Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Welche Tätigkeiten sind umlagefähig, welche nicht? So erkennen Mieter überhöhte oder unzulässige Kosten

Mist, wieder die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten! Und da steht auch noch eine saftige Summe für den Hausmeister drin. Fragst du dich auch jedes Mal, ob das alles so seine Richtigkeit hat? Keine Sorge, das geht vielen Mietern so. Hausmeisterkosten sind oft ein Knackpunkt, weil es nicht immer leicht zu durchschauen ist, was davon wirklich auf dich umgelegt werden darf. Aber keine Panik, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Was darf der Hausmeister eigentlich und was davon zahlst du?

Der Hausmeister ist oft die gute Seele des Hauses, kümmert sich um Ordnung und Sauberkeit und ist Ansprechpartner für viele Belange. Aber nicht alles, was er tut, darf auch auf deine Nebenkosten umgelegt werden. Grundsätzlich gilt: Umlagefähig sind nur Tätigkeiten, die mit der laufenden Betreuung der Immobilie zusammenhängen. Denk dabei an Aufgaben, die regelmäßig anfallen und dazu dienen, den Wohnwert zu erhalten.

Hier ein paar Beispiele für umlagefähige Hausmeistertätigkeiten:

• •Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsflächen: Das Fegen, Wischen und Putzen von Treppen, Fluren, Kellerräumen und Waschküchen ist klassisch umlagefähig.
• •Gartenpflege: Rasen mähen, Hecken schneiden, Unkraut jäten, Laub entfernen – all das gehört zur Gartenpflege und kann in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.
• •Winterdienst: Das Räumen von Schnee und Eis auf Gehwegen und Zufahrten ist ebenfalls eine umlagefähige Leistung.
• •Bedienung von Heizungs- und Warmwasseranlagen: Die Überwachung und Wartung der Heizungsanlage, das Ablesen von Zählerständen und die rechtzeitige Bestellung von Brennstoff können abgerechnet werden.
• •Kleine Reparaturen: Kleinere Ausbesserungsarbeiten, die keine Fachfirma erfordern (z.B. eine lose Türklinke reparieren oder eine Glühbirne auswechseln), können ebenfalls unter den Hausmeisterkosten laufen.

• •Reparaturen und Instandhaltung, die über kleine Ausbesserungen hinausgehen: Wenn der Hausmeister einen kompletten Heizkörper austauschen muss oder ein größeres Problem mit der Elektrik behebt, fallen das unter Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. (BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az. VIII ZR 33/15)
• •Verwaltungsaufgaben: Das Erstellen von Mietverträgen, die Korrespondenz mit Mietern oder die Organisation von Handwerkern sind Verwaltungsaufgaben, die nicht umlagefähig sind.
• •Tätigkeiten, die der Vermieter persönlich ausführt: Wenn der Vermieter selbst beispielsweise den Garten pflegt, darf er die dafür aufgewendete Zeit nicht in Rechnung stellen.
• •Sonderleistungen, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden: Wenn der Hausmeister beispielsweise deine Wohnung renoviert oder dir beim Umzug hilft, darf das nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.

So entlarvst du überhöhte oder unzulässige Hausmeisterkosten

Du hast das Gefühl, dass die Hausmeisterkosten in deiner Nebenkostenabrechnung zu hoch sind? Hier sind ein paar Tipps, wie du das überprüfen kannst:

1. 1.Prüfe deinen Mietvertrag: Steht dort etwas zu den Hausmeisterkosten? Sind bestimmte Tätigkeiten explizit erwähnt, die auf die Mieter umgelegt werden dürfen? Der Mietvertrag ist die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung.
2. 2.Fordere eine detaillierte Aufschlüsselung an: Du hast das Recht, eine detaillierte Aufstellung der Hausmeisterkosten zu verlangen. Daraus muss hervorgehen, welche Tätigkeiten der Hausmeister in welchem Umfang ausgeführt hat.
3. 3.Vergleiche die Kosten mit anderen Abrechnungen: Wenn du schon länger in der Wohnung wohnst, vergleiche die aktuellen Hausmeisterkosten mit denen der Vorjahre. Gab es auffällige Steigerungen? Wenn ja, lass dir diese erklären.
4. 4.Achte auf den Verteilerschlüssel: Wie werden die Hausmeisterkosten auf die einzelnen Mieter verteilt? In der Regel erfolgt die Verteilung nach Wohnfläche. Stelle sicher, dass der Verteilerschlüssel korrekt angewendet wurde.
5. 5.Prüfe die Qualifikation des Hausmeisters: Ist der Hausmeister für bestimmte Tätigkeiten (z.B. die Wartung der Heizungsanlage) überhaupt qualifiziert? Wenn nicht, könnte das ein Hinweis darauf sein, dass die Kosten überhöht sind.
6. 6.Achte auf Pauschalen: Sind die Hausmeisterkosten als Pauschale angegeben? Das ist grundsätzlich zulässig, aber du solltest trotzdem kritisch hinterfragen, ob die Pauschale angemessen ist. Insbesondere bei größeren Hausgemeinschaften mit vielen unterschiedlichen Leistungen kann eine detaillierte Abrechnung transparenter sein.
7. 7.Vergleiche Angebote: Frage bei anderen Hausverwaltungen oder Hausmeisterservices nach, wie viel ähnliche Leistungen in deiner Region kosten. Das gibt dir ein Gefühl dafür, ob die Kosten in deiner Abrechnung realistisch sind.
8. 8.Suche das Gespräch mit deinem Vermieter: Sprich deinen Vermieter auf deine Bedenken an und bitte ihn um eine Erklärung. Oft lassen sich Unklarheiten im persönlichen Gespräch ausräumen.
9. 9.Hole dir professionelle Hilfe: Wenn du dir unsicher bist oder der Vermieter sich querstellt, kannst du dich an den Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden. Diese können deine Nebenkostenabrechnung professionell prüfen und dich beraten.

Was tun, wenn die Hausmeisterkosten unzulässig sind?

Wenn du nach deiner Prüfung feststellst, dass die Hausmeisterkosten in deiner Nebenkostenabrechnung unzulässig sind, solltest du Widerspruch einlegen. Das machst du am besten schriftlich und innerhalb der Widerspruchsfrist (in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung). Begründe deinen Widerspruch detailliert und lege Beweise (z.B. Fotos oder Gutachten) bei.

Fazit

Die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung sind oft ein Minenfeld. Aber mit etwas Wissen und Sorgfalt kannst du dich davor schützen, zu viel zu bezahlen. Achte darauf, welche Tätigkeiten umlagefähig sind, prüfe deine Abrechnung genau und scheue dich nicht, Fragen zu stellen oder Widerspruch einzulegen. So sorgst du dafür, dass du nur das bezahlst, was du auch wirklich nutzen kannst! Und denk dran: Im Zweifel hilft der Mieterverein!