Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Nebenkostenabrechnung: So prüfen Mieter, ob Vermieter unnötig hohe Kosten verursachen

Klar, hier ist der Ratgeber-Artikel für Mieter zum Thema Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Nebenkostenabrechnung:

Na, freust du dich auch jedes Jahr auf die Nebenkostenabrechnung? Eher nicht, oder? Oft kommt da eine saftige Nachzahlung, und du fragst dich, ob das alles so seine Richtigkeit hat. Keine Sorge, du bist nicht allein! Einer der wichtigsten Punkte, den du bei der Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung beachten solltest, ist das Wirtschaftlichkeitsgebot. Was das genau bedeutet und wie du prüfen kannst, ob dein Vermieter sich daran hält, erkläre ich dir jetzt.

Was ist das Wirtschaftlichkeitsgebot überhaupt?

Ganz einfach gesagt: Dein Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkosten so gering wie möglich zu halten. Das bedeutet, er muss vernünftig wirtschaften und darf keine unnötig teuren Verträge abschließen oder Dienstleistungen in Anspruch nehmen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist in § 556 Abs. 3 BGB indirekt verankert und wird durch die allgemeine Treuepflicht im Mietverhältnis konkretisiert.

Wo fängt "unwirtschaftlich" an?

Das ist natürlich die Gretchenfrage. Es gibt keine klare Grenze, ab wann etwas unwirtschaftlich ist. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Aber ein paar Anhaltspunkte habe ich für dich:

• •Vergleichsangebote: Hat dein Vermieter Vergleichsangebote eingeholt, bevor er einen Dienstleister beauftragt hat? Zum Beispiel für die Gartenpflege, die Heizungswartung oder die Hausreinigung? Wenn er einfach den erstbesten Anbieter genommen hat, könnte das unwirtschaftlich sein.
• •Marktübliche Preise: Sind die Preise, die dein Vermieter zahlt, marktüblich? Du kannst im Internet recherchieren oder bei anderen Mietern nachfragen, was sie für ähnliche Leistungen zahlen.
• •Notwendigkeit der Leistung: War die Leistung überhaupt notwendig? Musste wirklich die komplette Fassade gestrichen werden, oder hätte eine Teilsanierung gereicht?
• •Eigenleistung vs. Fremdleistung: Könnte der Vermieter bestimmte Arbeiten selbst erledigen oder von einem günstigeren Handwerker ausführen lassen, anstatt eine teure Firma zu beauftragen?

Wie prüfe ich die Nebenkostenabrechnung auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Hier ein paar konkrete Tipps, die dir bei der Prüfung helfen:

1. 1.Belegeinsicht fordern: Das ist dein gutes Recht! Fordere von deinem Vermieter die Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung an. Nur so kannst du die einzelnen Positionen wirklich nachvollziehen und prüfen. Er muss dir die Einsicht ermöglichen.
2. 2.Vergleichsangebote prüfen: Frage nach, ob dein Vermieter Vergleichsangebote eingeholt hat, bevor er einen Vertrag abgeschlossen hat. Lass dir diese Angebote zeigen.
3. 3.Marktübliche Preise recherchieren: Informiere dich, was andere Vermieter für ähnliche Leistungen zahlen. Sprich mit Nachbarn, recherchiere online oder wende dich an einen Mieterverein.
4. 4.Verträge prüfen: Schau dir die Verträge mit den Dienstleistern genau an. Gibt es darin Klauseln, die ungewöhnlich oder überteuert sind?
5. 5.Überprüfe die Abrechnungsschlüssel: Sind die Kosten korrekt auf die einzelnen Mietparteien verteilt worden? Stimmen die Quadratmeterangaben?
6. 6.Frage bei Unklarheiten nach: Scheue dich nicht, deinen Vermieter bei Unklarheiten anzusprechen und Fragen zu stellen. Er ist verpflichtet, dir Auskunft zu geben.
7. 7.Dokumentiere alles: Notiere dir alle deine Fragen, Beobachtungen und Rechercheergebnisse. Das kann dir später helfen, wenn du Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen musst.

Beispiele für Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Hier ein paar Beispiele, die dir verdeutlichen, wann das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt sein könnte:

• •Überhöhte Heizkosten: Wenn dein Vermieter einen teuren Energieliefervertrag abgeschlossen hat, obwohl es günstigere Anbieter gäbe, kann das ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sein. Das gilt besonders, wenn der Vermieter lange Laufzeiten ohne Preisgarantie vereinbart hat.
• •Unnötige Gartenpflege: Wenn der Garten ständig von einer teuren Firma gepflegt wird, obwohl die Mieter einen Teil der Arbeiten selbst erledigen könnten, kann das unwirtschaftlich sein.
• •Teure Hausmeisterdienste: Wenn der Hausmeister überhöhte Stundensätze berechnet oder Aufgaben erledigt, die nicht notwendig sind, kann das ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sein. Hier kann auch eine zu hohe Pauschale unwirtschaftlich sein.
• •Unnötige Versicherungen: Wenn dein Vermieter Versicherungen abgeschlossen hat, die nicht notwendig sind oder die überteuert sind, kann das unwirtschaftlich sein.
• •Luxussanierungen: Wenn dein Vermieter unnötig teure Sanierungen durchführt, die über das übliche Maß hinausgehen, kann das zu einer unzumutbaren Mieterhöhung führen und gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Hierzu gibt es aber viele Urteile die im Einzelfall entschieden werden müssen.

Was kann ich tun, wenn ich einen Verstoß vermute?

Wenn du den Verdacht hast, dass dein Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat, solltest du Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Das muss innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung geschehen.

In deinem Widerspruch solltest du genau begründen, warum du die Kosten für unwirtschaftlich hältst. Lege alle Beweise bei, die du hast, z.B. Vergleichsangebote, Recherchen zu marktüblichen Preisen oder Fotos.

Dein Vermieter ist dann verpflichtet, deinen Widerspruch zu prüfen und dir eine begründete Antwort zu geben. Wenn er deinen Widerspruch ablehnt, kannst du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden. Im Zweifelsfall musst du den Vermieter vor Gericht verklagen.

Relevante BGH-Urteile

Es gibt viele Urteile zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Nebenkostenabrechnungen. Hier ein paar Beispiele:

• •BGH, Urteil vom 16.05.2007, Az. VIII ZR 270/06: Der Vermieter muss bei der Auswahl von Dienstleistern sorgfältig vorgehen und Vergleichsangebote einholen.
• •BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 145/07: Der Vermieter muss die Kosten der Hausreinigung und Gartenpflege so gering wie möglich halten.

Fazit

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist ein wichtiges Instrument, um dich vor unnötig hohen Nebenkosten zu schützen. Prüfe deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig und scheue dich nicht, Widerspruch einzulegen, wenn du den Verdacht hast, dass dein Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat. Mit etwas Recherche und Hartnäckigkeit kannst du viel Geld sparen! Und denk dran: Du bist nicht allein! Viele Mieter haben ähnliche Probleme. Also tausche dich aus, informiere dich und setze deine Rechte durch. Viel Erfolg!