Hausmeistertätigkeiten: Was darf der Vermieter wirklich abrechnen? Stolperfallen und BGH-Urteile zu 'Allroundern'

Na, wieder mal die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und Fragezeichen über dem Kopf wegen der Hausmeisterkosten? Keine Sorge, das geht vielen Mietern so! Gerade beim Thema Hausmeister ist oft unklar, was dein Vermieter dir wirklich in Rechnung stellen darf und wo die rote Linie verläuft. Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen.

Der Hausmeister in der Nebenkostenabrechnung: Was ist erlaubt?

Grundsätzlich gilt: Hausmeisterkosten sind umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag explizit als umlagefähige Nebenkosten aufgeführt sind. Aber Achtung, das bedeutet nicht, dass dein Vermieter dir einfach alles unterjubeln kann, was der Hausmeister so treibt! Es gibt klare Grenzen.

Umlagefähig sind Tätigkeiten, die der laufenden Betreuung der Immobilie dienen. Dazu gehören typischerweise:

• •Reinigung des Treppenhauses, der Flure und Gemeinschaftsräume: Klar, ein sauberes Haus ist wichtig und die Kosten dafür dürfen auf die Mieter umgelegt werden.
• •Gartenpflege: Rasen mähen, Hecken schneiden, Unkraut jäten – alles, was den Garten in Schuss hält, ist umlagefähig.
• •Winterdienst: Schnee räumen und Streuen im Winter sind ebenfalls typische Hausmeisteraufgaben, die du mitbezahlst.
• •Bedienung und Überwachung der Heizungsanlage: Hier geht es um das Ein- und Ausschalten der Heizung, das Überprüfen des Füllstands und die Kontrolle der Anlage.
• •Kleine Reparaturen: Dazu kommen wir gleich noch genauer...

Stolperstein "Kleine Reparaturen": Wo hört die Betreuung auf?

Hier wird's knifflig! Denn Instandhaltung und Reparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters und nicht umlagefähig. Der Hausmeister darf zwar kleine Reparaturen durchführen, aber nur solche, die im Rahmen der laufenden Betreuung anfallen und nicht die Beseitigung von Mängeln darstellen, die der Vermieter beheben muss.

Was bedeutet das konkret?

• •Erlaubt: Eine tropfende Dichtung am Wasserhahn austauschen, eine lockere Klingel befestigen, eine Glühbirne im Treppenhaus wechseln.
• •Nicht erlaubt: Ein verstopftes Abflussrohr reparieren, eine defekte Heizung instand setzen, einen Wasserschaden beheben.

Warum ist das so wichtig? Weil größere Reparaturen die Substanz des Gebäudes betreffen und in die Verantwortung des Vermieters fallen. Er muss dafür sorgen, dass das Haus in einem ordnungsgemäßen Zustand ist.

Der "Allrounder": Wenn der Hausmeister alles kann (und abrechnet)

Viele Vermieter beschäftigen Hausmeister, die quasi "Alleskönner" sind. du reinigen, gärtnern, reparieren und kümmern sich um alles. Das ist ja auch superpraktisch. Aber hier lauert die nächste Stolperfalle: Wie werden die Kosten aufgeteilt, wenn der Hausmeister sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Tätigkeiten ausführt?

Dein Vermieter muss in diesem Fall eine klare Aufteilung der Kosten vornehmen. Er kann nicht einfach den gesamten Lohn des Hausmeisters auf die Mieter umlegen. Er muss den Anteil der Kosten, der auf Instandhaltung und Reparaturen entfällt, herausrechnen.

Wie macht er das?

• •Zeitliche Aufteilung: Er kann beispielsweise die Arbeitszeit des Hausmeisters für die einzelnen Tätigkeiten erfassen und entsprechend aufteilen.
• •Pauschale: Er kann eine Pauschale für Instandhaltungskosten festlegen, die nicht umlagefähig ist.

BGH-Urteile im Blick: Was sagt der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung befasst. Einige wichtige Urteile, die du kennen solltest:

• •BGH, Urteil vom 13. November 2013, Az. VIII ZR 186/12: Dieses Urteil betont, dass die Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten an eine konkrete Beschreibung der Tätigkeiten im Mietvertrag gebunden ist. Wenn im Mietvertrag nur allgemein von "Hausmeisterkosten" die Rede ist, ist das nicht ausreichend.
• •BGH, Urteil vom 16. Mai 2006, Az. VIII ZR 135/05: Hier geht es um die Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten. Der BGH hat klargestellt, dass Instandhaltung und Reparaturen grundsätzlich Sache des Vermieters sind und nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Was bedeutet das für dich? Dein Mietvertrag sollte möglichst genau beschreiben, welche Tätigkeiten der Hausmeister ausführt. Und du solltest bei der Nebenkostenabrechnung genau prüfen, ob die abgerechneten Kosten tatsächlich umlagefähig sind.

Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung nicht stimmt?

Du hast den Verdacht, dass dein Vermieter dir zu hohe Hausmeisterkosten in Rechnung stellt? Dann solltest du folgende Schritte unternehmen:

1. 1.Abrechnung prüfen: Schau dir die Nebenkostenabrechnung genau an. Sind die einzelnen Positionen nachvollziehbar? Gibt es Unstimmigkeiten?
2. 2.Belegeinsicht: Fordere bei deinem Vermieter Belegeinsicht an. Du hast das Recht, alle Rechnungen und Verträge einzusehen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen.
3. 3.Einspruch erheben: Wenn du Fehler in der Abrechnung findest, erhebe innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Einspruch bei deinem Vermieter. Begründe deinen Einspruch genau und lege Belege vor, wenn du welche hast.
4. 4.Beratung suchen: Wenn du dir unsicher bist, kannst du dich bei einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.

Fazit: Augen auf bei den Hausmeisterkosten!

Die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung sind oft ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und genau prüfst, was dein Vermieter dir in Rechnung stellt. Eine klare Tätigkeitsbeschreibung im Mietvertrag, die Aufteilung der Kosten bei "Allroundern" und die Beachtung der BGH-Urteile sind dabei entscheidend. Lass dich nicht einfach abspeisen, sondern fordere Transparenz und Nachvollziehbarkeit ein. So kannst du sicherstellen, dass du nur für die Kosten aufkommst, die du auch wirklich tragen musst. Und denk dran: Fragen kostet nichts! Sprich deinen Vermieter an, wenn du etwas nicht verstehst. Eine offene Kommunikation kann viele Missverständnisse aus dem Weg räumen.