Frist verpasst? Nebenkostenabrechnung nachträglich ändern: Wann Vermieter Fehler korrigieren dürfen (und wann nicht)!

Na, auch schon mal 'ne Nebenkostenabrechnung bekommen, bei der du dir an den Kopf gefasst hast? Fehler passieren, das ist klar. Aber was ist, wenn dein Vermieter nach Ablauf der Frist noch was ändern will? Darf er das überhaupt? Keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Nebenkostenabrechnung: Die Fristen – Dein Schutzschild!

Zuerst mal: Fristen sind super wichtig! Stell sie dir wie einen Schutzwall vor, der dich vor unendlichen Nachforderungen schützt. Es gibt zwei entscheidende Fristen, die du kennen musst:

• •Die Erstellungsfrist für deinen Vermieter: Dein Vermieter hat nach Ende des Abrechnungszeitraums (meistens ein Kalenderjahr) zwölf Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Kommt sie später an, musst du in der Regel nichts mehr nachzahlen (außer, dein Vermieter hat die Verspätung nicht zu verantworten – dazu später mehr).
• •Deine Einspruchsfrist: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst, hast du zwölf Monate Zeit, um Einspruch einzulegen.

Vermieter, Frist verpasst! Pech gehabt?

Was passiert nun, wenn dein Vermieter die Abrechnung erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist schickt? Grundsätzlich gilt: Pech gehabt für den Vermieter! Laut Gesetz (§ 556 Abs. 3 BGB) ist die Forderung dann ausgeschlossen. Das bedeutet, du musst keine Nachzahlung leisten.

ABER ACHTUNG: Es gibt Ausnahmen! Wenn dein Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, kann er die Abrechnung auch später noch schicken. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn:

• •Ein wichtiger Lieferant (z.B. für Heizöl) seine Rechnung sehr spät schickt.
• •Ein Wasserschaden die Unterlagen vernichtet hat.
• •Der Vermieter unverschuldet erkrankt ist und sich deshalb nicht kümmern konnte.

In diesen Fällen muss der Vermieter dir aber nachweisen, dass er die Verspätung nicht zu verantworten hat.

Fehler in der Abrechnung: Darf der Vermieter nachträglich korrigieren?

Stell dir vor, du hast die Abrechnung fristgerecht bekommen und bemerkst einen Fehler. Darf dein Vermieter diesen Fehler nachträglich korrigieren, auch wenn die 12-Monats-Frist abgelaufen ist?

Grundsätzlich ja! Dein Vermieter darf Fehler in der Abrechnung auch nach Ablauf der Frist korrigieren, solange er die Erstellungsfrist eingehalten hat. Es ist sogar seine Pflicht, offensichtliche Fehler zu korrigieren!

• •Falsche Berechnung der Wohnfläche.
• •Fehlerhafte Umlageschlüssel.
• •Doppelte Berechnung von Kosten.
• •Falsche Ablesewerte der Heizung.

BGH-Urteil V ZR 191/21: Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist Fehler in der Nebenkostenabrechnung korrigieren darf, wenn er dadurch keine neuen Tatsachen vorträgt, sondern lediglich bereits bekannte Tatsachen anders bewertet.

Was aber nicht geht: Der Vermieter darf nach Ablauf der Frist nicht plötzlich neue Kostenpositionen in die Abrechnung aufnehmen, die er vorher vergessen hat.

Dein Einspruch: Nutze deine Chance!

Du hast einen Fehler in der Abrechnung entdeckt? Dann zögere nicht und lege Einspruch ein! Das solltest du immer schriftlich tun (am besten per Einschreiben mit Rückschein). In deinem Einspruch solltest du den Fehler genau benennen und begründen, warum du ihn für falsch hältst.

Praktische Tipps für dich:

• •Achte auf die Fristen! Notiere dir die Fristen für den Erhalt der Abrechnung und für deinen Einspruch.
• •Prüfe die Abrechnung sorgfältig! Vergleiche die Abrechnung mit den Vorjahresabrechnungen und mit deinem Mietvertrag.
• •Fordere Belege an! Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen. Das hilft dir, die Abrechnung besser zu verstehen und Fehler zu entdecken.
• •Lass dich beraten! Wenn du dir unsicher bist, wende dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt.
• •Kommuniziere mit deinem Vermieter! Oft lassen sich Probleme durch ein offenes Gespräch klären.

Was, wenn der Vermieter sich weigert, den Fehler zu korrigieren?

Wenn dein Vermieter sich weigert, einen Fehler in der Abrechnung zu korrigieren, obwohl du ihn darauf hingewiesen hast, kannst du:

• •Deinen Einspruch aufrechterhalten.
• •Einen Teil der Nachzahlung unter Vorbehalt zahlen. Das bedeutet, du zahlst den Betrag, den du für richtig hältst, und behältst dir vor, den Rest zurückzufordern, falls dein Einspruch Erfolg hat.
• •Klage einreichen. Das ist der letzte Schritt, wenn alle anderen Versuche gescheitert sind.

Fazit: Kenne deine Rechte!

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Buch mit sieben Siegeln. Aber mit den richtigen Informationen und ein bisschen Sorgfalt kannst du deine Rechte als Mieter wahren. Denk daran: Fristen sind wichtig und dein Vermieter darf nicht einfach nach Gutdünken Änderungen an der Abrechnung vornehmen. Nutze deine Einspruchsfrist, prüfe die Abrechnung genau und lass dich im Zweifelsfall beraten. So behältst du den Überblick und vermeidest böse Überraschungen!