Photovoltaik auf dem Mietshaus: Dürfen Vermieter die Kosten in der Nebenkostenabrechnung umlegen?

Hey du,

hast du auch schon mal überlegt, ob die Photovoltaik-Anlage auf dem Dach deines Mietshauses irgendwelche Auswirkungen auf deine Nebenkostenabrechnung hat? Das ist ein super wichtiges Thema, denn immer mehr Vermieter setzen auf erneuerbare Energien, und da kann es schnell unübersichtlich werden. Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen, damit du genau weißt, was Sache ist!

Photovoltaik und deine Nebenkosten: Was ist erlaubt, was nicht?

Im Prinzip gilt: Dein Vermieter darf nur Betriebskosten auf dich umlegen, die auch wirklich im Zusammenhang mit der Immobilie stehen und im Mietvertrag vereinbart wurden. Aber was genau bedeutet das für Photovoltaik-Anlagen? Die gute Nachricht zuerst: Die Kosten für die Installation einer Photovoltaik-Anlage sind keine Betriebskosten und dürfen nicht auf dich umgelegt werden. Das ist eine Investition des Vermieters.

Welche Kosten sind umlagefähig?

Jetzt kommt der Knackpunkt: Manche Kosten, die durch den Betrieb der Photovoltaik-Anlage entstehen, könnten unter Umständen doch in deiner Nebenkostenabrechnung auftauchen. Hier eine Übersicht:

• •Betriebsstrom: Wenn die Anlage selbst Strom verbraucht, beispielsweise für Wechselrichter oder zur Kühlung, kann dieser Stromverbrauch als Betriebskosten abgerechnet werden.
• •Wartung und Reinigung: Die regelmäßige Wartung und Reinigung der Anlage ist wichtig, damit sie einwandfrei funktioniert. Die Kosten dafür können umlagefähig sein.
• •Versicherung: Auch die Versicherung der Photovoltaik-Anlage kann unter Umständen als Betriebskosten geltend gemacht werden.
• •Miete für den Stromzähler: Wenn ein separater Stromzähler für die Photovoltaik-Anlage installiert wurde, kann die Miete dafür als Nebenkosten abgerechnet werden.

Wichtig ist aber: Dein Vermieter muss dir genau aufschlüsseln, welche Kosten für die Photovoltaik-Anlage angefallen sind und wie sie berechnet wurden. Pauschale Angaben sind nicht erlaubt. Und denk dran, dass du nur für die Kosten aufkommen musst, die notwendig sind, um die Anlage am Laufen zu halten.

Wann wird's knifflig? – Stromverkauf und Eigenverbrauch

Es wird komplizierter, wenn dein Vermieter den produzierten Strom verkauft oder selbst nutzt. Angenommen, ein Teil des Stroms wird ins öffentliche Netz eingespeist und verkauft. Dann muss dein Vermieter diese Einnahmen von den Betriebskosten abziehen, bevor er sie auf die Mieter umlegt. Denn du sollst ja nicht für Kosten aufkommen, die durch Einnahmen gedeckt sind.

Wenn der Vermieter den Strom selbst nutzt, beispielsweise für die Beleuchtung des Treppenhauses oder den Betrieb der Heizungspumpe, dann profitiert er ja direkt davon. In diesem Fall muss er den Wert des selbst genutzten Stroms ebenfalls von den Betriebskosten abziehen.

Was sagt das Gesetz?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht, dass du nur für die vereinbarten Betriebskosten aufkommen musst. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Kosten überhaupt als Betriebskosten gelten. Und die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt, wie Heizkosten abgerechnet werden müssen – was indirekt auch relevant sein kann, wenn die Photovoltaik-Anlage zur Unterstützung der Heizung genutzt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich auch schon mit dem Thema beschäftigt und betont, dass die Umlage von Betriebskosten transparent und nachvollziehbar sein muss.

Ein Beispiel aus der Praxis

Stell dir vor, Familie Müller wohnt in einem Mietshaus, auf dem eine Photovoltaik-Anlage installiert ist. In ihrer Nebenkostenabrechnung finden sie einen Posten "Photovoltaik – Betriebskosten: 150 Euro". Familie Müller ist erstmal stutzig und fragt ihren Vermieter, Herrn Schmidt, nach einer detaillierten Aufschlüsselung.

Herr Schmidt erklärt, dass die 150 Euro sich wie folgt zusammensetzen:

Herr Schmidt legt außerdem dar, dass er durch den Verkauf des Stroms ins öffentliche Netz 500 Euro eingenommen hat und diese Einnahmen bereits von den Gesamtkosten der Photovoltaik-Anlage abgezogen wurden.

Familie Müller findet die Erklärung schlüssig und die Kosten angemessen. Wäre die Erklärung aber unklar oder unverständlich gewesen, hätten sie das Recht, die Abrechnung zu beanstanden.

Deine Rechte: Was du tun kannst

• •Abrechnung prüfen: Kontrollier deine Nebenkostenabrechnung genau. Sind Kosten für die Photovoltaik-Anlage aufgeführt? Wenn ja, lass dir eine detaillierte Aufschlüsselung geben.
• •Nachfragen: Frag deinen Vermieter, wie sich die Kosten zusammensetzen und wie er die Einnahmen aus dem Stromverkauf berücksichtigt hat.
• •Belege einsehen: Du hast das Recht, die Belege für die abgerechneten Kosten einzusehen.
• •Widerspruch einlegen: Wenn du Fehler entdeckst oder die Abrechnung nicht nachvollziehbar ist, leg Widerspruch ein.
• •Beratung suchen: Wenn du dir unsicher bist, wende dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.

Checkliste für dich

Fazit: Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!

Wie du siehst, ist das Thema Photovoltaik in der Nebenkostenabrechnung ganz schön komplex. Aber keine Panik! Mit ein bisschen Aufmerksamkeit und dem Wissen um deine Rechte kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel bezahlst. Und denk dran: Wenn du dir unsicher bist, frag lieber einmal zu viel nach.

Und wenn du wirklich auf Nummer sicher gehen willst und deine Nebenkostenabrechnung von echten Experten prüfen lassen möchtest, dann schau doch mal bei Mister Check vorbei! Die helfen dir gerne weiter und sorgen dafür, dass du dein Recht bekommst.