Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Was, wenn der Hausmeister Arbeiten erledigt, die der Vermieter selbst zahlen muss?

Hallo! Kennst du das auch? Du bekommst deine Nebenkostenabrechnung und denkst: "Wow, da ist ja ein ordentlicher Batzen für den Hausmeister dabei!" Aber Moment mal, muss ich wirklich alles zahlen, was der Hausmeister so treibt? Gerade wenn es um Reparaturen geht, kann es knifflig werden. Lass uns mal genauer hinschauen!

Hausmeisterkosten – Was gehört rein, was nicht?

Hausmeisterkosten sind grundsätzlich umlagefähig, das heißt, du als Mieter musst dich daran beteiligen. Aber: Nicht alles, was der Hausmeister macht, darf auch auf dich umgelegt werden. Entscheidend ist, dass es sich um Tätigkeiten handelt, die im Interesse aller Mieter sind und dem ordnungsgemäßen Betrieb der Immobilie dienen.

Typische umlagefähige Hausmeistertätigkeiten sind:

• •Treppenhausreinigung
• •Gartenpflege (Rasen mähen, Hecken schneiden etc.)
• •Winterdienst (Schnee räumen, Streuen)
• •Mülltonnen rausstellen
• •Kontrolle der Haustechnik (Heizung, Lüftung etc.)
• •Kleinere Reparaturen (z.B. tropfender Wasserhahn, Glühbirne wechseln im Treppenhaus)

Es gibt aber auch Arbeiten, die nicht auf dich umgelegt werden dürfen. Das sind vor allem Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die über kleinere Ausbesserungen hinausgehen. Denn diese fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Instandhaltung vs. Reparatur – Wo ist die Grenze?

Das ist oft der springende Punkt und häufiger Streitpunkt. Stell dir vor, der Hausmeister repariert das Dach, erneuert die Heizungsanlage oder streicht die Fassade. Diese Arbeiten sind klar Sache des Vermieters und dürfen nicht über die Nebenkosten auf dich abgewälzt werden.

Instandhaltung dient dazu, den Zustand der Mietsache zu erhalten und Schäden zu beseitigen, die durch normalen Verschleiß entstehen. Reparaturen sind notwendig, um bereits entstandene Schäden zu beheben und die Funktionsfähigkeit wiederherzustellen.

Merke dir: Alles, was über die Beseitigung kleinerer Mängel hinausgeht, ist Vermietersache.

Beispiele:

• •Umlagefähig: Hausmeister wechselt eine defekte Glühbirne im Treppenhaus.
• •Nicht umlagefähig: Hausmeister erneuert die gesamte Treppenhausbeleuchtung.
• •Umlagefähig: Hausmeister repariert einen tropfenden Wasserhahn, indem er die Dichtung wechselt.
• •Nicht umlagefähig: Hausmeister muss ein komplett neues Waschbecken einbauen, weil das alte kaputt ist.

Was tun, wenn du Zweifel hast?

Wenn du in deiner Nebenkostenabrechnung Positionen für den Hausmeister findest, die dir komisch vorkommen, solltest du genau hinschauen. Hier sind ein paar Tipps, wie du vorgehen kannst:

1. 1.Belegeinsicht fordern: Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen, aus denen die Hausmeisterkosten hervorgehen. So kannst du besser nachvollziehen, welche Arbeiten abgerechnet wurden.
2. 2.Detaillierte Leistungsbeschreibung prüfen: Die Abrechnung sollte eine detaillierte Beschreibung der erbrachten Leistungen enthalten. Achte darauf, ob dort Arbeiten aufgeführt sind, die eigentlich Vermietersache sind.
3. 3.Vertrag prüfen: Schau in deinem Mietvertrag nach, welche Tätigkeiten des Hausmeisters dort explizit als umlagefähig genannt werden.
4. 4.Nachfragen! Sprich mit deinem Vermieter oder der Hausverwaltung. Vielleicht können sie dir die Abrechnungspositionen erklären und deine Bedenken ausräumen.
5. 5.Kürzen: Wenn du nach der Prüfung der Belege und Gesprächen immer noch Zweifel hast, kannst du die entsprechenden Kostenpositionen in deiner Nebenkostenzahlung vorläufig kürzen. Aber Achtung: Teile deinem Vermieter schriftlich mit, warum du kürzt und dass du dir die endgültige Klärung vorbehältst.
6. 6.Beratung suchen: Wenn du dir unsicher bist oder mit deinem Vermieter nicht weiterkommst, kannst du dich an den Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden.

BGH-Urteile – Was sagt der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in mehreren Urteilen mit der Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten auseinandergesetzt. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die abgerechneten Kosten umlagefähig sind.

Ein wichtiges Urteil: Der BGH hat entschieden, dass Kosten für die Verwaltung des Objekts und für Instandsetzung und Instandhaltung grundsätzlich nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen (BGH, Urteil vom 15.12.2010, VIII ZR 149/10).

Kostenverteilung – Wie werden die Hausmeisterkosten aufgeteilt?

Die Hausmeisterkosten werden in der Regel nach dem Flächenschlüssel auf die Mieter verteilt. Das bedeutet, dass deine Wohnungsgröße im Verhältnis zur Gesamtfläche des Hauses ausschlaggebend ist. Es gibt aber auch andere Verteilerschlüssel, wie z.B. die Anzahl der Wohneinheiten. Der im Mietvertrag vereinbarte Verteilerschlüssel ist maßgeblich.

Achtung bei Pauschalen!

Manchmal gibt es in Mietverträgen Pauschalen für Hausmeisterkosten. Solche Pauschalen sind grundsätzlich zulässig, müssen aber transparent und nachvollziehbar sein. Der Vermieter muss dir auch bei einer Pauschale auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren, damit du prüfen kannst, ob die Pauschale angemessen ist.

Fazit

Die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung können ein echter Stolperstein sein. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und genau prüfst, welche Arbeiten abgerechnet werden. Lass dich nicht abspeisen und fordere Belegeinsicht! Wenn du Zweifel hast, scheue dich nicht, Beratung in Anspruch zu nehmen. Denn es geht um dein Geld! Mit ein bisschen Aufmerksamkeit und Nachforschungen kannst du sicherstellen, dass du nur für die Kosten aufkommst, die du auch wirklich tragen musst. Viel Erfolg bei der Prüfung deiner nächsten Nebenkostenabrechnung!