur Erstellung der Abrechnung verpflichten.

• •Bedenke, dass ein Gerichtsverfahren Kosten verursacht.

Eine Mietminderung ist bei einer verweigerten Nebenkostenabrechnung eher schwierig durchzusetzen. Denn du musst ja erstmal einen Mangel nachweisen, und der besteht nicht direkt darin, dass die Abrechnung fehlt. Allerdings KANN eine Mietminderung in Betracht gezogen werden, wenn du wegen der fehlenden Abrechnung z.B. deine Heizkosten nicht kontrollieren kannst und dadurch unzumutbare Zustände entstehen. Sprich am besten mit einem Anwalt darüber!

Sonderfall: Vermieterwechsel

Was, wenn dein Vermieter mitten im Abrechnungszeitraum gewechselt hat? Keine Panik! Der neue Vermieter ist verpflichtet, dir die gesamte Abrechnung für das Jahr zu erstellen – auch für den Zeitraum, in dem der alte Vermieter zuständig war. Er muss sich dann mit dem alten Vermieter auseinandersetzen, wie die Kosten aufgeteilt werden.

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung ist dein gutes Recht, und du musst dich nicht damit abfinden, wenn dein Vermieter sie dir verweigert. Bleib hartnäckig, nutze die oben genannten Tipps und scheue dich nicht, rechtliche Schritte einzuleiten, wenn es sein muss. Denn am Ende geht es um dein Geld und dein Recht auf Transparenz! Viel Erfolg!