Verwalterwechsel und die Nebenkostenabrechnung: Welche Pflichten hat der neue Verwalter und welche Rechte haben Mieter?

Na, schon wieder Bauchschmerzen wegen der Nebenkostenabrechnung? Und jetzt hat auch noch der Verwalter gewechselt? Keine Panik, das kriegen wir hin! Ein Verwalterwechsel kann erstmal für Verwirrung sorgen, aber keine Sorge, deine Rechte als Mieter bleiben bestehen. Lass uns mal schauen, was der neue Verwalter jetzt eigentlich für dich tun muss und was du fordern kannst.

Verwalterwechsel: Was passiert mit meiner Nebenkostenabrechnung?

Stell dir vor, du bist mitten im Spiel und plötzlich wechselt das Team. So ähnlich ist es auch beim Verwalterwechsel. Der neue Verwalter übernimmt die Aufgaben des alten, aber er muss auch erstmal ins Spiel finden.

Die Pflichten des neuen Verwalters – Was er für dich tun muss

Der neue Verwalter hat einige Pflichten, die direkt mit deiner Nebenkostenabrechnung zusammenhängen:

• •Die Abrechnung erstellen: Der neue Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum zu erstellen, in dem er im Amt war. Das klingt logisch, oder? Aber was, wenn der Zeitraum nur kurz war? Dazu kommen wir gleich.
• •Transparenz schaffen: Der Verwalter muss dir Einsicht in die Belege gewähren. Das ist superwichtig, damit du nachvollziehen kannst, wie die Kosten entstanden sind.
• •Deine Fragen beantworten: Du hast das Recht, Fragen zur Abrechnung zu stellen. Der Verwalter muss dir Auskunft geben und Unklarheiten beseitigen.
• •Fristen einhalten: Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein. Verpasst er die Frist, kann er unter Umständen keine Nachforderungen mehr geltend machen.

Spezialfall: Abrechnungszeitraum und Verwalterwechsel

Hier wird es etwas kniffliger. Was passiert, wenn der Verwalter mitten im Abrechnungszeitraum wechselt?

Abrechnungspflicht: Grundsätzlich ist der alte Verwalter für die Erstellung der Abrechnung für den gesamten Abrechnungszeitraum zuständig, auch wenn* er währenddessen gewechselt hat. Das bedeutet, der alte Verwalter muss die Einnahmen und Ausgaben für das gesamte Jahr zusammenstellen und abrechnen.

• •Übergabe der Unterlagen: Der alte Verwalter muss dem neuen Verwalter alle notwendigen Unterlagen übergeben, damit dieser seinen Pflichten nachkommen kann. Das ist extrem wichtig für eine korrekte Abrechnung.
• •Teilabrechnung: Es ist auch möglich, dass der alte Verwalter eine Teilabrechnung für seinen Zeitraum erstellt und der neue Verwalter dann die restliche Abrechnung übernimmt. Das muss aber klar kommuniziert und nachvollziehbar sein.

Konkreter Tipp: Frag direkt beim neuen Verwalter nach, wer für die Abrechnung des betreffenden Zeitraums zuständig ist. So vermeidest du Missverständnisse.

Deine Rechte als Mieter – Was du fordern kannst

Du hast als Mieter einige Rechte, die du unbedingt kennen solltest:

• •Belegeinsicht: Das ist dein wichtigstes Recht! Du darfst die Originalbelege einsehen, um die Abrechnung zu prüfen. Der Verwalter muss dir diese Einsicht gewähren, entweder in seinen Räumlichkeiten oder – wenn das nicht zumutbar ist – durch Kopien.
• •Fristgerechte Abrechnung: Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein. Sonst kann der Verwalter eventuell keine Nachforderungen mehr geltend machen. (BGH, Urteil vom 28.10.2020, VIII ZR 41/20)
• •Einspruch gegen die Abrechnung: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst, kannst du innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einspruch erheben. Der Einspruch muss schriftlich erfolgen und die konkreten Fehler benennen.
• •Korrekte Abrechnung: Die Abrechnung muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Das bedeutet, sie muss verständlich, nachvollziehbar und richtig sein.
• •Auskunftsrecht: Du hast das Recht, Fragen zur Abrechnung zu stellen. Der Verwalter muss dir Auskunft geben und Unklarheiten beseitigen.

Konkreter Tipp: Mach dir eine Checkliste mit allen Punkten, die du bei der Prüfung der Abrechnung beachten musst. So vergisst du nichts!

Was tun, wenn es Probleme gibt?

Manchmal läuft es nicht rund. Was machst du, wenn der neue Verwalter sich querstellt, keine Auskünfte gibt oder die Abrechnung fehlerhaft ist?

• •Ruhe bewahren: Auch wenn es schwerfällt: Bleib ruhig und sachlich.
• •Schriftliche Aufforderung: Fordere den Verwalter schriftlich auf, seinen Pflichten nachzukommen. Setze ihm eine angemessene Frist.
• •Mieterverein: Wenn der Verwalter nicht reagiert, wende dich an deinen Mieterverein. Die können dir helfen und dich beraten.
• •Rechtliche Schritte: Im Extremfall kannst du auch rechtliche Schritte einleiten. Das sollte aber immer der letzte Ausweg sein.

Konkreter Tipp: Dokumentiere alles! Notiere dir alle Gespräche mit dem Verwalter, speichere E-Mails und Briefe ab. Das kann im Streitfall sehr hilfreich sein.

Fazit: Du hast die Zügel in der Hand!

Ein Verwalterwechsel muss kein Grund zur Panik sein. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und diese auch durchsetzt. Der neue Verwalter hat Pflichten, denen er nachkommen muss. Und du hast das Recht, eine korrekte und transparente Nebenkostenabrechnung zu erhalten.

Denk daran: Du bist nicht allein! Nutze die Unterstützung deines Mietervereins, wenn du unsicher bist. Und lass dich nicht einschüchtern! Mit etwas Wissen und Hartnäckigkeit kriegst du das hin. Viel Erfolg bei der Prüfung deiner nächsten Nebenkostenabrechnung!