Zwischenablesung bei Mieterwechsel: Wann Mieter zahlen müssen und wie Vermieter tricksen – Inklusive Vorlage für Einspruch!

Wenn du mitten im Jahr aus deiner Wohnung ausziehst oder eine neue beziehst, muss dein Vermieter die Heiz- und Betriebskosten exakt aufteilen. Das geschieht über eine sogenannte Zwischenablesung bei Mieterwechsel. Häufig stellen Vermieter die Kosten für diesen Vorgang unzulässig in Rechnung oder teilen die Verbräuche fehlerhaft auf, sodass du mehr zahlst als verbraucht.

In diesem Ratgeber erfährst du, wer die Zwischenablesung tatsächlich bezahlen muss, welche gesetzlichen Regeln gelten, wie du Rechenfehler aufdeckst und wie du unberechtigten Forderungen mit einer rechtssicheren Vorlage widersprichst.

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Was ist eine Zwischenablesung und warum ist sie beim Mieterwechsel nötig?

Ein regulärer Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten umfasst in der Regel zwölf Monate – oft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember eines Kalenderjahres. Ziehst du vor Ablauf dieser zwölf Monate aus, endet dein persönlicher Nutzungszeitraum vor dem Ende des Abrechnungszeitraums. Damit dein Vermieter deine Heizkostenabrechnung und die Warmwasserkosten korrekt abrechnen kann, muss der Zählerstand am Tag des Auszugs ermittelt werden.

Diese Erfassung der Stände außerhalb des jährlichen Turnus heißt Zwischenablesung. Geregelt ist das Verfahren für Heizung und Warmwasser in § 9b der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung – HeizkostenV).

Nach § 9b Abs. 1 HeizkostenV ist der Vermieter verpflichtet, bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung durchzuführen oder durchführen zu lassen. Die erfassten Werte trennen den Verbrauch des ausziehenden Mieters vom Verbrauch des Nachmieters oder Leerstands.

Welche Zähler werden abgelesen?

Bei der Zwischenablesung werden alle verbrauchsabhängigen Erfassungsgeräte kontrolliert:

• •Heizkostenverteiler: Elektronische Heizkostenverteiler oder Verdunsterröhrchen an den einzelnen Heizkörpern. Elektronische Geräte speichern den Stichtagswert digital, Verdunsterröhrchen müssen optisch abgelesen und ausgetauscht werden.
• •Wärmemengenzähler: Erfassen die tatsächlich verbrauchte Wärmemenge in Kilowattstunden (kWh) oder Megawattstunden (MWh), oft bei Fußbodenheizungen.
• •Warmwasserzähler: Ermitteln den Warmwasserverbrauch in Kubikmetern ($m^3$).
• •Kaltwasserzähler: Sofern Kaltwasser verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
• •Gas- und Stromzähler: Sofern diese nicht direkt über deinen eigenen Vertrag mit einem Versorger laufen, sondern über den Vermieter abgerechnet werden.

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Kosten der Zwischenablesung: Wer zahlt die Nutzerwechselgebühr?

Einer der häufigsten Streitpunkte bei der Nebenkostenabrechnung nach einem Auszug betrifft die Rechnung für den Ablesedienst. Messdienstleister wie Techem, Ista oder Brunata stellen für das Auslesen der Zähler und das Einpflegen der neuen Mieterdaten Beträge zwischen 40 und 150 Euro in Rechnung. Diese Position taucht auf der Abrechnung meist unter Begriffen wie „Nutzerwechselgebühr“, „Zwischenablesekosten“ oder „Kosten der Nutzertrennung“ auf.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu dieser Frage ein Grundsatzurteil gefällt:

BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07:
Die Kosten einer Zwischenablesung bei Auszug eines Mieters sind keine Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. der Betriebskostenverordnung. Es handelt sich vielmehr um Verwaltungskosten, die der Vermieter tragen muss.

Verwaltungskosten dienen der Führung des Mietobjekts. du entstehen durch den Wechsel des Vertragspartners und fallen laut § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten daher grundsätzlich nicht in der jährlichen Betriebskostenabrechnung als Betriebskostenposten aufführen.

Gibt es Ausnahmen durch Klauseln im Mietvertrag?

Viele Vermieter versuchen, die BGH-Rechtsprechung durch vorformulierte Klauseln im Mietvertrag zu umgehen. Ein typischer Passus lautet: „Die Kosten einer Zwischenablesung bei vorzeitigem Auszug trägt der Mieter.“

Die Gerichte beurteilen solche Klauseln streng:

1. 1.Formularklauseln (AGB): Steht die Regelung im Kleingedruckten eines Standardmietvertrags, ist sie in den meisten Fällen nach § 307 BGB unwirksam. du weicht vom gesetzlichen Leitbild ab und benachteiligt den Mieter unangemessen, da Verwaltungskosten einseitig auf ihn abgewälzt werden. Mehrere Amts- und Landgerichte haben derartige Klauseln für ungültig erklärt.
2. 2.Echte Individualvereinbarung: Nur wenn die Kostenübernahme zwischen Vermieter und Mieter tatsächlich frei ausgehandelt wurde – was bei Standardverträgen praktisch nie der Fall ist –, kann eine Zahlungspflicht des Mieters bestehen.

Taucht in deiner Abrechnung ein Posten für Zwischenablesung oder Nutzerwechsel auf, solltest du diesen Betrag streichen und Einspruch einlegen.

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Aufteilung der Kosten: Zeitanteilig oder nach Gradtagszahlen?

Die Heizkostenabrechnung besteht immer aus zwei Teilen: den verbrauchsabhängigen Kosten (in der Regel 50 bis 70 Prozent) und den verbrauchsunabhängigen Grundkosten (30 bis 50 Prozent). Beim Mieterwechsel müssen beide Kostenblöcke nach unterschiedlichen Methoden aufgeteilt werden.

1. Verbrauchsabhängige Kosten

Die verbrauchsabhängigen Kosten werden anhand der abgelesenen Zählerstände getrennt. Hast du bis zum 30. April 40 Prozent der Gesamteinheiten des Hauses in deiner Wohnung verbraucht, zahlst du exakt diesen Anteil der verbrauchsabhängigen Brennstoffkosten.

Wichtig: Moderne elektronische Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler speichern die Stichtagswerte zum Monatsende intern ab. Dennoch muss das Ableseprotokoll den genauen Zählerstand bei deiner Wohnungsübergabe ausweisen.

2. Verbrauchsunabhängige Grundkosten und Gradtagszahlen

Die Grundkosten (für Leitungsverluste, Bereitstellung und Messgeräteerfassung) sowie kalte Betriebskosten (wie Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung) müssen zeitanteilig aufgeteilt werden.

• •Kalte Betriebskosten: Werden rein zeitanteilig nach Tagen oder Monaten aufgeteilt (§ 556 Abs. 3 BGB). Wohnst du von Januar bis April (4 Monate) in der Wohnung, zahlst du $\frac{4}{12}$ der Jahreskosten.
• •Heizungs-Grundkosten: Heizenergie fällt nicht gleichmäßig über das Jahr an. Im Juli wird kaum geheizt, im Januar sehr viel. Werden die Grundkosten für die Heizung rein nach Kalendertagen abgerechnet, würde ein Mieter, der im Sommer auszieht, unverhältnismäßig viele Grundkosten für eine Zeit zahlen, in der die Heizanlage kaum lief.

Deshalb schreibt § 9b Abs. 2 HeizkostenV vor: Können Grundkosten der Heizung nicht durch Messung erfasst werden, sind sie nach den anerkannten Regeln der Technik aufzuteilen. Hier gilt standardmäßig die Gradtagstabelle nach VDI 2067.

Das Kalenderjahr wird in 1.000 Gradtagsanteile (Promille) unterteilt, verteilt auf die Heizmonate:

Rechenbeispiel zur Gradtagsaufteilung

Du ziehst zum 30. April aus. Die Grundkosten für die Heizung im gesamten Abrechnungsjahr belaufen sich auf 600 Euro für deine Wohnung.

• •Berechnung nach Kalendertagen (falsch):

Januar bis April = 4 Monate von 12 Monaten.
$\frac{4}{12} \times 600 \text{ Euro} = 200{,}00 \text{ Euro}$.

• •Berechnung nach Gradtagstabelle (korrekt nach § 9b Abs. 2 HeizkostenV):

Januar (170) + Februar (150) + März (130) + April (80) = 530 Promille.
$\frac{530}{1000} \times 600 \text{ Euro} = 318{,}00 \text{ Euro}$.

In diesem Fall sind die Kosten im Winter höher. Wärst du hingegen von Mai bis August Mieter gewesen (nur 80 Gradtagsanteile = 8 Prozent der Heizperiode), würde eine taggenaue Abrechnung dich massiv benachteiligen: Du müsstest $\frac{4}{12}$ (33,3 Prozent) der Grundkosten zahlen, obwohl in diese Monate fast kein Heizbedarf fällt.

Prüfe in deiner Abrechnung stets, ob der Vermieter bei den Grundkosten der Heizung die Gradtagstabelle angewendet hat. Fehlt diese Aufteilung, ist die Abrechnung formell oder inhaltlich fehlerhaft.

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Typische Fehler und Tricks bei der Zwischenablesung

Bei der Abrechnung nach einem Mieterwechsel unterlaufen Vermieter und Hausverwaltungen regelmäßig Fehler. Einige geschehen aus Unkenntnis, andere systematisch. Achte auf folgende Warnsignale:

1. Untergeschobene Nutzerwechselgebühren

Die Kosten des Ablesedienstes werden als „Heiznebenkosten“, „Zusatzkosten Messung“ oder direkt als „Nutzerwechsel“ in die Gesamtsumme der Heizkosten eingerechnet. Dadurch fallen sie auf den ersten Blick nicht auf. Vergleiche die Gesamtkosten der Heizanlage mit den Vorjahreswerten.

2. Unzulässige Schätzung nach § 9b Abs. 3 HeizkostenV

Wurde keine Zwischenablesung durchgeführt, weil der Vermieter den Termin versäumt hat, darf er deinen Verbrauch nicht ohne Weiteres schätzen. Eine Schätzung des Verbrauchs nach § 9b Abs. 3 HeizkostenV ist nur zulässig, wenn:

• •eine Zwischenablesung technisch nicht möglich war (z. B. defekter Zähler), oder
• •die Zwischenablesung wegen des Zeitpunkts des Nutzerwechsels unzumutbar hohe Kosten verursacht hätte.

Hat der Vermieter den Ablesetermin schlicht vergessen oder die Schlüsselübergabe ohne Ablesung vollzogen, trägt er das Risiko. Schätzt er den Verbrauch einfach per Gradtagszahlen, obwohl funktionsfähige Messgeräte vorhanden waren, hast du ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV in Höhe von 15 Prozent des auf dich entfallenden Heizkostenanteils.

3. Ablesung erst Wochen nach dem Auszug

Gibst du die Wohnung am 31. März ab, der Ablesedienst kommt aber erst am 25. April, fließen die Verbräuche dieses Monats in deine Abrechnung ein. Das betrifft Renovierungsarbeiten des Vermieters oder das Heizverhalten des Nachmieters. Maßgeblich ist juristisch der Tag der Rückgabe der Mietsache (Schlüsselübergabe), nicht der Tag des späteren Ablesetermins.

4. Zahlendreher und verwechselte Gerätenummern

In Mehrfamilienhäusern werden Zählerstände gelegentlich falschen Wohnungen zugeordnet. Prüfe die auf der Abrechnung angegebenen Gerätenummern Ziffer für Ziffer mit dem Protokoll ab, das du beim Auszug unterschrieben hast.

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Checkliste: So sicherst du deine Zählerstände bei Auszug und Einzug

Um unberechtigten Nachforderungen vorzubeugen, musst du den Zustand der Zähler lückenlos dokumentieren. Halte dich an folgende Schritte:

```markdown
[ ] 1. Termin zur Wohnungsübergabe vereinbaren
- Lege die Ablesung exakt auf den Tag der Schlüsselübergabe.

[ ] 2. Alle relevanten Zähler lokalisieren
- Heizkörper (jeder Raum einzeln)
- Wasserzähler (oft in Bad und Küche getrennt)
- Stromzähler (oft im Keller oder Treppenflur)
- Gaszähler (falls Etagenheizung vorhanden)

[ ] 3. Gerätenummern und Stände ablesen
- Notiere die Gerätenummer jedes einzelnen Zählers.
- Notiere den exakten Stand inklusive aller Nachkommastellen.
- Bei elektronischen Heizkostenverteilern: Notiere aktuellen Wert und Stichtagswert.

[ ] 4. Fotodokumentation anfertigen
- Fotografiere jedes Messgerät frontal und scharf.
- Achte darauf, dass Gerätenummer und Displaywert auf demselben Foto lesbar sind.
- Nutze eine Kamera-App mit aktivierter Zeit- und Datumsanzeige (Metadaten sichern).

[ ] 5. Schriftliches Übergabeprotokoll anfertigen
- Trage alle Werte in das Wohnungsübergabeprotokoll ein.
- Lass das Protokoll von Vermieter oder Hausverwaltung unterschreiben.
- Lass dir direkt ein Original oder eine lesbare Durchschrift aushändigen.

[ ] 6. Zeugen hinzuziehen
- Nimm eine unbeteiligte Person (Freunde, Bekannte, keine Vertragspartner) mit zur Übergabe.
```

Beim Einzug gilt dieselbe Vorgehensweise. Nur wenn deine Anfangsstände exakt dokumentiert sind, verhinderst du, dass du für Rückstände des Vormieters zur Kasse gebeten wirst.

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Einspruch gegen fehlerhafte Zwischenablesung: Fristen und Vorlage

Erhältst du deine Nebenkostenabrechnung, hast du gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ab Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit, um Einwendungen vorzubringen. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, du hast die Verspätung nicht zu vertreten.

Wichtig: Der Vermieter muss dir die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Endet der Abrechnungszeitraum des Hauses am 31. Dezember 2024, hat der Vermieter bis zum 31. Dezember 2025 Zeit – selbst wenn du bereits im März 2024 ausgezogen bist. Du musst auf deine Endabrechnung also unter Umständen bis zu 21 Monate nach deinem Auszug warten.

Musterbrief: Einspruch gegen Nutzerwechselgebühr und Zählerabweichung

Nutze diese Vorlage, wenn dein Vermieter die Nutzerwechselkosten auf dich abgewälzt oder abweichende Zählerstände verwendet hat. Passe die Absätze in den eckigen Klammern an deine Situation an.

```text
Absender:
[Vorname Nachname]
[Neue Anschrift]
[Telefonnummer / E-Mail]

Empfänger:
[Name des Vermieters / der Hausverwaltung]
[Anschrift]

[Ort, Datum]

Betreff: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vom [Datum der Abrechnung]
Mietverhältnis: [Straße, Hausnummer, Wohnungsnummer, PLZ Ort]
Abrechnungszeitraum: [Zeitraum laut Abrechnung] / Nutzungszeitraum bis: [Datum des Auszugs]

Sehr geehrte(r) Frau/Herr [Name] / Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe die oben genannte Nebenkostenabrechnung für das Mietobjekt [Straße, Hausnummer] fristgerecht erhalten und geprüft. Gegen diese Abrechnung lege ich hiermit form- und fristgerecht Widerspruch ein.

Die Abrechnung weist folgende Fehler auf:

1. 1.Unzulässige Umlage der Nutzerwechselgebühr / Zwischenablesekosten

In der Abrechnung ist eine Position „[Bezeichnung laut Abrechnung, z. B. Nutzerwechselgebühr / Kosten der Zwischenablesung]“ in Höhe von [Betrag] Euro enthalten.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07) gehören die Kosten einer Zwischenablesung infolge eines Nutzerwechsels zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Diese Kosten sind vom Vermieter zu tragen. Eine Umlage auf mich als Mieter ist unzulässig. Ich fordere du auf, diese Position ersatzlos zu streichen.

[Optional bei Zählerabweichungen:]

1. 2.Abweichende Zählerstände

Die in der Abrechnung zugrunde gelegten Zählerstände stimmen nicht mit den tatsächlichen Werten bei Wohnungsübergabe am [Datum der Schlüsselübergabe] überein.

Laut dem von dir / deiner Vertretung unterzeichneten Wohnungsübergabeprotokoll vom [Datum] betrugen die Zählerstände bei meinem Auszug:

• •Zähler [Gerätenummer, z. B. Warmwasser Bad]: [Stand laut Protokoll] (In Abrechnung: [Falscher Stand])
• •Zähler [Gerätenummer, z. B. Heizkörper Wohnzimmer]: [Stand laut Protokoll] (In Abrechnung: [Falscher Stand])

Kopien des Übergabeprotokolls sowie der Fotodokumentation vom Tag der Übergabe füge ich diesem Schreiben bei.

[Optional bei fehlender Gradtagsaufteilung:]

1. 3.Fehlerhafte Aufteilung der Grundkosten (Heizung)

Mein Nutzungszeitraum endete vor Ablauf der Abrechnungsperiode. Die verbrauchsunabhängigen Grundkosten der Heizung wurden in der vorliegenden Abrechnung rein zeitanteilig nach Kalendertagen abgerechnet. Dies verstößt gegen § 9b Abs. 2 HeizkostenV. Diese Kosten sind zwingend nach der anerkannten Gradtagstabelle (VDI 2067) aufzuteilen.

Bitte korrigieren du die Abrechnung unter Berücksichtigung der genannten Punkte und senden du mir innerhalb von vier Wochen, spätestens bis zum [Datum in 4 Wochen], eine korrigierte Abrechnung zu.

Bereits geleistete Nachzahlungen erfolgten ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der rechtlichen Überprüfung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Vorname Nachname]

Anlagen:

• •Kopie des Übergabeprotokolls vom [Datum]
• •Fotodokumentation der Zählerstände

```

Versende das Schreiben nachweisbar, am besten per Einwurfeinschreiben oder vorab per E-Mail mit digitaler Empfangsbestätigung.

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Häufige Fragen

Muss ich eine Zwischenablesung zulassen, wenn ich noch in der Wohnung wohne?

Ja. Nach § 555a Abs. 1 BGB und den Bestimmungen der Heizkostenverordnung musst du dem Vermieter oder dem Messdienstleister Zutritt zur Wohnung gewähren, um die Zählerstände abzulesen. Der Termin muss jedoch rechtzeitig angekündigt werden – in der Regel mindestens 10 bis 14 Tage im Voraus. Eine Zwischenablesung während eines laufenden Mietverhältnisses ist allerdings nur bei einem Mieterwechsel vorgeschrieben, nicht bei internen Tarifwechseln des Vermieters.

Was passiert, wenn die Zwischenablesung nicht stattgefunden hat?

Wurde kein Zwischenstand erfasst, muss der Verbrauch aufgeteilt werden. Der Vermieter darf den Verbrauch jedoch nur dann nach § 9b Abs. 3 HeizkostenV rechnerisch ermitteln, wenn die Zwischenablesung objektiv unmöglich oder unzumutbar teuer war. Hat der Vermieter die Ablesung schuldhaft unterlassen, verstößt er gegen die Heizkostenverordnung. In diesem Fall hast du nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV das Recht, den auf dich entfallenden Anteil der Heizkosten um 15 Prozent zu kürzen.

Kann der Vermieter meine Kaution wegen der noch ausstehenden Heizkostenabrechnung einbehalten?

Der Vermieter darf nach Beendigung des Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung konkret zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 65/05). Der Einbehalt darf jedoch nicht die gesamte Kaution umfassen, sondern nur den Betrag, der voraussichtlich für die Nachzahlung benötigt wird – orientiert an den Abrechnungen der Vorjahre. Den darüber hinausgehenden Kautionsbetrag muss er nach einer angemessenen Prüffrist (in der Regel 3 bis 6 Monate) auszahlen.

Was gilt für Mieter, die erst im Laufe des Jahres einziehen?

Für Neumieter gelten exakt dieselben Schutzrechte wie für Ausziehende. Du haftest erst ab dem Tag der Schlüsselübergabe für anfallende Verbräuche. Prüfe bei deiner ersten Jahresabrechnung, ob dein Anfangsstand mit dem Stand des Übergabeprotokolls übereinstimmt. Andernfalls zahlst du den Restverbrauch des Vormieters oder Kosten, die während des Leerstands angefallen sind. Auch Neumieter müssen keine anteiligen Kosten für die Zwischenablesung bezahlen.

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Rechtliche Grundlagen

• •§ 9b Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Aufteilung der Kosten bei Nutzerwechsel (Absatz 1: Verpflichtung zur Zwischenablesung; Absatz 2: Aufteilung nach Gradtagszahlen; Absatz 3: Zulässigkeit von Schätzungen).
• •§ 12 Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Kürzungsrecht des Mieters um 15 Prozent bei Verstößen gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung.
• •§ 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Abrechnungsfrist (12 Monate) und Einwendungsfrist (12 Monate) für Betriebskosten.
• •§ 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV): Ausschluss von Verwaltungskosten aus dem Kreis der umlagefähigen Betriebskosten.
• •BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07: Kosten der Zwischenablesung bei Mieterwechsel sind nicht umlagefähige Verwaltungskosten.
• •BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 65/05: Zulässigkeit des teilweisen Kautionsrückbehalts bei zu erwartender Betriebskostennachzahlung.

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Fazit

Die Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel schützt dich davor, Heizkosten und Wasserkosten anderer Personen zu bezahlen. Vermieter dürfen die dabei anfallenden Kosten für den Messdienst nicht auf dich abwälzen: Laut ständiger BGH-Rechtsprechung handelt es sich um reine Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss.

Sichere deine Rechte ab, indem du am Tag der Wohnungsübergabe sämtliche Zählerstände fotografierst, in das Protokoll einträgst und gegenzeichnen lässt. Weist deine spätere Nebenkostenabrechnung Kosten für die Nutzertrennung, fehlerhafte Zählerstände oder eine fehlende Gradtagskorrektur auf, solltest du der Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist schriftlich widersprechen.