Rückwirkende Korrektur der Nebenkostenabrechnung: Wann Vermieter Fehler der Vorjahre korrigieren dürfen (und wann nicht!)

Hallo! Hast du auch schon mal eine Nebenkostenabrechnung bekommen und dich gefragt, ob da alles stimmt? Und was ist, wenn dein Vermieter plötzlich eine Korrektur für die Abrechnung von vor zwei Jahren schickt? Darf er das überhaupt? Keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen. Wir schauen uns gemeinsam an, wann dein Vermieter Fehler in alten Nebenkostenabrechnungen korrigieren darf und wann nicht.

Nebenkostenabrechnung – Korrekturen mit Rückwirkung?

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Es geht um viel Geld, und da schleichen sich Fehler leider schnell ein. Aber keine Panik, du bist nicht machtlos! Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst. Grundsätzlich gilt: Dein Vermieter muss dir innerhalb einer bestimmten Frist eine korrekte Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Aber was passiert, wenn er später einen Fehler entdeckt? Darf er dann einfach eine alte Abrechnung korrigieren und von dir Geld nachfordern? Die Antwort ist: Es kommt darauf an!

Die Abrechnungsfrist – Dein erster Schutzwall

Dein Vermieter hat laut § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich zwölf Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr zukommen zu lassen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Meistens ist das das Kalenderjahr. Bekommst du die Abrechnung später, ist sie in der Regel unwirksam und du musst nichts nachzahlen. Es sei denn, dein Vermieter hat die Verspätung nicht zu verschulden.

• •Beispiel: Dein Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Dann muss dein Vermieter dir die Abrechnung bis zum 31. Dezember des Folgejahres zukommen lassen.

Die Einwendungsfrist – Dein zweiter Schutzwall

Auch nachdem du die Nebenkostenabrechnung erhalten hast, bist du nicht schutzlos. Du hast zwölf Monate Zeit, Einwände gegen die Abrechnung zu erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Innerhalb dieser Frist solltest du die Abrechnung genau prüfen und bei Fehlern deinem Vermieter schriftlich mitteilen.

• •Wichtig: Diese Frist gilt auch für dich! Wenn du einen Fehler findest, den du reklamieren möchtest, musst du das innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung tun.

Wann darf der Vermieter rückwirkend korrigieren?

Grundsätzlich gilt: Nach Ablauf der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) ist eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter nur noch in Ausnahmefällen möglich. Diese Ausnahmen sind aber an strenge Bedingungen geknüpft.

• •Offensichtliche Fehler: Wenn der Fehler klar erkennbar und unstrittig ist, darf der Vermieter die Abrechnung auch nachträglich korrigieren. Das könnte zum Beispiel ein simpler Rechenfehler sein.

• •Beispiel: In der Abrechnung steht, dass die Kosten für die Gartenpflege 1.500 Euro betragen, aber in der Aufstellung der Einzelkosten sind nur 1.000 Euro aufgeführt. Dieser offensichtliche Fehler darf korrigiert werden.

• •Verstoß gegen Treu und Glauben: Wenn du als Mieter selbst den Fehler verursacht hast oder dem Vermieter die Korrektur erschwert hast, kann der Vermieter auch nach Ablauf der Frist noch eine Korrektur vornehmen.

• •Beispiel: Du hast dem Vermieter falsche Quadratmeterzahlen deiner Wohnung mitgeteilt, die zu einer falschen Umlage geführt haben.

• •Rechtsfehler: Wenn der Fehler auf einer falschen rechtlichen Bewertung beruht (z.B. eine falsche Anwendung der Betriebskostenverordnung), kann der Vermieter die Abrechnung ebenfalls korrigieren, auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Hierbei muss der Vermieter aber sehr schnell handeln, nachdem der Fehler erkannt wurde.

Wann darf der Vermieter NICHT rückwirkend korrigieren?

Es gibt aber auch klare Grenzen, wann dein Vermieter keine rückwirkende Korrektur mehr vornehmen darf:

• •Verjährung: Nach Ablauf von drei Jahren verjähren Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen (§ 195 BGB). Das bedeutet, dass der Vermieter nach dieser Zeit kein Geld mehr von dir fordern kann, auch wenn die Abrechnung fehlerhaft war. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

• •Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr wurde dir am 30. Juni zugestellt. Die Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember und endet am 31. Dezember drei Jahre später.

• •Keine neuen Tatsachen: Der Vermieter darf nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine neuen Tatsachen mehr in die Abrechnung einbringen. Das bedeutet, er darf keine Kostenpositionen mehr hinzufügen, die er vorher vergessen hat.

• •Beispiel: Der Vermieter hat in der ursprünglichen Abrechnung die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage vergessen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist darf er diese Kosten nicht mehr nachträglich in Rechnung stellen.

Praxisbeispiel: Korrektur einer Nebenkostenabrechnung

Stell dir vor, du erhältst im Mai eine Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr. Die Abrechnung weist eine Nachzahlung von 250 Euro aus. Du zahlst den Betrag. Drei Monate später, im August, erhältst du eine korrigierte Abrechnung. Plötzlich sollst du weitere 100 Euro nachzahlen. Dein Vermieter hat einen Fehler bei der Berechnung der Heizkosten entdeckt.

Darf er das? Es kommt darauf an. Wenn der Fehler offensichtlich war (z.B. ein simpler Rechenfehler) oder auf falschen Angaben von dir beruht, könnte die Korrektur zulässig sein. Aber wenn der Fehler erst durch eine neue Berechnungsgrundlage oder das Hinzufügen einer vergessenen Kostenposition entstanden ist, ist die Korrektur wahrscheinlich unzulässig, da die Abrechnungsfrist verstrichen ist.

Wichtiger Hinweis: Fordere in jedem Fall eine detaillierte Begründung für die Korrektur an und prüfe, ob die Korrektur rechtens ist!

Tipps und Checkliste für dich:

• •Fristen notieren: Notiere dir die Abrechnungs- und Einwendungsfristen, um keine wichtigen Fristen zu verpassen.
• •Abrechnung prüfen: Nimm dir Zeit, die Abrechnung genau zu prüfen. Achte auf Rechenfehler, falsche Umlageschlüssel und fehlende Belege.
• •Belege einsehen: Du hast das Recht, die Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen. Nutze dieses Recht, um die Abrechnung nachzuvollziehen.
• •Einwände erheben: Wenn du Fehler entdeckst, erhebe innerhalb der Einwendungsfrist schriftlich Einwände gegen die Abrechnung.
• •Hilfe suchen: Scheue dich nicht, dir Hilfe zu suchen. Mietervereine oder Rechtsanwälte können dir bei der Prüfung der Abrechnung helfen.
• •Zahle unter Vorbehalt: Wenn du Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hast, zahle den Betrag unter Vorbehalt. So kannst du dein Geld zurückfordern, falls die Abrechnung fehlerhaft ist.
• •Dokumentiere alles: Bewahre alle Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung (Abrechnungen, Belege, Einwände) sorgfältig auf.

Fazit

Die Korrektur einer Nebenkostenabrechnung mit Rückwirkung ist ein komplexes Thema. Dein Vermieter darf Fehler nicht einfach so korrigieren, nachdem die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Es gibt Ausnahmen, aber diese sind an strenge Bedingungen geknüpft. Kenne deine Rechte und prüfe deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig. So kannst du dich vor ungerechtfertigten Nachforderungen schützen.