Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung: Welche Policen sind umlagefähig und wann können Mieter widersprechen?

Na, wieder mal Bauchschmerzen wegen deiner Nebenkostenabrechnung? Lass uns mal einen Blick auf die Versicherungskosten werfen. Oft verstecken sich hier nämlich ein paar Euro, die du dir vielleicht zurückholen kannst. Keine Panik, ich helfe dir, das Dickicht an Policen zu durchblicken und zu checken, ob dein Vermieter alles richtig macht.

Welche Versicherungen dürfen in deiner Nebenkostenabrechnung auftauchen?

Grundsätzlich gilt: Nicht jede Versicherung, die dein Vermieter hat, darf er auch auf dich umlegen. Es müssen schon Versicherungen sein, die direkt mit dem Gebäude und dessen Nutzung zusammenhängen. Und das Ganze muss natürlich auch in deinem Mietvertrag vereinbart sein. Steht da nix von umlagefähigen Nebenkosten, dann hat dein Vermieter Pech gehabt!

Hier mal ein paar typische Kandidaten, die in der Abrechnung auftauchen dürfen:

• •Gebäudeversicherung: Das ist der Klassiker und fast immer umlagefähig. du deckt Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Wichtig: Die Gebäudeversicherung schützt das Haus, nicht deinen persönlichen Besitz! Dafür brauchst du eine Hausratversicherung.
• •Haftpflichtversicherung für das Gebäude: Diese Police schützt den Vermieter, wenn jemand auf dem Grundstück zu Schaden kommt, z.B. durch einen nicht geräumten Gehweg im Winter.
• •Glasversicherung: du deckt Schäden an Fensterscheiben und anderem Glas, das zum Gebäude gehört.
• •Gewässerschadenhaftpflichtversicherung: Wichtig, wenn eine Ölheizung im Haus ist. du deckt Schäden, die entstehen, wenn Öl ins Erdreich gelangt.
• •Aufzugsversicherung: Wenn du in einem Haus mit Aufzug wohnst, ist diese Versicherung oft umlagefähig.

Welche Versicherungen darf der Vermieter NICHT abrechnen?

Es gibt aber auch Versicherungen, die dein Vermieter definitiv nicht auf dich abwälzen darf. Dazu gehören:

• •Rechtsschutzversicherung des Vermieters: Geht gar nicht! Das ist sein persönliches Risiko.
• •Mietausfallversicherung: Schützt den Vermieter vor Einnahmeverlusten, wenn ein Mieter nicht zahlt. Dein Problem ist das nicht.
• •Hausratversicherung des Vermieters: Wie gesagt, die Gebäudeversicherung deckt das Haus ab, deine Hausratversicherung deine persönlichen Sachen.
• •Unfallversicherung für den Vermieter: Ganz klar sein Privatvergnügen.

Stolperfallen in der Nebenkostenabrechnung: Wann du widersprechen solltest

So, jetzt wird's spannend. Selbst wenn eine Versicherung grundsätzlich umlagefähig ist, kann es Gründe geben, warum du trotzdem widersprechen solltest.

• •Fehlende Belege: Dein Vermieter muss dir auf Nachfrage die Versicherungsverträge vorlegen. Fehlen diese, ist die Abrechnung formell fehlerhaft und du kannst widersprechen. Das Recht auf Belegeinsicht ist super wichtig!
• •Überhöhte Kosten: Die Kosten müssen angemessen sein. Vergleiche am besten die Beträge mit den Vorjahren. Steigt eine Versicherung plötzlich extrem an, frag nach! Vielleicht hat der Vermieter eine unnötig teure Police abgeschlossen.
• •Nicht umlagefähige Bestandteile: Manchmal sind in den Versicherungsverträgen Leistungen enthalten, die nicht umlagefähig sind. Achte darauf, ob beispielsweise eine Rechtsschutzversicherung mit drin ist. Dein Vermieter muss diese Kosten dann herausrechnen.
• •Falscher Verteilerschlüssel: Die Kosten müssen nach einem korrekten Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt werden. Meistens wird das nach Wohnfläche berechnet. Aber auch andere Schlüssel sind möglich, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden.
• •Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot: Dein Vermieter ist verpflichtet, die Kosten so gering wie möglich zu halten. Das bedeutet, er muss verschiedene Angebote einholen und die günstigste Variante wählen. Hat er das nicht getan, kannst du widersprechen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist echt wichtig und schützt dich vor unnötig hohen Kosten!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat schon einige Urteile zu diesem Thema gefällt. Zum Beispiel hat der BGH entschieden, dass eine Mietausfallversicherung nicht umlagefähig ist (BGH, Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05). Solche Urteile solltest du im Hinterkopf haben, wenn du mit deinem Vermieter diskutierst.

So gehst du vor, wenn du widersprechen willst

1. 1.Prüfe deine Nebenkostenabrechnung genau: Nimm dir Zeit und schau dir alle Positionen an. Fordere die Belege an, wenn du etwas nicht verstehst.
2. 2.Setze eine Frist: Du hast in der Regel 12 Monate Zeit, um Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen. Warte aber nicht bis zum letzten Tag!
3. 3.Formuliere deinen Widerspruch schriftlich: Beschreibe genau, welche Positionen du beanstandest und warum. Gib deinem Vermieter eine angemessene Frist zur Stellungnahme. Ein Einschreiben mit Rückschein ist immer eine gute Idee, damit du einen Nachweis hast.
4. 4.Hol dir Hilfe: Wenn du dir unsicher bist, wende dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht. Die können dir helfen, deinen Widerspruch zu formulieren und deine Rechte durchzusetzen.

Praktische Tipps für den Alltag

• •Mietvertrag checken: Schau dir deinen Mietvertrag genau an. Welche Nebenkosten sind dort aufgeführt?
• •Belege einfordern: Hab keine Scheu, die Belege für die Versicherungen anzufordern. Das ist dein gutes Recht!
• •Vergleichen ist Gold wert: Vergleiche die Kosten der Versicherungen mit den Vorjahren. Gibt es auffällige Steigerungen?
• •Reden hilft: Sprich mit deinem Vermieter, wenn du Fragen hast. Oft lassen sich Probleme im Gespräch lösen.
• •Mieterverein beitreten: Ein Mieterverein kann dir bei allen Fragen rund um deine Mietwohnung helfen. Die Mitgliedschaft kostet nicht viel und kann sich schnell lohnen.

Fazit

Die Versicherungskosten in deiner Nebenkostenabrechnung sind oft ein komplexes Thema. Aber mit dem richtigen Wissen und ein bisschen Hartnäckigkeit kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel bezahlst. Denk daran: Dein Vermieter darf nur die Versicherungen abrechnen, die im Mietvertrag vereinbart sind und die direkt mit dem Gebäude zusammenhängen. Und selbst dann solltest du die Abrechnung genau prüfen und im Zweifelsfall widersprechen. Viel Erfolg bei deiner nächsten Nebenkostenabrechnung! Du schaffst das!