Nebenkostenabrechnung: Vermieterwechsel – Welche Abrechnungszeiträume sind zulässig und was passiert mit Guthaben/Nachzahlungen?

Na, wieder mal Bauchschmerzen wegen der Nebenkostenabrechnung? Gerade wenn ein Vermieterwechsel im Spiel ist, kann das Ganze ganz schön kompliziert werden. Aber keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Vermieterwechsel und die Nebenkostenabrechnung – Ein Dschungel?

Stell dir vor: Du wohnst gemütlich in deiner Wohnung, alles läuft super. Plötzlich flattert ein Schreiben ins Haus: Neuer Vermieter! Prima, denkst du vielleicht. Aber was passiert jetzt mit deiner Nebenkostenabrechnung? Wer ist zuständig? Welcher Zeitraum wird abgerechnet? Und was ist mit dem Guthaben oder der Nachzahlung? Keine Panik, wir klären das!

Abrechnungszeitraum – Wer darf abrechnen und für welchen Zeitraum?

Die gute Nachricht: Der Vermieterwechsel ändert nichts an den gesetzlichen Fristen für die Nebenkostenabrechnung. Dein Vermieter – egal ob der alte oder der neue – hat 12 Monate Zeit, dir die Abrechnung zukommen zu lassen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums.

Aber welcher Abrechnungszeitraum ist denn nun zulässig, wenn der Vermieter mitten im Jahr gewechselt hat? Hier wird's tricky, aber keine Sorge, ich erkläre es dir ganz einfach:

• •Der Abrechnungszeitraum bleibt grundsätzlich bestehen. Das bedeutet: In den meisten Fällen ist das ein Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember).
• •Der alte Vermieter ist für den Zeitraum zuständig, in dem er Vermieter war. Er muss also die Nebenkosten für seine Zeit abrechnen.
• •Der neue Vermieter ist für den Zeitraum zuständig, ab dem er Vermieter ist. Er rechnet dann die Nebenkosten für seine Zeit ab.

Konkretes Beispiel:

• •Vermieter A war vom 1. Januar bis 30. Juni Vermieter.
• •Vermieter B ist seit dem 1. Juli Vermieter.
• •Du bekommst eine Abrechnung von Vermieter A für den Zeitraum 1. Januar bis 30. Juni.
• •Du bekommst eine Abrechnung von Vermieter B für den Zeitraum 1. Juli bis 31. Dezember.

Was passiert mit Guthaben oder Nachzahlungen?

Jetzt kommt der spannende Teil: Wer bekommt das Guthaben und wer muss die Nachzahlung leisten?

• •Guthaben: Wenn du ein Guthaben hast, steht dir das grundsätzlich zu. Der Vermieter, der in dem Zeitraum Vermieter war, in dem das Guthaben entstanden ist, muss es dir auszahlen.
• •Nachzahlung: Wenn du eine Nachzahlung leisten musst, musst du diese an den Vermieter zahlen, der in dem Zeitraum Vermieter war, in dem die Nachzahlung entstanden ist.

Auch hier ein Beispiel:

• •Vermieter A war vom 1. Januar bis 30. Juni Vermieter. Seine Abrechnung ergibt ein Guthaben für dich. Er muss dir das Guthaben auszahlen.
• •Vermieter B ist seit dem 1. Juli Vermieter. Seine Abrechnung ergibt eine Nachzahlung für dich. Du musst die Nachzahlung an ihn leisten.

Stolpersteine und wie du sie umgehst

Natürlich gibt es auch bei einem Vermieterwechsel einige Dinge, auf die du achten solltest:

• •Übergabeprotokoll: Achte beim Vermieterwechsel auf ein genaues Übergabeprotokoll. Darin sollten die Zählerstände (Wasser, Heizung etc.) notiert werden. Das ist wichtig, damit die Abrechnung korrekt erfolgen kann.
• •Belegeinsicht: Du hast das Recht, die Belege für deine Nebenkostenabrechnung einzusehen. Das gilt sowohl für die Abrechnung des alten als auch des neuen Vermieters. Mach davon Gebrauch, wenn du Zweifel an der Abrechnung hast!
• •Ungenaue Abrechnung: Stellst du fest, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, solltest du Widerspruch einlegen. Achte dabei auf die Frist! In der Regel hast du 12 Monate Zeit, Widerspruch einzulegen, nachdem du die Abrechnung erhalten hast.
• •Vorauszahlungen: Sprich mit deinem neuen Vermieter über die Höhe der Vorauszahlungen. Es kann sinnvoll sein, die Vorauszahlungen anzupassen, wenn sich z.B. dein Verbrauch geändert hat.

Praktischer Tipp: Führe selbst Buch über deinen Verbrauch (z.B. Wasser, Strom). So hast du eine bessere Kontrolle und kannst die Abrechnung besser nachvollziehen.

Was sagt der BGH dazu?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel befasst. Ein wichtiger Punkt ist, dass der Abrechnungszeitraum nicht willkürlich verkürzt werden darf. Der BGH hat in mehreren Urteilen betont, dass der grundsätzliche Abrechnungszeitraum (meist Kalenderjahr) beibehalten werden muss (z.B. BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07). Das dient dem Schutz des Mieters, da er so eine bessere Vergleichsmöglichkeit hat.

Fazit: Keine Panik, sondern Kontrolle!

Ein Vermieterwechsel muss kein Albtraum für deine Nebenkostenabrechnung sein. Wenn du die gesetzlichen Fristen kennst, auf ein genaues Übergabeprotokoll achtest und deine Rechte (z.B. Belegeinsicht) wahrnimmst, bist du gut gerüstet. Im Zweifelsfall solltest du dir professionelle Hilfe suchen, z.B. bei einem Mieterverein. Lass dich nicht verunsichern und nimm deine Rechte wahr! Viel Erfolg!