Baulärm durch Sanierung: Dürfen Vermieter die Kosten als 'Instandhaltung' in der Nebenkostenabrechnung verstecken? Ihre Rechte als Mieter!

Hey, kennst du das auch? Baulärm ohne Ende und dann die böse Überraschung in der Nebenkostenabrechnung? Dein Vermieter versucht dir Sanierungskosten unterzujubeln, indem er sie als "Instandhaltung" deklariert? Das ist nicht nur ärgerlich, sondern oft auch unzulässig. Lass uns mal genauer hinschauen, wie du dich wehren kannst!

Baulärm und die Nebenkostenabrechnung: Ein Minenfeld

Baulärm ist schon schlimm genug, aber wenn dein Vermieter versucht, dir die Kosten dafür in die Schuhe zu schieben, ist das echt unfair. Viele Vermieter versuchen, Instandhaltung und Instandsetzung in der Nebenkostenabrechnung zu verstecken, obwohl das eigentlich nicht erlaubt ist. Aber was ist was und wie erkennst du den Unterschied?

Instandhaltung vs. Instandsetzung: Wo liegt der Hase im Pfeffer?

Es ist superwichtig, den Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen:

• •Instandhaltung: Das sind regelmäßige Wartungsarbeiten, die dazu dienen, den normalen Zustand der Mietsache zu erhalten. Denk an die Wartung der Heizung, die Reinigung der Dachrinnen oder kleinere Reparaturen. Diese Kosten können unter Umständen auf dich umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (Betriebskosten).

• •Instandsetzung/Modernisierung: Hier geht es um größere Reparaturen, die Schäden beheben oder den Wohnwert erhöhen. Das können zum Beispiel der Austausch alter Fenster, die Erneuerung des Badezimmers oder die Dämmung der Fassade sein. Diese Kosten dürfen NICHT auf dich umgelegt werden. Das sind reine Vermietersache!

Der Knackpunkt ist: Dein Vermieter darf dir nur die Kosten für die laufende Instandhaltung in Rechnung stellen, nicht aber für die Behebung von Schäden oder die Verbesserung der Wohnung.

Was sagt das Gesetz? BGB, BetrKV und deine Rechte

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regeln, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Grundsätzlich gilt: Nur die Betriebskosten, die im Mietvertrag explizit genannt sind, dürfen auf dich umgelegt werden. Und Instandsetzungskosten gehören definitiv nicht dazu!

Wenn dein Vermieter versucht, dir Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen unterzujubeln, verstößt er gegen das Gesetz. Du hast dann das Recht, der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen und eine Korrektur zu verlangen.

Wichtig: Lass dich nicht einschüchtern! Dein Recht auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung ist gesetzlich geschützt.

Baulärm und Mietminderung: Dein gutes Recht!

Während der Bauarbeiten ist es oft unerträglich laut. Du kannst dich kaum konzentrieren, schlafen oder einfach nur entspannen. Das Gesetz sieht vor, dass du in solchen Fällen das Recht auf Mietminderung hast.

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Ist die Wohnung unbewohnbar, kann die Miete sogar auf null reduziert werden. Wichtig ist, dass du deinen Vermieter sofort über den Baulärm informierst und ihn aufforderst, die Beeinträchtigung zu beseitigen oder zu reduzieren. Dokumentiere den Lärm am besten mit Fotos und Protokollen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) und die Abgrenzung

Der BGH hat sich schon oft mit der Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung beschäftigt. Dabei hat er klargestellt, dass es auf den Gesamtzusammenhang der Arbeiten ankommt. Werden durch die Arbeiten Schäden behoben oder der Wohnwert erhöht, handelt es sich um Instandsetzung, die nicht auf dich umgelegt werden darf.

Praxisbeispiel: Familie Müller und die "Wunderrechnung"

Familie Müller wohnt in einem Mehrfamilienhaus. Plötzlich beginnen umfangreiche Sanierungsarbeiten am Dach. Danach flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus, und Familie Müller traut ihren Augen nicht: Unter dem Posten "Dachreparatur" sind plötzlich 1.500 Euro aufgeführt.

Herr Müller recherchiert und stellt fest, dass das Dach nicht nur repariert, sondern komplett erneuert wurde. Er schreibt einen freundlichen, aber bestimmten Brief an seinen Vermieter und weist darauf hin, dass es sich um Instandsetzungsmaßnahmen handelt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Nach einigem Hin und Her lenkt der Vermieter ein und korrigiert die Nebenkostenabrechnung. Familie Müller spart so 1.500 Euro und ist froh, dass sie sich nicht hat unterkriegen lassen.

Checkliste: So gehst du vor!

• •Prüf deine Nebenkostenabrechnung: Achte genau auf die einzelnen Posten und lass dich nicht von Begriffen wie "allgemeine Reparaturen" blenden.
• •Fordere Belege an: Dein Vermieter muss dir auf Verlangen alle Belege zur Nebenkostenabrechnung vorlegen.
• •Informiere dich: Recherchiere im Internet oder lass dich von einem Mieterverein beraten, ob die Kosten umlagefähig sind.
• •Widersprich der Abrechnung: Wenn du Fehler findest, widersprich der Abrechnung schriftlich innerhalb der Frist (meistens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums).
• •Dokumentiere den Baulärm: Führe ein Lärmprotokoll und mache Fotos von den Baumaßnahmen.
• •Fordere Mietminderung: Wenn der Baulärm deine Wohnqualität beeinträchtigt, fordere eine Mietminderung.

Tipps und Tricks für dich!

• •Sei hartnäckig: Lass dich nicht von deinem Vermieter abwimmeln. Bestehe auf deine Rechte!
• •Such dir Verbündete: Sprich mit deinen Nachbarn. Vielleicht haben die ähnliche Probleme und ihr könnt euch gemeinsam wehren.
• •Nutze Musterbriefe: Im Internet findest du zahlreiche Musterbriefe für den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung oder die Forderung nach Mietminderung.
• •Kalkuliere dein Sparpotenzial: Zum Beispiel: Dein Anteil an der Nebenkostenabrechnung beträgt 800 Euro. Wenn du 20% Mietminderung durchsetzen kannst, sparst du 160 Euro. Das lohnt sich!

Fazit: Lass dich nicht übers Ohr hauen!

Sanierungskosten dürfen nicht als Instandhaltung in der Nebenkostenabrechnung versteckt werden. Du hast das Recht auf eine korrekte Abrechnung und auf Mietminderung, wenn der Baulärm unerträglich ist. Informiere dich, sei hartnäckig und lass dich nicht unterkriegen!

Und wenn du dir unsicher bist oder professionelle Hilfe brauchst, schau doch mal bei Mister Check vorbei. Die Profis dort helfen dir gerne, deine Nebenkostenabrechnung zu prüfen und deine Rechte durchzusetzen. Viel Erfolg!