Verjährung von Nachforderungen in der Nebenkostenabrechnung: Wann Vermieterforderungen verjähren und Mieter nicht mehr zahlen müssen

Na, wieder mal die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und 'nen Schreck bekommen, weil du nachzahlen sollst? Keine Panik, das geht vielen so! Aber bevor du blindlings alles überweist, solltest du genau hinschauen. Denn: Nicht jede Nachforderung ist auch wirklich rechtens. Heute geht's um ein super wichtiges Thema: die Verjährung von Nachforderungen in deiner Nebenkostenabrechnung. Klingt kompliziert? Keine Sorge, ich bring Licht ins Dunkel!

Was bedeutet Verjährung überhaupt?

Stell dir vor, du schuldest deinem Kumpel noch fünf Euro vom letzten Döner. Wenn er sich ewig nicht meldet und die Kohle einfordert, ist die Sache irgendwann "verjährt". Das heißt, er kann das Geld zwar theoretisch immer noch wollen, aber du bist nicht mehr verpflichtet, es zu zahlen. Genauso ist das bei der Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter hat nicht unendlich Zeit, seine Forderungen geltend zu machen.

Die Verjährung bedeutet also, dass der Vermieter seinen Anspruch auf die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung nach einer bestimmten Frist nicht mehr durchsetzen kann. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Die magische Zahl: Drei Jahre!

Die gute Nachricht für dich: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt in Deutschland drei Jahre (§ 195 BGB). Das gilt auch für Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung. Aber Achtung, jetzt kommt der Knackpunkt: Die Frist beginnt nicht mit dem Datum der Abrechnung, sondern mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Konkret heißt das: Wenn deine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 eine Nachforderung ausweist, beginnt die Verjährungsfrist am 31. Dezember 2023. Die Forderung verjährt also am 31. Dezember 2026 um 24:00 Uhr.

• •Die Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2023.
• •Die Nachforderung ist verjährt, wenn der Vermieter sie nicht bis zum 31. Dezember 2026 geltend macht.

Wann beginnt die Verjährung wirklich?

Das ist eine wichtige Frage! Denn es kommt nicht nur darauf an, wann der Vermieter die Abrechnung erstellt hat, sondern auch, wann er dir diese zugehen lässt. Der Vermieter muss dir die Abrechnung so rechtzeitig zukommen lassen, dass du sie noch prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einlegen kannst.

Was du tun musst: Die Einrede der Verjährung

Nur weil eine Forderung verjährt ist, verschwindet sie nicht einfach von selbst. Du musst dem Vermieter aktiv mitteilen, dass du dich auf die Verjährung berufst. Das nennt man die Einrede der Verjährung.

So gehst du vor:

1. 1.Prüfe die Abrechnung: Schau genau hin, ob die Abrechnung korrekt ist und ob die Verjährungsfrist wirklich abgelaufen ist.
2. 2.Schreibe einen Brief: Formuliere ein Schreiben an deinen Vermieter, in dem du dich auf die Verjährung der Forderung berufst. Hier ein Beispiel:

"Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name des Vermieters],

bezugnehmend auf deine Nebenkostenabrechnung für das Jahr [Jahr] vom [Datum der Abrechnung] teile ich dir mit, dass ich mich auf die Verjährung der darin enthaltenen Nachforderung berufe. Die Forderung ist gemäß § 195 BGB verjährt, da die Verjährungsfrist am 31. Dezember [Jahr + 3] abgelaufen ist.

Ich bitte du, die Forderung nicht weiter zu verfolgen.

Mit freundlichen Grüßen,

[Dein Name]"

1. 3.Sende den Brief per Einschreiben: So hast du einen Nachweis, dass der Vermieter dein Schreiben erhalten hat.

Wann die Verjährung unterbrochen wird

Es gibt ein paar Ausnahmen, bei denen die Verjährung unterbrochen werden kann. Das bedeutet, dass die Frist von vorne beginnt. Das passiert zum Beispiel, wenn:

• •Der Vermieter dich verklagt.
• •Du mit dem Vermieter eine Zahlungsvereinbarung triffst.
• •Du die Forderung anerkennst, zum Beispiel durch eine Teilzahlung.

Was ist, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Auch wenn die Verjährung noch nicht eingetreten ist, solltest du die Nebenkostenabrechnung genau prüfen. Häufige Fehler sind:

• •Falsche Berechnung der Wohnfläche
• •Umlage nicht umlagefähiger Kosten (z.B. Reparaturen)
• •Fehlerhafte Erfassung des Verbrauchs (z.B. bei Wasser oder Heizung)

Wenn du Fehler entdeckst, solltest du innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegen. Diese Frist ist unabhängig von der Verjährungsfrist der Nachforderung!

Spezialfall: Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Vermieters

Es gibt einen Sonderfall, bei dem die Verjährungsfrist nicht drei, sondern zehn Jahre beträgt (§ 197 BGB). Das ist der Fall, wenn der Vermieter die Forderung vorsätzlich oder grob fahrlässig nicht rechtzeitig geltend gemacht hat. Das ist aber sehr schwer nachzuweisen und kommt in der Praxis selten vor.

BGH-Urteile, die du kennen solltest

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon oft mit der Nebenkostenabrechnung und der Verjährung beschäftigt. Hier sind ein paar wichtige Urteile:

• •BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 71/05: Bestätigt die dreijährige Verjährungsfrist für Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen.
• •BGH, Urteil vom 28.10.2009, Az. VIII ZR 41/09: Betont die Pflicht des Vermieters, die Abrechnung so rechtzeitig zuzustellen, dass der Mieter sie noch prüfen und Widerspruch einlegen kann.

Diese Urteile zeigen, dass der BGH die Rechte der Mieter stärkt und darauf achtet, dass Vermieter sich an die Regeln halten.

Fazit: Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!

Du siehst, das Thema Verjährung in der Nebenkostenabrechnung ist gar nicht so kompliziert, wie es klingt. Die wichtigsten Punkte sind:

• •Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
• •Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
• •Du musst dich aktiv auf die Verjährung berufen (Einrede der Verjährung).
• •Prüfe die Abrechnung sorgfältig auf Fehler.
• •Behalte die Fristen im Blick.

Mit diesem Wissen bist du bestens gerüstet, um deine Rechte als Mieter zu wahren und unberechtigte Nachforderungen abzuwehren. Und denk dran: Im Zweifel ist es immer ratsam, sich professionellen Rat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt einzuholen. Viel Erfolg!