Zweite Abrechnungsperiode, gleiche Fehler? So nutzen Mieter die Präklusion, um fehlerhafte Nebenkostenforderungen abzuwehren!

Na, wieder 'ne Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und schon beim ersten Überfliegen das Gefühl, dass da was nicht stimmt? Geht vielen so! Besonders ärgerlich wird's, wenn du denkst: "Moment mal, die gleichen Fehler hatte ich doch letztes Jahr schon bemängelt!"

Keine Sorge, da gibt's 'nen Trick, den du kennen solltest: die Präklusion! Klingt kompliziert, ist aber eigentlich ganz einfach und kann dir im besten Fall 'ne Menge Geld sparen.

Was ist Präklusion überhaupt?

Stell dir vor, dein Vermieter hat letztes Jahr schon 'ne fehlerhafte Nebenkostenabrechnung geschickt. Du hast widersprochen, die Fehler wurden behoben (oder auch nicht), und die Sache ist eigentlich erledigt. Wenn dein Vermieter jetzt in der neuen Abrechnung genau die gleichen Fehler wiederholt, kann er sich nicht mehr darauf berufen. Das ist die Präklusion im Kern.

Man könnte es auch so sehen: Dein Vermieter hatte die Chance, aus den Fehlern der letzten Abrechnung zu lernen. Hat er's nicht getan, dann hat er Pech gehabt! Juristisch gesehen ist das ein Fall von Verwirkung. Er hat durch sein Verhalten gezeigt, dass er die strittigen Punkte akzeptiert hat.

Wann greift die Präklusion?

Damit die Präklusion greift, müssen ein paar Voraussetzungen erfüllt sein:

Gleiche Fehler: Es müssen wirklich die gleichen* Fehler wie im Vorjahr vorliegen. Das bedeutet, die gleichen Positionen in der Abrechnung müssen fehlerhaft sein, und zwar aus den gleichen Gründen. Ein Beispiel: Wenn letztes Jahr die Kosten für die Gartenpflege zu hoch waren und du das bemängelt hast, weil die Fläche falsch berechnet wurde, und dieses Jahr ist die Fläche wieder falsch berechnet, dann greift die Präklusion.

• •Kenntnis des Vermieters: Dein Vermieter muss von den Fehlern gewusst haben. Das ist in der Regel der Fall, wenn du rechtzeitig Widerspruch gegen die vorherige Abrechnung eingelegt hast und die Fehler genau benannt hast. Ein einfacher "Die Abrechnung ist zu hoch!" reicht nicht aus.
• •Keine neuen Umstände: Es dürfen keine neuen Umstände vorliegen, die die Fehler rechtfertigen würden. Wenn sich zum Beispiel die Gartenfläche tatsächlich vergrößert hat, dann kann der Vermieter die höheren Kosten auch dann geltend machen, wenn er letztes Jahr schon 'nen Fehler bei der Berechnung gemacht hat.
• •Keine Änderung der Rechtslage: Hat sich die Rechtslage geändert, z.B. durch ein neues BGH-Urteil, das die vorherige Rechtsauffassung des Vermieters bestätigt, kann die Präklusion ins Leere laufen.

Wie nutze ich die Präklusion?

Okay, du hast festgestellt, dass die gleichen Fehler wie letztes Jahr wieder in deiner Nebenkostenabrechnung auftauchen. Was nun?

1. 1.Prüfe genau: Vergleiche die aktuelle Abrechnung mit der vorherigen, gegen die du Widerspruch eingelegt hast. Dokumentiere die gleichen Fehler!
2. 2.Formuliere deinen Widerspruch: In deinem Widerspruchsschreiben musst du klar und deutlich auf die Präklusion hinweisen.

* Schreibe zum Beispiel: "Ich widerspreche hiermit der Nebenkostenabrechnung vom [Datum] bezüglich der Position [genaue Bezeichnung der Position, z.B. Gartenpflege]. Bereits in meiner Abrechnung vom [Datum der Vorjahresabrechnung] habe ich diese Position beanstandet, da [genaue Begründung des Fehlers, z.B. die zugrunde gelegte Fläche falsch berechnet wurde]. Da sich an den Umständen nichts geändert hat und du die Fehler nicht korrigiert haben, berufe ich mich auf die Präklusion."

1. 3.Frist wahren: Du hast in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit, um Widerspruch einzulegen. Diese Frist solltest du unbedingt einhalten!
2. 4.Beweise sichern: Hebe alle Unterlagen auf, die deinen Widerspruch belegen können, also die alte Abrechnung, dein Widerspruchsschreiben und die Antwort deines Vermieters.
3. 5.Nicht einschüchtern lassen: Dein Vermieter wird vielleicht versuchen, die Präklusion abzustreiten. Lass dich nicht verunsichern, wenn du gute Argumente hast.

BGH-Urteile zur Präklusion – ein kurzer Überblick

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit der Präklusion im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen beschäftigt.

• •Ein wichtiges Urteil ist das vom 28.01.2009 (Az. VIII ZR 107/08). Darin hat der BGH klargestellt, dass ein Vermieter sich nicht auf eine Nachforderung berufen kann, wenn er die Fehler in einer früheren Abrechnung hätte erkennen können und müssen.
• •Auch im Urteil vom 25.01.2006 (Az. VIII ZR 142/05) hat der BGH die Bedeutung der rechtzeitigen Geltendmachung von Einwendungen betont.

Diese Urteile zeigen, dass die Präklusion ein wichtiges Instrument für Mieter ist, um sich gegen fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen zu wehren.

Was, wenn der Vermieter nicht einlenkt?

Wenn dein Vermieter trotz deines Widerspruchs auf der Nachforderung besteht, hast du verschiedene Möglichkeiten:

• •Beratung: Suche dir rechtlichen Rat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt.
• •Schlichtung: Versuche, eine außergerichtliche Einigung mit deinem Vermieter zu erzielen, zum Beispiel durch eine Mediation.
• •Klage: Als letzte Möglichkeit kannst du Klage vor dem Amtsgericht erheben.

Aber Achtung: Eine Klage ist immer mit Kosten und Risiken verbunden. Wäge deshalb sorgfältig ab, ob sich der Aufwand lohnt.

Tipps für die Zukunft

Damit du in Zukunft besser aufgestellt bist, hier noch ein paar Tipps:

• •Abrechnungen genau prüfen: Nimm dir die Zeit, deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig zu prüfen. Vergleiche sie mit den Vorjahresabrechnungen und achte auf Unstimmigkeiten.
• •Widerspruch rechtzeitig einlegen: Warte nicht bis zum letzten Tag der Widerspruchsfrist, sondern lege so schnell wie möglich Widerspruch ein, wenn du Fehler entdeckst.
• •Widerspruch begründen: Begründe deinen Widerspruch so detailliert wie möglich. Je genauer du die Fehler benennst, desto besser.
• •Dokumentiere alles: Hebe alle Unterlagen auf, die mit deiner Nebenkostenabrechnung zusammenhängen.
• •Sprich mit deinem Vermieter: Manchmal lassen sich Probleme auch durch ein offenes Gespräch mit dem Vermieter lösen.

Fazit

Die Präklusion ist ein mächtiges Werkzeug, um dich gegen wiederholte Fehler in deiner Nebenkostenabrechnung zu wehren. Aber du musst die Voraussetzungen kennen und deinen Widerspruch richtig formulieren. Wenn du dich gut vorbereitest und deine Rechte kennst, kannst du im Streitfall viel Geld sparen. Und denk dran: Eine genaue Prüfung der Abrechnung lohnt sich immer! Viel Erfolg!