Nachzahlung Nebenkosten: Verjährung prüfen und Fristen richtig nutzen - So sparen Mieter Geld!

Na, flattert dir auch regelmäßig die Nebenkostenabrechnung ins Haus und du hast das Gefühl, du zahlst für Dinge, die du gar nicht verbrauchst? Und dann kommt vielleicht noch eine fette Nachzahlung obendrauf? Keine Panik, das geht vielen Mietern so! Aber bevor du blindlings alles überweist, solltest du hellhörig werden und deine Rechte kennen. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du bei deiner Nebenkostenabrechnung die Verjährung prüfst, Fristen richtig nutzt und so bares Geld sparen kannst!

Verjährung? Was ist das überhaupt?

Stell dir vor, du hast deinem Freund vor zwei Jahren 20 Euro geliehen. Er hat sie dir bis heute nicht zurückgegeben. Kannst du jetzt noch darauf bestehen? Vielleicht nicht. Denn Forderungen können verjähren. Das bedeutet, dass der Gläubiger (in unserem Fall du) nach einer bestimmten Zeit seinen Anspruch nicht mehr durchsetzen kann.

Genauso ist es auch bei der Nebenkostenabrechnung. Wenn dein Vermieter zu lange braucht, um dir die Abrechnung zukommen zu lassen oder Fehler zu korrigieren, kann sein Anspruch auf Nachzahlung verjähren. Das heißt, du musst die Nachzahlung dann nicht mehr leisten! Jackpot, oder?

Die magische 12-Monats-Frist: Dein bester Freund

Die wichtigste Frist, die du dir merken solltest, ist die 12-Monats-Frist. Dein Vermieter hat nach Ende des Abrechnungszeitraums genau 12 Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Wenn er diese Frist überschreitet, ist er in der Regel zu spät dran.

Die 3-Jahres-Frist: Für Korrekturen

Aber Achtung: Auch wenn dein Vermieter die 12-Monats-Frist eingehalten hat, ist noch nicht alles verloren. Denn auch Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung selbst können verjähren. Hier greift die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren nach § 195 BGB.

Das bedeutet: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst und diese reklamierst, hat dein Vermieter 3 Jahre Zeit, diese zu korrigieren und gegebenenfalls eine korrigierte Abrechnung zu erstellen. Lässt er diese Frist verstreichen, sind auch diese Ansprüche verjährt.

Verjährung: Wann beginnt die Frist?

Die 3-Jahres-Frist beginnt immer am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das ist wichtig zu wissen!

Was passiert, wenn die Frist verstrichen ist?

Wenn die Verjährungsfrist verstrichen ist, kannst du dich auf die Einrede der Verjährung berufen. Das bedeutet, dass du die Nachzahlung nicht leisten musst. Du musst deinem Vermieter aber aktiv mitteilen, dass du dich auf die Verjährung berufst. Das machst du am besten schriftlich! Ein einfacher Satz wie "Ich berufe mich auf die Einrede der Verjährung" reicht aus.

Sonderfall: Grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz

Es gibt Ausnahmen von der 12-Monats-Frist. Wenn dein Vermieter die Abrechnung bewusst verzögert oder grob fahrlässig handelt, um dich zu benachteiligen, kann die Frist verlängert werden. Das ist aber eher selten und muss vom Vermieter bewiesen werden.

Praktische Tipps für dich:

• •Abrechnung genau prüfen: Nimm dir Zeit und prüfe die Abrechnung sorgfältig. Sind alle Kostenpunkte nachvollziehbar? Stimmen die Verteilerschlüssel?
• •Fristen notieren: Notiere dir den Tag, an dem du die Abrechnung erhalten hast und wann die 12-Monats-Frist abläuft.
• •Reklamieren: Wenn du Fehler entdeckst, reklamiere diese schriftlich und setze deinem Vermieter eine angemessene Frist zur Korrektur.
• •Einrede der Verjährung: Wenn die Frist abgelaufen ist, berufe dich schriftlich auf die Einrede der Verjährung.
• •Hilfe holen: Wenn du dir unsicher bist, hole dir Hilfe von einem Mieterverein oder einem Anwalt.

BGH-Urteile, die du kennen solltest:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon oft mit dem Thema Nebenkostenabrechnung und Verjährung beschäftigt. Hier sind ein paar wichtige Urteile:

• •BGH, Urteil vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08: Bestätigt die 12-Monats-Frist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
• •BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 248/17: Betont, dass die Abrechnung dem Mieter verständlich sein muss.

Fazit: Wissen ist Macht!

Wie du siehst, ist das Thema Nebenkostenabrechnung und Verjährung gar nicht so kompliziert, wie es auf den ersten Blick erscheint. Mit ein bisschen Wissen und Aufmerksamkeit kannst du viel Geld sparen und dich vor ungerechtfertigten Nachzahlungen schützen. Denk immer daran:

• •Die 12-Monats-Frist für die Zustellung der Abrechnung ist dein bester Freund.
• •Die 3-Jahres-Frist gilt für Ansprüche aus der Abrechnung selbst.
• •Berufe dich aktiv auf die Einrede der Verjährung, wenn die Frist verstrichen ist.
• •Sei kritisch und prüfe deine Abrechnung genau.

Also, viel Erfolg beim Prüfen deiner nächsten Nebenkostenabrechnung! Und denk daran: Du bist nicht allein! Viele Mieter kämpfen mit den gleichen Problemen. Lass dich nicht unterkriegen und informiere dich über deine Rechte!