Hey Kumpel,
ist dir auch schon mal die Nebenkostenabrechnung ins Haus geflattert, nachdem du längst in deiner neuen Bude wohnst? Fragst du dich, ob dein alter Vermieter das überhaupt darf und welche Kosten nach deinem Auszug noch auf dich zukommen können? Keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen! Das deutsche Mietrecht ist manchmal ganz schön kompliziert, aber zusammen kriegen wir das hin. Lass uns mal schauen, welche Kosten nach deinem Auszug noch abrechenbar sind und wann die Ansprüche verfallen.
Abrechnungszeitraum und dein Auszug
Zuerst müssen wir klären, was der Abrechnungszeitraum ist. Der ist meistens ein Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember), kann aber auch anders festgelegt sein. Entscheidend ist, dass du nur für die Kosten aufkommen musst, die in deiner Mietzeit angefallen sind.
Beispiel: Familie Müller wohnt vom 1. Januar bis zum 30. Juni in einer Wohnung. Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Familie Müller muss also nur für die Nebenkosten von Januar bis Juni aufkommen, auch wenn die Abrechnung erst im nächsten Jahr kommt.
Wichtig: Dein Vermieter muss dir eine formell korrekte Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Sonst ist die Abrechnung ungültig. Dazu gehört zum Beispiel, dass die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel und dein Anteil klar erkennbar sind.
Was passiert, wenn der Abrechnungszeitraum noch läuft?
Wenn du mitten im Abrechnungszeitraum ausziehst, muss dein Vermieter eine Zwischenablesung vornehmen (z.B. Wasserzähler, Heizung), damit dein Verbrauch korrekt erfasst wird. Dein Verbrauch wird dann anteilig für den Zeitraum deiner Mietzeit berechnet. Wenn keine Zwischenablesung gemacht wird, kann es zu Problemen kommen. Sprich deinen Vermieter am besten schon vor dem Auszug darauf an!
Fälligkeit und Verjährung: Wann muss ich zahlen?
Dein Vermieter hat 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Das ist die sogenannte Abrechnungsfrist. Verpasst dein Vermieter diese Frist, hat er Pech gehabt! Dann kann er keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu verschulden (z.B. durch eine plötzliche schwere Krankheit).
Beispiel: Der Abrechnungszeitraum endet am 31. Dezember. Dein Vermieter hat bis zum 31. Dezember des Folgejahres Zeit, dir die Abrechnung zu schicken. Kommt die Abrechnung erst im Januar des übernächsten Jahres, ist sie zu spät und du musst nicht zahlen (es sei denn, der Vermieter kann die Verspätung begründen).
Die Abrechnung muss dir innerhalb der 12-Monats-Frist zugehen. Es reicht nicht, wenn sie nur abgeschickt wurde.
Verjährung von Ansprüchen
Selbst wenn die Abrechnungsfrist eingehalten wurde, musst du nicht ewig auf eine mögliche Rückzahlung warten. Deine Ansprüche auf eine Rückzahlung verjähren in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und du davon Kenntnis erlangt hast oder ohne grobe Fahrlässigkeit hättest erlangen müssen.
Beispiel: Du hast im Mai eine Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr erhalten und hast einen Anspruch auf Rückzahlung. Die Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember desselben Jahres und endet am 31. Dezember drei Jahre später.
Welche Kosten sind nach dem Auszug noch abrechenbar?
Grundsätzlich sind alle umlagefähigen Nebenkosten abrechenbar, die während deiner Mietzeit entstanden sind. Das sind Kosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind. Dazu gehören zum Beispiel:
- •Heizung und Warmwasser (HeizkostenV beachten!)
- •Wasser- und Abwasserkosten
- •Müllabfuhr
- •Hausmeister
- •Gebäudeversicherung
- •Grundsteuer
- •Reinigung des Treppenhauses
Was ist mit Reparaturen?
Reparaturkosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig! Dein Vermieter kann diese nicht über die Nebenkosten abrechnen. Es sei denn, es handelt sich um sogenannte Kleinreparaturen, die aber im Mietvertrag explizit vereinbart sein müssen und bestimmte Höchstgrenzen nicht überschreiten dürfen (z.B. 75-100 Euro pro Reparatur und maximal 6-8% der Jahreskaltmiete).
Beispiel für eine Abrechnung nach Auszug
Herr Schmidt zieht am 31. März aus seiner Wohnung aus. Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Die Jahresabrechnung kommt im November des gleichen Jahres. Die Gesamtkosten für Heizung betragen 1.200 Euro. Der Verbrauch von Herrn Schmidt wurde durch eine Zwischenablesung ermittelt und beträgt 25% des Jahresverbrauchs.
Herr Schmidt muss also 1.200 Euro x 25% = 300 Euro für Heizung bezahlen.
| Kostenart | Gesamtkosten | Dein Anteil | Dein Betrag |
|---|---|---|---|
| Heizung | 1.200 Euro | 25% | 300 Euro |
| Wasser | 600 Euro | 25% | 150 Euro |
| Müllabfuhr | 300 Euro | 25% | 75 Euro |
| Hausmeister | 400 Euro | 25% | 100 Euro |
| Gesamtsumme | 625 Euro |
Tipps und Checkliste für deine Nebenkostenabrechnung nach Auszug
- •Prüf die Abrechnung genau! Vergleiche die Kosten mit den Vorjahren und frag bei Unklarheiten nach.
- •Beachte die Abrechnungsfrist! Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit.
- •Prüf, ob alle Kosten umlagefähig sind! Stehen die Kosten auch im Mietvertrag?
- •Kontrolliere die Verteilerschlüssel! Sind sie korrekt angewendet worden?
- •Fordere Belege an! Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen.
- •Widersprich der Abrechnung, wenn du Fehler findest! Du hast dafür in der Regel 12 Monate Zeit.
- •Dokumentiere alles schriftlich! Bewahre alle Unterlagen auf.
Wichtig: Wenn du Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegst, musst du deine Beanstandungen genau begründen. Sonst ist der Widerspruch unwirksam.
Fazit: Sei wachsam und lass dich nicht über den Tisch ziehen!
Du siehst, es gibt einiges zu beachten, wenn die Nebenkostenabrechnung nach deinem Auszug kommt. Aber keine Panik, mit ein bisschen Aufmerksamkeit und den richtigen Infos kannst du dich gut schützen. Prüf deine Abrechnung sorgfältig und scheu dich nicht, Fragen zu stellen oder Widerspruch einzulegen, wenn du Fehler entdeckst. Und wenn du mal gar nicht weiterweißt, hilft dir Mister Check gerne weiter! Er kann deine Nebenkostenabrechnung professionell prüfen und dir sagen, ob alles mit rechten Dingen zugeht. Viel Erfolg!