Leerstand in der Nebenkostenabrechnung: Wie Mieter sich gegen ungerechtfertigte Kosten wehren können

Hey! Nebenkostenabrechnung bekommen und wieder mal Fragezeichen über dem Kopf? Keine Sorge, das geht vielen so! Vor allem das Thema Leerstand kann richtig knifflig sein. Stell dir vor, du zahlst für Kosten, die eigentlich durch unbewohnte Wohnungen entstehen. Das muss nicht sein! In diesem Artikel zeige ich dir, wie du dich gegen ungerechtfertigte Kosten wehren kannst, wenn es um Leerstand in deiner Nebenkostenabrechnung geht. Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen!

Was hat Leerstand mit deiner Nebenkostenabrechnung zu tun?

Wenn Wohnungen in deinem Haus leer stehen, fallen trotzdem Kosten an. Denk an Grundsteuer, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung oder Hausmeisterarbeiten. Die Frage ist: Wer zahlt diese Kosten? Dein Vermieter kann diese Kosten nicht einfach auf alle Mieter umlegen, das wäre unfair! Im deutschen Mietrecht, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Betriebskostenverordnung (BetrKV), ist klar geregelt, wie Betriebskosten verteilt werden müssen. Und da spielt Leerstand eine wichtige Rolle. Grundsätzlich gilt: Kosten, die durch Leerstand entstehen und nicht umlagefähig sind, muss dein Vermieter selbst tragen.

Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten

Es ist wichtig zu verstehen, welche Kosten überhaupt auf dich umgelegt werden dürfen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet die umlagefähigen Kosten detailliert auf. Dazu gehören zum Beispiel:

• •Heizung und Warmwasser
• •Wasser- und Abwasserkosten
• •Müllabfuhr
• •Hausreinigung und Gartenpflege
• •Gebäudeversicherung
• •Hausmeister
• •Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen

Kosten, die nicht umlagefähig sind, sind beispielsweise:

• •Reparaturen
• •Instandhaltung
• •Verwaltungskosten
• •Kosten für Leerstand (wenn sie nicht umlagefähig sind, dazu gleich mehr!)

Wie Leerstand die Kostenverteilung beeinflusst

Die Kostenverteilung erfolgt in der Regel nach Wohnfläche oder nach einem Verteilerschlüssel, der im Mietvertrag festgelegt ist. Steht eine Wohnung leer, darf die Wohnfläche dieser Wohnung bei der Verteilung bestimmter Kosten nicht berücksichtigt werden, wenn der Leerstand vom Vermieter verschuldet ist.

Wichtig: Dein Vermieter darf dir keine Kosten für Leerstand aufbrummen, wenn er den Leerstand selbst verursacht hat, beispielsweise durch überhöhte Miete oder weil er keine geeigneten Nachmieter findet.

Was sagt der BGH zum Thema Leerstand?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in mehreren Urteilen mit dem Thema Leerstand und Nebenkosten befasst. Die Kernaussage ist: Der Vermieter darf die Kosten für Leerstand nicht auf die Mieter abwälzen, wenn er den Leerstand selbst zu verantworten hat. Er muss darlegen, dass er sich ausreichend um eine Vermietung bemüht hat. Kann er das nicht, muss er die Kosten selbst tragen.

Wie du dich wehren kannst: Deine Rechte und Möglichkeiten

Wenn du den Verdacht hast, dass in deiner Nebenkostenabrechnung Kosten für Leerstand ungerechtfertigt auf dich umgelegt wurden, hast du mehrere Möglichkeiten, dagegen vorzugehen.

1. 1.Prüf deine Abrechnung: Das A und O ist, deine Nebenkostenabrechnung genau unter die Lupe zu nehmen. Achte auf Positionen, die ungewöhnlich hoch erscheinen. Vergleiche deine Abrechnung mit den Vorjahren.
2. 2.Fordere Belege an: Dein Vermieter ist verpflichtet, dir Einsicht in die Originalbelege zu gewähren. Mach davon Gebrauch! Nur so kannst du nachvollziehen, wie die Kosten entstanden sind und ob der Leerstand berücksichtigt wurde.
3. 3.Sprich mit deinem Vermieter: Such das Gespräch mit deinem Vermieter. Manchmal lassen sich Unklarheiten schnell aus dem Weg räumen. Frag ihn, wie er den Leerstand bei der Kostenverteilung berücksichtigt hat.
4. 4.Lege Widerspruch ein: Wenn du mit der Erklärung deines Vermieters nicht zufrieden bist, leg schriftlich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ein. Dafür hast du in der Regel zwölf Monate Zeit ab Zugang der Abrechnung.
5. 5.Hol dir rechtlichen Rat: Wenn du dir unsicher bist oder dein Vermieter sich querstellt, wende dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht. Die können dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

Praxisbeispiel: Familie Müller und die "Geisterwohnung"

Familie Müller wohnt in einem Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen. In der aktuellen Nebenkostenabrechnung fällt ihnen auf, dass die Kosten für die Müllabfuhr deutlich höher sind als im Vorjahr. Nach Einsicht in die Belege stellen sie fest, dass die Kosten für die Müllabfuhr zwar gestiegen sind, aber auch eine Wohnung seit sechs Monaten leer steht.

Der Vermieter hat die Kosten für die Müllabfuhr trotzdem auf alle zehn Wohnungen umgelegt, ohne den Leerstand zu berücksichtigen. Familie Müller rechnet nach:

• •Gesamtkosten Müllabfuhr: 1.000 Euro
• •Wohnungen im Haus: 10
• •Kosten pro Wohnung (ohne Leerstand): 100 Euro
• •Familie Müller zahlt für 80 qm Wohnfläche: 80 Euro (wenn die Wohnfläche als Verteilerschlüssel dient)

Da eine Wohnung leer steht, dürften die Kosten eigentlich nur auf neun Wohnungen umgelegt werden. Der Vermieter hätte die Kosten für die leerstehende Wohnung (100 Euro) selbst tragen müssen. Familie Müller legt Widerspruch gegen die Abrechnung ein und fordert eine Korrektur. Nach Rücksprache mit dem Mieterverein bekommt Familie Müller Recht, und ihre Nebenkostennachzahlung wird entsprechend reduziert.

Checkliste: So prüfst du deine Nebenkostenabrechnung auf Leerstand

Hier eine kleine Checkliste, die dir hilft, deine Nebenkostenabrechnung zu prüfen:

Fazit: Lass dich nicht über den Tisch ziehen!

Du siehst, das Thema Leerstand in der Nebenkostenabrechnung ist komplex, aber mit ein bisschen Aufmerksamkeit und der richtigen Vorgehensweise kannst du dich erfolgreich gegen ungerechtfertigte Kosten wehren. Lass dir nicht einfach alles gefallen, sondern nutze deine Rechte als Mieter. Und wenn du mal wieder das Gefühl hast, deine Nebenkostenabrechnung ist ein Buch mit sieben Siegeln, dann schau doch mal bei Mister Check vorbei! Die helfen dir gerne weiter!