Die 'fiktive Heizkosten'-Falle: Wann Vermieter bei fehlenden Messwerten schätzen dürfen und wie Mieter sich wehren können

Na, schon wieder Bauchschmerzen wegen deiner Nebenkostenabrechnung? Besonders die Heizkosten können einem Kopfzerbrechen bereiten, stimmt's? Und was ist, wenn da plötzlich "fiktive Heizkosten" auftauchen, weil dein Verbrauch angeblich nicht gemessen werden konnte? Keine Panik, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Was bedeutet "fiktive Heizkosten" überhaupt?

Stell dir vor, dein Vermieter kann deinen tatsächlichen Heizverbrauch nicht ermitteln, weil dein Heizkostenverteiler defekt ist, du den Zählerstand vergessen hast abzulesen oder jemand anderes Mist gebaut hat. In solchen Fällen darf er deine Heizkosten schätzen. Das nennt man dann "fiktive Heizkosten".

Aber Achtung: Dein Vermieter darf nicht einfach wild drauflos schätzen! Es gibt klare Regeln, wann eine Schätzung erlaubt ist und wie sie erfolgen muss. Sonst kannst du dich dagegen wehren.

Wann darf dein Vermieter schätzen?

Dein Vermieter darf deinen Heizverbrauch nur in bestimmten Ausnahmefällen schätzen. Die wichtigsten Gründe sind:

• •Defekter Heizkostenverteiler oder Wärmezähler: Wenn die Geräte nicht richtig funktionieren und keine brauchbaren Messwerte liefern.
• •Fehlende Ablesung: Wenn du oder dein Vermieter den Zählerstand trotz Aufforderung nicht abgelesen habt. Aber Achtung, der Vermieter muss dich rechtzeitig und ordnungsgemäß zur Ablesung auffordern!
• •Manipulation: Wenn der Verdacht besteht, dass du oder jemand anderes die Messgeräte manipuliert hat.
• •Sonstige, schwerwiegende Gründe: Zum Beispiel, wenn durch einen Brand die Messwerte verloren gegangen sind.

Wie muss dein Vermieter schätzen?

Auch bei der Schätzung selbst gibt es Regeln. Dein Vermieter darf nicht einfach eine Zahl aus dem Hut zaubern. Er muss eine plausible und nachvollziehbare Methode verwenden. Üblicherweise gibt es folgende Möglichkeiten:

• •Vergleich mit dem Verbrauch ähnlicher Wohnungen: Dein Vermieter kann deinen Verbrauch anhand des Verbrauchs von Wohnungen in deinem Haus schätzen, die ähnlich groß sind und von ähnlich vielen Personen bewohnt werden.
• •Verbrauch der Vorjahresperiode: Wenn dein Verbrauch in der Vergangenheit erfasst wurde, kann der Vermieter deinen aktuellen Verbrauch anhand deines früheren Verbrauchs schätzen. Berücksichtigt werden müssen aber auch Faktoren wie veränderte Heizgewohnheiten oder Witterungsbedingungen.
• •Andere sachgerechte Methoden: Es gibt auch andere Methoden, die der Vermieter anwenden kann, z.B. Berechnungen auf Grundlage der beheizten Fläche und der durchschnittlichen Heizkosten.

Was kannst du tun, wenn die Schätzung ungerechtfertigt oder unplausibel ist?

Wenn du den Verdacht hast, dass die Schätzung nicht korrekt ist, solltest du folgende Schritte unternehmen:

1. 1.Abrechnung prüfen: Schau dir die Heizkostenabrechnung genau an. Ist der Grund für die Schätzung klar und nachvollziehbar dargelegt? Welche Schätzungsmethode wurde verwendet?
2. 2.Unterlagen anfordern: Fordere von deinem Vermieter alle relevanten Unterlagen an, die zur Schätzung geführt haben. Dazu gehören beispielsweise die Verbrauchsdaten der Vergleichswohnungen oder die Berechnungen zur Schätzung.
3. 3.Vergleichswohnungen checken: Wenn der Vermieter den Verbrauch ähnlicher Wohnungen herangezogen hat, versuche herauszufinden, ob diese Wohnungen wirklich vergleichbar sind. Sind sie gleich groß? Werden sie von einer ähnlichen Anzahl an Personen bewohnt? Haben die Bewohner ähnliche Heizgewohnheiten?
4. 4.Einspruch einlegen: Wenn du Zweifel an der Richtigkeit der Schätzung hast, lege innerhalb der Einspruchsfrist (meistens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) schriftlich Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung ein. Begründe deinen Widerspruch ausführlich und lege Beweise vor, wenn du welche hast.
5. 5.Beratung suchen: Hole dir Rat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht. Diese können deine Abrechnung prüfen und dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

BGH-Urteile im Blick: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in mehreren Urteilen mit dem Thema der fiktiven Heizkosten auseinandergesetzt. So hat der BGH beispielsweise entschieden, dass der Vermieter die Gründe für die Schätzung konkret darlegen muss (BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az. VIII ZR 150/04). Außerdem hat der BGH betont, dass die Schätzung fair und nachvollziehbar sein muss (BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 230/09).

So beugst du der "fiktiven Heizkosten"-Falle vor

Am besten ist es natürlich, wenn es gar nicht erst zu einer Schätzung kommt. Hier ein paar Tipps, wie du das verhindern kannst:

• •Funktionstüchtigkeit der Messgeräte prüfen: Melde deinem Vermieter sofort, wenn du feststellst, dass dein Heizkostenverteiler oder Wärmezähler defekt ist.
• •Zählerstand rechtzeitig ablesen: Lies deinen Zählerstand pünktlich ab, wenn du dazu aufgefordert wirst. Notiere dir den Zählerstand und mache am besten ein Foto.
• •Heizgewohnheiten dokumentieren: Führe ein Protokoll über deine Heizgewohnheiten, insbesondere wenn du diese im Vergleich zum Vorjahr geändert hast.
• •Kommunikation mit dem Vermieter: Sprich mit deinem Vermieter, wenn du Fragen oder Bedenken bezüglich der Heizkostenabrechnung hast.

Fazit

Fiktive Heizkosten sind oft ein Ärgernis, aber du bist nicht machtlos! Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und die Heizkostenabrechnung genau prüfst. Wenn du den Verdacht hast, dass die Schätzung ungerechtfertigt oder unplausibel ist, scheue dich nicht, Widerspruch einzulegen und dich beraten zu lassen. Mit den richtigen Informationen und einer Portion Hartnäckigkeit kannst du dich gegen unfaire Abrechnungen wehren! Und denk dran: Vorbeugen ist besser als Nachsehen. Achte auf die Funktionstüchtigkeit deiner Messgeräte und lies deinen Zählerstand rechtzeitig ab. So kannst du die "fiktive Heizkosten"-Falle vermeiden.