Zweite Abrechnung nach Belegeinsicht: Wann Vermieter zur Korrektur verpflichtet sind (und wann nicht)

Hey du,

Nebenkostenabrechnungen… ein Thema, das fast jeden Mieter zur Weißglut treibt, oder? Du hast deine Abrechnung bekommen, warst dir unsicher, hast Belege eingesehen und... Mist! Fehler entdeckt. Jetzt fragst du dich natürlich: Muss mein Vermieter die Abrechnung korrigieren, oder bleibe ich auf den Mehrkosten sitzen? Keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen.

Belegeinsicht – Dein gutes Recht

Bevor wir uns in die Details der Korrektur stürzen, noch mal kurz zur Erinnerung: Du hast das Recht, die Originalbelege zu deiner Nebenkostenabrechnung einzusehen. Dieses Recht ist in § 259 BGB verankert. Es geht darum, dass du die Positionen in der Abrechnung überprüfen und nachvollziehen kannst. Also, nutze dieses Recht! Oftmals klären sich Fragen schon bei der Belegeinsicht. Und manchmal entdeckst du eben auch Fehler.

Fehler gefunden – Was nun?

Okay, du hast Fehler entdeckt. Super! Aber jetzt kommt der knifflige Teil: Wann muss der Vermieter die Abrechnung korrigieren und wann nicht?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist verpflichtet, eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, wenn du die Fehler innerhalb der Einwendungsfrist (in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) rügst. Diese Frist ist super wichtig, also notier sie dir am besten gleich, wenn du eine Abrechnung bekommst!

Aber Achtung: Es gibt ein paar wichtige Unterschiede, je nachdem, was für ein Fehler vorliegt.

Formelle Fehler

Formelle Fehler sind rein formale Mängel der Abrechnung. Das bedeutet, dass die Abrechnung beispielsweise folgende Fehler enthält:

• •Es fehlt die Angabe des Abrechnungszeitraums.
• •Es fehlt die Angabe der Gesamtkosten.
• •Es fehlt die Angabe des Verteilerschlüssels (z.B. Wohnfläche).
• •Die Abrechnung ist unübersichtlich und schwer verständlich.

Korrektur: Bei formellen Fehlern ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung zu korrigieren, damit sie den formalen Anforderungen entspricht.

Inhaltliche Fehler

Inhaltliche Fehler sind Rechenfehler oder fehlerhafte Zuordnungen von Kosten. Zum Beispiel:

• •Falsche Berechnung der Wohnfläche.
• •Doppelte Abrechnung von Kosten.
• •Kosten, die nicht umlagefähig sind (z.B. Reparaturkosten), wurden in die Abrechnung aufgenommen.
• •Falsche Ablesewerte bei Wasser oder Heizung.

Korrektur: Bei inhaltlichen Fehlern ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung zu korrigieren und dir zu viel gezahlte Beträge zurückzuerstatten.

BGH-Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen (z.B. BGH, Urteil vom 28.10.2009 – VIII ZR 164/08) klargestellt, dass der Vermieter die Pflicht hat, eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung zu korrigieren.

Die Sache mit der Rüge

Ganz wichtig: Du musst die Fehler, die du in der Abrechnung gefunden hast, konkret und nachvollziehbar rügen. Das bedeutet, du musst dem Vermieter genau sagen, welcher Fehler vorliegt und warum du ihn für fehlerhaft hältst. Eine pauschale Aussage wie "Die Abrechnung ist falsch" reicht nicht aus!

Am besten schreibst du dem Vermieter einen Brief (per Einschreiben, damit du einen Nachweis hast) und erklärst darin genau, welche Positionen deiner Meinung nach falsch sind und warum. Füge am besten gleich Kopien der Belege bei, die deine Argumentation unterstützen.

Wann der Vermieter NICHT zur Korrektur verpflichtet ist

Es gibt auch Situationen, in denen der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Nebenkostenabrechnung zu korrigieren. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn:

• •Du die Einwendungsfrist von 12 Monaten versäumt hast. Außer, der Vermieter hat den Fehler arglistig verschwiegen.
• •Du keine konkreten Fehler benennen kannst. Eine allgemeine Unzufriedenheit mit der Abrechnung reicht nicht aus.
• •Es sich um eine Bagatelle handelt. Wenn der Fehler nur zu einer minimalen Abweichung führt (z.B. wenige Cent), kann der Vermieter die Korrektur ablehnen.
• •Der Vermieter bereits eine korrigierte Abrechnung vorgelegt hat. Wenn der Vermieter deinen Einwendungen bereits nachgekommen ist und eine korrigierte Abrechnung erstellt hat, ist er nicht verpflichtet, weitere Korrekturen vorzunehmen, es sei denn, du entdeckst neue Fehler.

Was tun, wenn der Vermieter sich weigert?

Was ist, wenn du Fehler gerügt hast, aber der Vermieter sich trotzdem weigert, die Abrechnung zu korrigieren? Keine Panik! Du hast verschiedene Möglichkeiten:

• •Schlichtungsstelle: Viele Städte und Gemeinden haben Schlichtungsstellen für Mietstreitigkeiten. Dort kannst du versuchen, eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen.
• •Mieterverein: Wenn du Mitglied in einem Mieterverein bist, kannst du dich dort beraten lassen und Unterstützung bei der Durchsetzung deiner Rechte erhalten.
• •Anwalt: Als letzte Möglichkeit kannst du einen Anwalt für Mietrecht einschalten. Er kann deine Rechte prüfen und gegebenenfalls eine Klage gegen den Vermieter einreichen.

Praktische Tipps für die Zukunft

Damit du in Zukunft weniger Probleme mit deiner Nebenkostenabrechnung hast, hier noch ein paar praktische Tipps:

• •Lies deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig durch. Nimm dir Zeit und prüfe alle Positionen genau.
• •Vergleiche die Abrechnung mit der Vorjahresabrechnung. So fallen dir Ungewöhnlichkeiten schneller auf.
• •Nutze dein Recht auf Belegeinsicht. Scheue dich nicht, die Originalbelege anzufordern und zu überprüfen.
• •Sprich mit deinem Vermieter. Oftmals lassen sich Unklarheiten in einem persönlichen Gespräch klären.
• •Dokumentiere alles schriftlich. Bewahre alle Abrechnungen, Rügen und Korrespondenzen mit dem Vermieter sorgfältig auf.

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Minenfeld, aber mit dem richtigen Wissen und einer ordentlichen Portion Hartnäckigkeit kannst du deine Rechte als Mieter erfolgreich durchsetzen. Denk daran: Du hast das Recht auf eine korrekte Abrechnung und der Vermieter ist verpflichtet, Fehler zu beheben. Bleib dran, lass dich nicht entmutigen und nutze die dir zur Verfügung stehenden Hilfen! Und vergiss nicht: Die Einwendungsfrist von 12 Monaten ist dein wichtigster Verbündeter. Viel Erfolg!