Vermieter zahlt Strom für Gemeinschaftsflächen: Wie Mieter die 'Allgemeinstrom'-Kosten in der Nebenkostenabrechnung prüfen (inkl. versteckter Kostenfallen)

Stell dir vor, du öffnest deine Nebenkostenabrechnung und findest einen Posten namens "Allgemeinstrom". Klingt erstmal harmlos, oder? Aber Achtung, hier können sich echte Kostenfallen verstecken! Als Mieter zahlst du nämlich nicht nur für deinen eigenen Stromverbrauch, sondern anteilig auch für den Strom, der in Gemeinschaftsflächen verbraucht wird. Aber wie kannst du sicherstellen, dass hier alles mit rechten Dingen zugeht? Keine Sorge, ich zeige dir, wie du den Allgemeinstrom in deiner Nebenkostenabrechnung prüfst und versteckte Kostenfallen entlarvst!

Was ist Allgemeinstrom überhaupt?

Der Allgemeinstrom umfasst den Strom, der in den Gemeinschaftsflächen deines Mietshauses verbraucht wird. Dazu gehören typischerweise:

• •Treppenhausbeleuchtung: Licht im Treppenhaus, Flur und Keller
• •Außenbeleuchtung: Lampen rund ums Haus, im Garten oder auf dem Parkplatz
• •Waschküche: Strom für Waschmaschinen und Trockner (sofern zur gemeinschaftlichen Nutzung)
• •Aufzug: Der Stromverbrauch des Aufzugs
• •Heizungsanlage: Strom für Pumpen und Steuerung der Heizung (nicht der eigentliche Heizstrom!)
• •Lüftungsanlagen: Strom für die Belüftung von Kellern oder Tiefgaragen
• •Geräte des Hausmeisters: Strom für Gartengeräte oder Reinigungsmaschinen

Die erste Hürde: Der Stromzähler

Zuerst musst du herausfinden, ob der Allgemeinstrom überhaupt korrekt erfasst wird. Ideal ist es, wenn für den Allgemeinstrom ein eigener Stromzähler vorhanden ist. Das ermöglicht eine genaue Messung des Verbrauchs.

Gibt es keinen separaten Zähler, wird der Allgemeinstrom oft geschätzt oder über einen Unterzähler erfasst. Das ist zwar nicht ideal, aber unter bestimmten Umständen zulässig. Wichtig ist aber, dass die Schätzung nachvollziehbar und begründet ist.

Der Umlageschlüssel: Wer zahlt wie viel?

Selbst wenn der Allgemeinstrom korrekt erfasst wurde, kommt es auf den Umlageschlüssel an. Er bestimmt, wie die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Die häufigsten Umlageschlüssel sind:

• •Wohnfläche: Je größer deine Wohnung, desto höher dein Anteil am Allgemeinstrom.
• •Anzahl der Wohneinheiten: Die Kosten werden gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilt.
• •Personenanzahl: Je mehr Personen in deiner Wohnung leben, desto höher dein Anteil.

Konkrete Tipps zur Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung

Jetzt geht's ans Eingemachte! So prüfst du den Allgemeinstrom in deiner Nebenkostenabrechnung:

1. 1.Überprüfe die Zählernummer: Stimmt die Zählernummer in der Abrechnung mit der des Allgemeinstromzählers überein?
2. 2.Prüfe den Verbrauch: Vergleiche den abgerechneten Verbrauch mit dem tatsächlichen Verbrauch, den du selbst notiert hast (falls du die Möglichkeit hattest, Zählerstände abzulesen).
3. 3.Kontrolliere den Umlageschlüssel: Ist der Umlageschlüssel korrekt und entspricht er der Vereinbarung im Mietvertrag?
4. 4.Achte auf ungewöhnlich hohe Kosten: Sind die Allgemeinstromkosten im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen? Frage beim Vermieter nach, woran das liegen könnte.
5. 5.Fordere Belege an: Du hast das Recht, die Originalrechnungen des Stromanbieters einzusehen. So kannst du prüfen, ob der abgerechnete Preis pro Kilowattstunde angemessen ist.
6. 6.Prüfe die Instandhaltungskosten: Tauchen in der Nebenkostenabrechnung unerwartet hohe Instandhaltungskosten für die Beleuchtung auf? Dies kann ein Indiz dafür sein, dass veraltete und ineffiziente Leuchtmittel verwendet werden. Moderne LED-Lampen verbrauchen deutlich weniger Strom.

Versteckte Kostenfallen und wie du sie umgehst

Hier lauern die größten Stolpersteine:

• •Überhöhter Verbrauch durch veraltete Geräte: Alte Heizungspumpen oder ineffiziente Leuchtmittel können den Allgemeinstrom unnötig in die Höhe treiben. Sprich deinen Vermieter auf energiesparende Alternativen an.
• •Unnötig lange Beleuchtungszeiten: Brennt das Licht im Treppenhaus die ganze Nacht, obwohl niemand unterwegs ist? Bewegungsmelder können hier Abhilfe schaffen.
• •Falsche Zuordnung von Stromkosten: Achtung, wenn der Allgemeinstrom auch den Strom für Gewerberäume im Haus beinhaltet. Gewerbliche Mieter haben oft einen höheren Stromverbrauch, der nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden darf.
• •Fehlende Abgrenzung des Gewerbestroms: Nach einem Urteil des BGH (VIII ZR 19/07) muss der Vermieter den Stromverbrauch der Gewerbeeinheiten separat erfassen und darf ihn nicht pauschal in den Allgemeinstrom einrechnen. Hier lohnt sich ein genauer Blick!
• •Instandsetzungskosten für Gemeinschaftsflächen: Manche Vermieter versuchen, Instandsetzungskosten als Betriebskosten abzurechnen. Dies ist jedoch nicht zulässig. Allgemeine Instandsetzungskosten, wie die Reparatur des Treppenhauslichts, dürfen nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden.

Was tun, wenn du Fehler entdeckst?

Wenn du Fehler in deiner Nebenkostenabrechnung entdeckst, solltest du unverzüglich Widerspruch beim Vermieter einlegen. Am besten schriftlich und per Einschreiben, damit du einen Nachweis hast. Fordere eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten und Belege an.

Fazit: Augen auf beim Allgemeinstrom!

Der Allgemeinstrom ist oft ein unterschätzter Posten in der Nebenkostenabrechnung. Mit ein wenig Aufmerksamkeit und den richtigen Tipps kannst du jedoch sicherstellen, dass du nicht zu viel bezahlst. Prüfe deine Abrechnung sorgfältig, hinterfrage ungewöhnliche Kosten und scheue dich nicht, deinen Vermieter bei Unklarheiten anzusprechen. So behältst du den Überblick und sparst bares Geld! Denk daran: Du hast ein Recht auf eine korrekte und transparente Nebenkostenabrechnung. Lass dich nicht abspeisen und setze dich für deine Rechte ein!