Verspätete Nebenkostenabrechnung: Wann haben Mieter trotzdem eine Zahlungspflicht? (Spezialfall: Vorsatz)

Na, wieder mal die Nebenkostenabrechnung später als erwartet im Briefkasten gehabt? Das ist ärgerlich, besonders wenn du schon mit dem Kopf rechnest, ob eine Nachzahlung auf dich zukommt oder vielleicht sogar eine Rückerstattung winkt. Aber keine Panik! Eine verspätete Abrechnung bedeutet nicht automatisch, dass du nichts zahlen musst. Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen, speziell den Fall, wenn dein Vermieter die Verspätung vielleicht sogar absichtlich verursacht hat.

Die Frist – Dein Schutzschild

Grundsätzlich gilt: Dein Vermieter hat nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (meistens ein Kalenderjahr) zwölf Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, ist sie in der Regel unwirksam. Das bedeutet, dass du eine Nachzahlung nicht leisten musst.

Aber Achtung: Das gilt nicht in allen Fällen!

Der Ausnahmefall: Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit

Hier wird es knifflig. Denn wenn dein Vermieter die Verspätung vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat, kann die Situation anders aussehen.

Was bedeutet das konkret?

• •Vorsatz: Dein Vermieter hat die Abrechnung bewusst und gewollt verspätet erstellt, um dir z.B. gezielt einen Schrecken einzujagen oder dich unter Druck zu setzen. Das ist schwer nachzuweisen, aber nicht unmöglich.

• •Grobe Fahrlässigkeit: Dein Vermieter hat die Verspätung durch ein besonders schwerwiegendes Fehlverhalten verursacht. Das bedeutet, er hat grundlegende Sorgfaltspflichten außer Acht gelassen, die jeder Vermieter kennen und beachten müsste. Ein Beispiel wäre, wenn der Vermieter seit Jahren die Abrechnung immer erst im Dezember erstellt, obwohl er weiß, dass die Frist am 31. Dezember endet.

Wie kannst du Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nachweisen?

Das ist der springende Punkt. Hier ein paar Ideen, die dir helfen könnten:

• •Dokumentiere alles: Sammle alle relevanten Unterlagen, wie z.B. frühere Nebenkostenabrechnungen, Mahnungen, E-Mails und Briefe. Daraus könnte sich ein Muster erkennen lassen.

• •Sprich mit anderen Mietern: Haben auch andere Mieter im Haus ähnliche Probleme mit verspäteten Abrechnungen? Gemeinsam könnt ihr vielleicht Beweise sammeln.

• •Suche nach Zeugen: Gibt es Personen, die wissen, dass dein Vermieter die Abrechnung bewusst verzögert? Vielleicht Handwerker oder ehemalige Mitarbeiter?

• •Prüfe die Begründung des Vermieters: Wenn der Vermieter die Verspätung begründet, prüfe die Erklärung genau. Ist sie plausibel oder klingt sie eher nach Ausrede? Kannst du die Begründung widerlegen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Vergangenheit mehrfach mit dem Thema verspätete Nebenkostenabrechnung auseinandergesetzt. Ein Urteil, das dir helfen könnte, ist das Urteil vom 29. April 2015 (Az.: VIII ZR 195/14). Darin hat der BGH klargestellt, dass die Verspätung der Abrechnung nicht allein durch die Komplexität der Abrechnung gerechtfertigt ist. Der Vermieter muss sich rechtzeitig darum kümmern!

Deine Rechte als Mieter

Auch wenn du die Verspätung nicht beweisen kannst, hast du Rechte:

• •Du hast ein Recht auf Einsicht in die Belege: Auch nach Ablauf der Frist kannst du die Belege zur Nebenkostenabrechnung einsehen. Das ist wichtig, um die Abrechnung überhaupt prüfen zu können.

• •Du kannst Widerspruch einlegen: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst, solltest du innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegen.

• •Du kannst dich beraten lassen: Hol dir Hilfe bei einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht. Die können deine Situation einschätzen und dir sagen, welche Schritte du unternehmen solltest.

Was passiert, wenn du zahlst?

Wenn du die verspätete Nebenkostenabrechnung bezahlst, obwohl du nicht musst, kann es schwierig sein, das Geld zurückzubekommen. Es gilt der Grundsatz, dass du mit der Zahlung die Forderung des Vermieters anerkennst.

Aber: Auch hier gibt es Ausnahmen! Wenn du nachweisen kannst, dass du bei der Zahlung nicht wusstest, dass die Abrechnung verspätet war oder du dich in einem Irrtum befunden hast, kannst du das Geld möglicherweise zurückfordern.

Praktische Tipps für den Umgang mit verspäteten Nebenkostenabrechnungen

• •Sei proaktiv: Frage deinen Vermieter rechtzeitig nach dem Stand der Nebenkostenabrechnung. Das zeigt ihm, dass du dich für das Thema interessierst und Druck aufbaust.

• •Setze eine Frist: Wenn die Abrechnung noch nicht da ist, setze dem Vermieter schriftlich eine Frist zur Erstellung der Abrechnung.

• •Zahle unter Vorbehalt: Wenn du die Abrechnung bezahlst, weil du dir unsicher bist, ob du zahlen musst, zahle unter Vorbehalt. Das bedeutet, dass du dir das Recht vorbehältst, die Zahlung zurückzufordern, falls die Abrechnung ungültig ist.

• •Nutze Musterbriefe: Im Internet findest du zahlreiche Musterbriefe für den Umgang mit verspäteten Nebenkostenabrechnungen. Diese können dir helfen, deine Rechte geltend zu machen.

Fazit: Informiert sein ist der Schlüssel

Eine verspätete Nebenkostenabrechnung ist ärgerlich, aber kein Grund zur Panik. Du hast Rechte als Mieter, und es ist wichtig, diese zu kennen. Im Normalfall musst du eine verspätete Nachzahlung nicht leisten. Liegt jedoch Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit seitens deines Vermieters vor, kann die Sache komplizierter werden. Dokumentiere alles, sprich mit anderen Mietern und lass dich im Zweifelsfall beraten. So bist du bestens gerüstet und kannst deine Interessen erfolgreich vertreten!