Frist versäumt, Nachzahlung vergessen? Wann Vermieter Nebenkostenforderungen nicht mehr geltend machen können

Hey du! Mal ehrlich, wer freut sich schon auf die Nebenkostenabrechnung? Meistens kommt sie ja dicker als erwartet, und dann fragst du dich: Was, wenn mein Vermieter die Abrechnung viel zu spät schickt? Oder noch schlimmer: Eine fette Nachforderung kommt erst Monate später ins Haus geflattert? Keine Panik, wir klären das jetzt!

Abrechnungsfrist verpasst? Das musst du wissen!

Stell dir vor, das Jahr ist rum, und du wartest sehnsüchtig auf deine Nebenkostenabrechnung. Wochen ziehen ins Land, und nichts passiert. Dann, plötzlich, flattert sie ins Haus – Monate später! Darf der Vermieter das überhaupt?

Grundsätzlich gilt: Dein Vermieter hat zwölf Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen, nachdem das Abrechnungsjahr vorbei ist. Das steht im § 556 BGB. Stell dir vor, dein Abrechnungsjahr geht vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Dann muss die Abrechnung spätestens am 31. Dezember des Folgejahres bei dir sein.

Was passiert, wenn die Frist gerissen wird?

Ganz einfach: Dein Vermieter kann dann keine Nachforderungen mehr geltend machen! Das bedeutet, wenn die Abrechnung nach Ablauf der 12-Monats-Frist bei dir ankommt und du eigentlich noch etwas zahlen müsstest, hast du Glück gehabt. Dein Vermieter hat Pech.

Ausnahmen bestätigen die Regel – Wann die Frist doch gilt

Aber Achtung! Es gibt Ausnahmen von dieser Regel. Dein Vermieter kann die verspätete Abrechnung entschuldigen, wenn er die Fristüberschreitung nicht selbst zu verantworten hat. Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn:

• •Die Ableseunternehmen (z.B. für Wasser oder Heizung) die Daten verspätet liefern.
• •Ein Wasserschaden die gesamte Buchhaltung lahmgelegt hat.
• •Der Vermieter unerwartet schwer erkrankt ist.

Allerdings muss der Vermieter unverzüglich handeln, sobald der Grund für die Verzögerung wegfällt. Er muss dir also die Abrechnung so schnell wie möglich zukommen lassen, sobald er die nötigen Informationen hat oder wieder gesund ist. Wichtig: Er muss dir auch nachweisen, warum er die Frist nicht einhalten konnte.

Kleiner Tipp: Fordere deinen Vermieter schriftlich zur Abrechnung auf, wenn die Frist sich dem Ende nähert. So hast du einen Nachweis, falls es später zu Streitigkeiten kommt.

Nachforderung vergessen? Verjährung im Blick!

Okay, die Abrechnung ist da, und du sollst nachzahlen. Du überweist brav alles, und denkst, die Sache ist erledigt. Falsch gedacht! Ein paar Monate später kommt dein Vermieter auf die Idee, dass er sich verrechnet hat und du doch noch mehr zahlen musst. Darf er das?

Hier kommt die Verjährung ins Spiel. Dein Vermieter hat nämlich nicht ewig Zeit, seine Forderungen geltend zu machen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist.

Ein Beispiel:

Dein Abrechnungsjahr ist 2022. Die Abrechnung dafür hast du im Juni 2023 erhalten. Die Frist für deinen Vermieter, eine Nachforderung geltend zu machen, beginnt am 31. Dezember 2022 und endet am 31. Dezember 2025. Fordert er also erst im Januar 2026 noch etwas von dir, ist sein Anspruch verjährt!

Was bedeutet das für dich?

Wenn dein Vermieter nach Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist noch eine Nachforderung stellt, kannst du dich auf die Verjährung berufen. Das bedeutet, du bist nicht verpflichtet, die Nachzahlung zu leisten.

Wie du dich verhältst, wenn die Verjährung greift:

Informiere deinen Vermieter schriftlich darüber, dass du dich auf die Verjährung beruft. Ein einfaches Schreiben reicht aus, in dem du erklärst, dass du die Forderung aufgrund der Verjährung nicht begleichen wirst.

Fehler in der Abrechnung entdeckt? Deine Rechte!

Klar, manchmal ist es nicht die versäumte Frist, sondern einfach nur ein Fehler in der Abrechnung, der dich stört. Du hast das Recht, die Abrechnung zu prüfen und Einspruch einzulegen, wenn du Fehler entdeckst.

Wie lange hast du Zeit?

Du hast zwölf Monate Zeit, um gegen die Nebenkostenabrechnung Einspruch zu erheben. Diese Frist beginnt, sobald du die Abrechnung erhalten hast.

Was tun bei Fehlern?

• •Abrechnung prüfen: Nimm dir Zeit und schau dir die Abrechnung genau an. Sind alle Positionen nachvollziehbar? Stimmen die Angaben zu deiner Wohnfläche?
• •Belegeinsicht: Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Frag deinen Vermieter danach.
• •Einspruch erheben: Wenn du Fehler entdeckst, lege schriftlich Einspruch gegen die Abrechnung ein. Beschreibe die Fehler so genau wie möglich.
• •Zahlung unter Vorbehalt: Zahle den Betrag, der gefordert wird, aber erkläre schriftlich, dass du unter Vorbehalt zahlst, bis die Fehler geklärt sind.

BGH-Urteile im Blick

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon oft mit Nebenkostenabrechnungen beschäftigt. Ein wichtiges Urteil (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07) besagt zum Beispiel, dass die Abrechnung für dich als Mieter verständlich sein muss. Wenn die Abrechnung unklar oder fehlerhaft ist, kann das zu deinen Gunsten ausgehen.

Fazit: Kenne deine Rechte!

Nebenkostenabrechnungen können ganz schön kompliziert sein. Aber du bist jetzt bestens informiert, um deine Rechte als Mieter zu kennen und durchzusetzen.

• •Abrechnungsfrist: Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit, dir die Abrechnung zu schicken.
• •Nachforderungen: Sind die Abrechnungsfristen verstrichen, können keine Nachforderungen mehr geltend gemacht werden.
• •Verjährung: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
• •Fehler in der Abrechnung: Du hast 12 Monate Zeit, um Einspruch zu erheben.

Denk daran: Im Zweifelsfall hol dir rechtlichen Rat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt. So bist du auf der sicheren Seite und zahlst nicht mehr als du musst! Viel Erfolg!