Vermieter rechnet Reparaturen als Instandhaltung ab: So erkennen Mieter den Unterschied in der Nebenkostenabrechnung und wehren sich (inkl. BGH-Urteile)

Mist! Schon wieder die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten. Und irgendwie kommt dir die Summe wieder viel zu hoch vor? Vielleicht hast du sogar das Gefühl, dass dein Vermieter hier versucht, Kosten für Reparaturen unter dem Deckmantel der Instandhaltung auf dich abzuwälzen? Keine Panik! Das ist ein häufiges Problem, und du bist damit nicht allein. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du den Unterschied erkennst und dich erfolgreich dagegen wehren kannst.

Instandhaltung vs. Reparatur: Wo liegt der Hase im Pfeffer?

Klar, beides hat mit der Erhaltung des Gebäudes zu tun. Aber es gibt einen entscheidenden Unterschied, der bares Geld wert ist:

• •Instandhaltung (auch Wartung genannt): Stell dir darunter regelmäßige Maßnahmen vor, die dazu dienen, den Soll-Zustand des Gebäudes zu erhalten oder Verschleiß vorzubeugen. Das sind beispielsweise die Reinigung der Dachrinnen, das Ölen von Türen und Fenstern oder die Wartung der Heizungsanlage. Diese Kosten sind umlagefähig, das heißt, dein Vermieter darf sie auf dich umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.

• •Instandsetzung (auch Reparatur genannt): Hier geht es darum, Schäden zu beheben und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das sind beispielsweise die Reparatur eines defekten Wasserhahns, die Ausbesserung von Putzschäden nach einem Rohrbruch oder die Erneuerung eines kaputten Fensters. Diese Kosten muss dein Vermieter selbst tragen, sie dürfen NICHT auf dich umgelegt werden.

Der Knackpunkt ist also, dass Instandhaltung präventiv wirkt, während Instandsetzung eine Reaktion auf bereits entstandene Schäden ist.

Wie erkennst du Schummeleien in der Nebenkostenabrechnung?

Dein Vermieter ist verpflichtet, dir eine detaillierte Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Hierauf solltest du achten:

1. 1.Detaillierte Beschreibungen: Sind die Positionen in der Abrechnung schwammig formuliert ("Diverse Reparaturen") oder gibt es konkrete Angaben ("Reparatur defekter Heizungspumpe")? Je genauer die Beschreibung, desto besser kannst du beurteilen, ob es sich tatsächlich um umlagefähige Instandhaltung handelt.

1. 2.Umfang der Arbeiten: Wurde nur ein kleines Teil repariert oder wurde etwas komplett erneuert? Die komplette Erneuerung deutet eher auf Instandsetzung hin.

1. 3.Regelmäßigkeit: Tauchen bestimmte Positionen immer wieder auf? Regelmäßige Wartungsarbeiten sind typisch für Instandhaltung. Einmalige, größere Reparaturen eher für Instandsetzung.

1. 4.Rechnungen prüfen: Lass dir die Originalrechnungen zeigen! Dein Vermieter ist verpflichtet, dir Einsicht zu gewähren. Hier findest du oft detailliertere Angaben über die Art der durchgeführten Arbeiten. Achte besonders auf die Beschreibungen der Leistungen auf den Rechnungen. Steht da "Reparatur" oder "Erneuerung", ist das ein deutliches Indiz für Instandsetzung.

Konkrete Beispiele für verdächtige Positionen:

• •"Reparatur der Fassade" (ohne weitere Details)
• •"Austausch von Fenstern"
• •"Reparatur des Daches"
• •"Erneuerung der Heizungsanlage" (teilweise umlagefähig, aber Achtung!)

Wichtiger Hinweis: Auch wenn im Mietvertrag steht, dass du "kleinere Reparaturen" bis zu einer bestimmten Summe übernehmen musst, gilt das NICHT für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Heizung). Das betrifft nur Reparaturen IN deiner Wohnung.

Was tun, wenn du einen Fehler entdeckst?

1. 1.Widerspruch einlegen: Wenn du den Verdacht hast, dass dein Vermieter unzulässige Reparaturkosten in der Nebenkostenabrechnung verrechnet hat, lege innerhalb der Widerspruchsfrist (meist 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) schriftlich Widerspruch ein. Das ist ganz wichtig! Formuliere deinen Widerspruch präzise und begründe ihn mit konkreten Beispielen aus der Abrechnung und den Rechnungen, die du eingesehen hast. Fordere deinen Vermieter auf, die entsprechenden Positionen zu korrigieren und dir eine berichtigte Abrechnung zukommen zu lassen.

1. 2.Belegeinsicht fordern: Wie bereits erwähnt, hast du ein Recht darauf, die Originalrechnungen einzusehen. Nutze dieses Recht! Nur so kannst du wirklich feststellen, ob deine Zweifel berechtigt sind.

1. 3.Beratung suchen: Scheue dich nicht, dir Hilfe zu suchen. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht können dich beraten und dir helfen, deinen Widerspruch zu formulieren oder deine Rechte durchzusetzen.

BGH-Urteile, die dir den Rücken stärken

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in zahlreichen Urteilen mit der Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung beschäftigt. Einige Beispiele:

• •BGH, Urteil vom 10. November 2010, VIII ZR 277/09: Der BGH hat klargestellt, dass Kosten für die Beseitigung von Mängeln, die bereits bei Übergabe der Mietsache vorhanden waren, grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind und nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

• •BGH, Urteil vom 8. Juni 2005, VIII ZR 325/04: Hier wurde betont, dass die Umlagefähigkeit von Instandhaltungskosten im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt sein muss. Pauschale Formulierungen reichen nicht aus.

Diese Urteile zeigen, dass der BGH großen Wert auf eine klare Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung legt und Mieter vor unzulässigen Kostenbelastungen schützen will.

Beweislast: Wer muss was beweisen?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss beweisen, dass die geltend gemachten Kosten tatsächlich umlagefähig sind, also dass es sich um Instandhaltung und nicht um Instandsetzung handelt. Allerdings musst du als Mieter darlegen, warum du die Abrechnung für falsch hältst. Du musst also konkrete Anhaltspunkte liefern, die deinen Verdacht untermauern. Hier kommt die genaue Prüfung der Abrechnung und der Rechnungen ins Spiel.

Fazit: Bleib am Ball und lass dich nicht unterkriegen!

Nebenkostenabrechnungen können kompliziert sein, und es ist nicht immer leicht, den Überblick zu behalten. Aber mit den Informationen aus diesem Artikel bist du gut gerüstet, um unzulässige Reparaturkosten zu erkennen und dich erfolgreich dagegen zu wehren. Denk daran:

• •Prüfe die Abrechnung sorgfältig.
• •Fordere Belegeinsicht an.
• •Lege fristgerecht Widerspruch ein.
• •Suche dir im Zweifelsfall professionelle Hilfe.

Lass dich nicht von deinem Vermieter einschüchtern. Du hast Rechte, und es lohnt sich, für diese einzustehen! Viel Erfolg!