Nebenkostenabrechnung: Verjährung von Ansprüchen – wann Mieter und Vermieter keine Forderungen mehr geltend machen können

Hey du, Mieter! Kennst du das Gefühl, wenn die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert und du denkst: "Oh je, hoffentlich stimmt das alles?" Und was, wenn du feststellst, dass da was nicht passt? Oder vielleicht hat dein Vermieter etwas übersehen? Keine Panik, wir klären auf! In diesem Artikel geht es um ein super wichtiges Thema: Die Verjährung von Ansprüchen bei der Nebenkostenabrechnung. Wann können du und dein Vermieter keine Forderungen mehr geltend machen? Lass uns eintauchen!

Was bedeutet Verjährung überhaupt?

Stell dir vor, du hast deinem Kumpel vor drei Jahren 50 Euro geliehen. Jetzt willst du das Geld zurück, aber er sagt: "Sorry, ist verjährt!" Das ist im Prinzip das Gleiche wie bei der Nebenkostenabrechnung. Verjährung bedeutet, dass ein Anspruch nach einer bestimmten Zeit nicht mehr durchgesetzt werden kann. Der Gläubiger (also z.B. du oder dein Vermieter) kann dann vor Gericht nicht mehr verlangen, dass der Schuldner (z.B. dein Vermieter oder du) zahlt oder etwas tut.

Klingt kompliziert? Ist es aber gar nicht. Wichtig ist, dass du die Fristen kennst!

Die Fristen: Wann ist Schluss mit lustig?

Es gibt zwei wichtige Fristen, die du im Auge behalten musst:

• •Die Abrechnungsfrist für den Vermieter: Dein Vermieter hat nach Ende des Abrechnungszeitraums 12 Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zuzustellen.
• •Die Verjährungsfrist für Nachforderungen und Einwendungen: Sowohl du als auch dein Vermieter haben 3 Jahre Zeit, um Nachforderungen zu stellen oder Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben.

• •Dein Vermieter muss dir die Abrechnung bis spätestens 31. Dezember 2024 zukommen lassen.
• •Wenn du oder dein Vermieter noch Forderungen habt (z.B. weil ein Fehler in der Abrechnung ist), müssen diese bis zum 31. Dezember 2027 geltend gemacht werden.

Warum sind diese Fristen so wichtig?

Die Fristen schützen dich vor unendlichen Forderungen und geben dir Planungssicherheit. Stell dir vor, dein Vermieter kommt nach fünf Jahren an und verlangt plötzlich eine Nachzahlung für die Nebenkosten. Das wäre ja unfair, oder? Genauso ist es für den Vermieter wichtig, dass er irgendwann mit der Abrechnung abschließen kann.

Wann beginnt die Verjährung?

Die Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt immer am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist UND du Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hattest. Das ist wichtig!

Was passiert, wenn die Frist abgelaufen ist?

Wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist, kannst du dich auf die Einrede der Verjährung berufen. Das bedeutet, dass du die Forderung nicht mehr erfüllen musst. Wichtig: Du musst dich aktiv auf die Verjährung berufen! Das Gericht prüft das nicht automatisch.

Sonderfälle und Ausnahmen

Es gibt natürlich auch Ausnahmen von der Regel. Die Verjährung kann beispielsweise gehemmt werden. Das bedeutet, dass die Frist vorübergehend unterbrochen wird und erst später weiterläuft. Eine Hemmung der Verjährung kann zum Beispiel eintreten, wenn:

• •Du und dein Vermieter Verhandlungen über die Nebenkostenabrechnung führen.
• •Dein Vermieter eine Klage einreicht.
• •Du einen Mahnbescheid beantragst.

Es gibt auch Fälle, in denen die Verjährung neu beginnt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn dein Vermieter die Forderung anerkennt, z.B. durch eine Teilzahlung.

Was du tun kannst, um Fehler zu vermeiden

• •Prüfe die Nebenkostenabrechnung sorgfältig: Nimm dir Zeit und schau dir die Abrechnung genau an. Sind alle Kostenpositionen verständlich und nachvollziehbar?
• •Vergleiche die Abrechnung mit den Vorjahren: Gibt es auffällige Abweichungen?
• •Fordere Belege an: Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen.
• •Sprich mit deinem Vermieter: Kläre Unklarheiten am besten direkt mit deinem Vermieter.
• •Lass dich beraten: Wenn du unsicher bist, kannst du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden.

Was sagt der BGH dazu?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon oft mit dem Thema Nebenkostenabrechnung und Verjährung beschäftigt. Ein wichtiges Urteil ist beispielsweise das Urteil vom 28. Oktober 2015 (VIII ZR 158/14). Darin hat der BGH klargestellt, dass die Verjährungsfrist auch dann gilt, wenn der Vermieter die Abrechnung verspätet vorlegt. Auch wenn die Abrechnungsfrist von 12 Monaten versäumt wurde, beginnt die 3-jährige Verjährungsfrist für Nachforderungen und Einwendungen zu laufen.

Praktische Tipps für dich

• •Bewahre alle Nebenkostenabrechnungen gut auf: So hast du immer einen Überblick über die vergangenen Jahre und kannst Vergleiche ziehen.
• •Notiere dir wichtige Fristen: Trage dir die Fristen für die Abrechnung und die Verjährung in deinen Kalender ein.
• •Reagiere zeitnah: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst, warte nicht zu lange, sondern sprich deinen Vermieter so schnell wie möglich an.
• •Dokumentiere alles schriftlich: Führe ein Protokoll über alle Gespräche und Korrespondenz mit deinem Vermieter.

Fazit

Die Verjährung von Ansprüchen bei der Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiges Thema, das du als Mieter kennen solltest. Die 12-Monats-Frist für die Abrechnung und die 3-jährige Verjährungsfrist schützen dich vor unendlichen Forderungen und geben dir Planungssicherheit. Prüfe deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig, fordere Belege an und sprich mit deinem Vermieter, wenn du Unklarheiten hast. Und vergiss nicht: Wenn die Frist abgelaufen ist, kannst du dich auf die Einrede der Verjährung berufen. So behältst du die Kontrolle über deine Nebenkosten! Viel Erfolg!