Nebenkostenabrechnung nach Verkauf des Mietshauses: Welche Pflichten hat der alte und der neue Vermieter?

Na, hast du auch schon mal die Nebenkostenabrechnung bekommen, kurz nachdem dein Mietshaus den Besitzer gewechselt hat? Da fragst du dich sicher: Wer ist jetzt eigentlich zuständig? Und wer muss was abrechnen? Keine Sorge, das ist ein Thema, das viele Mieter umtreibt. Lass uns das mal genauer anschauen, damit du genau weißt, welche Rechte du hast und was du beachten musst.

Wer ist überhaupt dein Vermieter?

Ganz wichtig: Dein Vermieter ist immer derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Mit dem Tag, an dem der neue Eigentümer im Grundbuch steht, übernimmt er auch alle Rechte und Pflichten aus deinem Mietvertrag. Das bedeutet aber nicht, dass der alte Vermieter komplett aus dem Schneider ist.

Die Nebenkostenabrechnung: Ein Fall für zwei?

Hier kommt der Knackpunkt: Für welchen Zeitraum muss welcher Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen? Grundsätzlich gilt:

• •Der alte Vermieter ist für den Zeitraum zuständig, in dem er Eigentümer war.
• •Der neue Vermieter ist für den Zeitraum zuständig, in dem er Eigentümer ist.

Das klingt erstmal logisch, kann aber in der Praxis kompliziert werden. Stell dir vor, der Eigentümerwechsel war am 30. Juni. Dann muss der alte Vermieter die Nebenkostenabrechnung vom 1. Januar bis zum 30. Juni erstellen, der neue Vermieter vom 1. Juli bis zum 31. Dezember.

Wer muss die Abrechnung erstellen?

Hier gibt es zwei Möglichkeiten:

1. 1.Jeder Vermieter erstellt eine eigene Abrechnung: Das bedeutet, du bekommst zwei separate Abrechnungen, eine vom alten und eine vom neuen Vermieter.
2. 2.Der neue Vermieter erstellt die komplette Abrechnung: In diesem Fall übernimmt der neue Vermieter die Abrechnung für das gesamte Jahr, inklusive der Zeit, in der der alte Vermieter Eigentümer war. Das ist oft die einfachste Lösung, erfordert aber, dass der alte Vermieter dem neuen alle notwendigen Informationen und Unterlagen übergibt.

Praxis-Tipp: Sprich mit deinem neuen Vermieter, wie die Abrechnung gehandhabt wird. So vermeidest du Missverständnisse und weißt, worauf du dich einstellen musst.

Was passiert mit Vorauszahlungen?

Deine geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen müssen natürlich berücksichtigt werden. Hier gibt es folgende Möglichkeiten:

• •Der alte Vermieter rechnet bis zum Übergabedatum ab: Er erstellt eine Zwischenabrechnung und zahlt dir eventuell ein Guthaben aus oder fordert eine Nachzahlung.
• •Der neue Vermieter übernimmt die Vorauszahlungen: Er berücksichtigt deine geleisteten Zahlungen für das gesamte Jahr in seiner Abrechnung.

Was, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Egal, ob die Abrechnung vom alten oder neuen Vermieter kommt: Du hast das Recht, sie zu prüfen und Fehler zu beanstanden.

• •Prüffrist: Du hast in der Regel 12 Monate Zeit, um die Abrechnung zu prüfen.
• •Einspruch: Wenn du Fehler entdeckst, musst du innerhalb dieser Frist schriftlich Einspruch erheben.

BGH-Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen (z.B. VIII ZR 249/15) betont, dass der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege hat, um die Abrechnung überprüfen zu können.

Was, wenn der alte Vermieter nicht abrechnet?

Es kann vorkommen, dass der alte Vermieter sich nicht um die Abrechnung kümmert. In diesem Fall hast du folgende Möglichkeiten:

1. 1.Mahnschreiben: Setze dem alten Vermieter eine Frist zur Erstellung der Abrechnung.
2. 2.Klage: Wenn er die Frist verstreichen lässt, kannst du ihn auf Erstellung der Abrechnung verklagen.

Was, wenn der neue Vermieter falsche Angaben macht?

Auch der neue Vermieter kann Fehler bei der Abrechnung machen. Das ist besonders ärgerlich, wenn er Kosten abrechnet, die bereits vom alten Vermieter hätten abgerechnet werden müssen.

Praxis-Tipp: Vergleiche die Abrechnung des neuen Vermieters genau mit den Unterlagen, die du vom alten Vermieter erhalten hast. Wenn du Unstimmigkeiten feststellst, solltest du sofort Einspruch erheben.

Übergabeprotokoll: Dein bester Freund

Ein Übergabeprotokoll ist Gold wert, wenn das Mietshaus verkauft wird. Darin werden alle wichtigen Zählerstände (z.B. Wasser, Heizung) notiert. So kann später genau festgestellt werden, welcher Verbrauch auf welchen Zeitraum entfällt. Achte darauf, dass du bei der Übergabe anwesend bist und das Protokoll sorgfältig prüfst.

Fazit: Gut vorbereitet ist halb gewonnen

Ein Hausverkauf kann die Nebenkostenabrechnung komplizierter machen. Aber mit den richtigen Informationen und einer guten Vorbereitung bist du bestens gerüstet.

• •Kenne deine Rechte: Du hast das Recht auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung.
• •Sei aufmerksam: Prüfe die Abrechnungen genau und scheue dich nicht, Fehler zu beanstanden.
• •Kommuniziere: Sprich mit deinem alten und neuen Vermieter, um Missverständnisse zu vermeiden.
• •Dokumentiere: Bewahre alle wichtigen Unterlagen (Mietvertrag, Kontoauszüge, Übergabeprotokoll) auf.

So behältst du den Überblick und sorgst dafür, dass du nicht zu viel für deine Nebenkosten zahlst!