Die "Sonstige Betriebskosten" Falle: Welche Kosten Vermieter wirklich abrechnen dürfen (inkl. BGH-Urteile)

Die "Sonstige Betriebskosten" Falle: Welche Kosten Vermieter wirklich abrechnen dürfen

Nebenkostenabrechnungen sind oft ein Minenfeld. Viele Mieter fühlen sich überfordert und fragen sich, ob die aufgeführten Positionen überhaupt rechtens sind. Besonders die Position "Sonstige Betriebskosten" ist dabei oft ein Streitpunkt. Sie birgt das größte Potenzial für unzulässige Kosten. In diesem Artikel zeige ich dir, worauf du achten musst und welche Kosten Vermieter tatsächlich in dieser Kategorie abrechnen dürfen.

Was sind "Sonstige Betriebskosten" überhaupt?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 2 die üblichen Betriebskosten auf, die auf Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege und Beleuchtung. "Sonstige Betriebskosten" sind in § 2 Nr. 17 BetrKV definiert als Kosten, die "nicht von den in den Nummern 1 bis 16 genannten Betriebskosten erfasst werden."

Das bedeutet aber nicht, dass Vermieter hier einfach alles abrechnen können, was ihnen in den Sinn kommt. Sonstige Betriebskosten müssen umlagefähig vereinbart und eindeutig im Mietvertrag benannt sein. Fehlt diese Vereinbarung oder ist sie zu unbestimmt, darf der Vermieter diese Kosten nicht auf dich umlegen.

Die Stolpersteine: Unzulässige "Sonstige Betriebskosten"

Viele Vermieter versuchen, Kosten abzurechnen, die eigentlich Instandhaltung, Instandsetzung oder Verwaltungskosten sind. Diese dürfen aber nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Hier einige typische Beispiele für unzulässige Kosten:

• •Reparaturen: Die Kosten für die Reparatur eines defekten Aufzugs sind keine Betriebskosten, sondern Instandsetzungskosten. Auch die Reparatur eines undichten Daches oder eines defekten Fensters gehen nicht zu deinen Lasten.
• •Verwaltungskosten: Die Kosten für die Hausverwaltung, die Erstellung der Nebenkostenabrechnung oder die Kontoführungsgebühren des Vermieters sind ebenfalls nicht umlagefähig.
• •Rechtsschutzversicherung des Vermieters: Die Kosten für eine Rechtsschutzversicherung, die der Vermieter für seine eigenen Belange abschließt, dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
• •Kosten für Leerstand: Kosten, die durch leerstehende Wohnungen entstehen, dürfen nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.

Ein Praxisbeispiel: Familie Müller erhält eine Nebenkostenabrechnung, in der unter "Sonstige Betriebskosten" 250 Euro für "Wartung der Rauchmelder" aufgeführt sind. Bei genauerem Hinsehen stellt sich heraus, dass es sich nicht nur um die jährliche Funktionsprüfung handelt, sondern auch um den Austausch einiger defekter Rauchmelder. Der Austausch ist aber Instandsetzung und somit nicht umlagefähig. Familie Müller kann die 250 Euro anfechten und eine korrigierte Abrechnung fordern.

Was darf abgerechnet werden? Beispiele für zulässige "Sonstige Betriebskosten"

Damit Kosten als "Sonstige Betriebskosten" abgerechnet werden dürfen, müssen sie laufend entstehen und regelmäßig anfallen. Außerdem müssen sie im Mietvertrag konkret benannt sein.

Einige Beispiele für zulässige "Sonstige Betriebskosten" (wenn sie im Mietvertrag explizit genannt sind):

• •Wartung von Brandmeldeanlagen (wenn nicht Reparatur enthalten ist): Die regelmäßige Überprüfung und Wartung der Brandmeldeanlage ist umlagefähig, solange keine Reparaturen enthalten sind.
• •Kosten für die Reinigung von Dachrinnen: Wenn die Reinigung der Dachrinnen regelmäßig erfolgt und im Mietvertrag als "Sonstige Betriebskosten" vereinbart wurde, sind diese Kosten umlagefähig.
• •Kosten für die Wartung eines Schwimmbads oder einer Sauna: Wenn diese Einrichtungen allen Mietern zur Verfügung stehen und die Wartung regelmäßig erfolgt, können die Kosten umgelegt werden.
• •Kosten für die Schädlingsbekämpfung (bei regelmäßigem Befall): Bei einem regelmäßigen Befall und entsprechenden Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung können die Kosten umgelegt werden.
• •Kosten für einen Concierge-Service (begrenzt): Wenn ein Concierge-Service vereinbart wurde und Aufgaben wie die Entgegennahme von Paketen oder die Überwachung des Hauseingangs übernimmt, können die Kosten umgelegt werden. Allerdings dürfen hier keine Aufgaben enthalten sein, die der Vermieter selbst übernehmen müsste, z.B. Verwaltungsaufgaben.

BGH-Urteile im Blick: Was sagen die Gerichte?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in zahlreichen Urteilen mit dem Thema "Sonstige Betriebskosten" auseinandergesetzt. Diese Urteile sind wichtig, um die Rechtslage besser zu verstehen.

Wichtiger Hinweis: BGH-Urteile unterstreichen immer wieder, dass die Vereinbarung von "Sonstigen Betriebskosten" im Mietvertrag klar und verständlich sein muss. Pauschale Formulierungen wie "alle sonstigen Betriebskosten" sind in der Regel unwirksam.

Ein bekanntes BGH-Urteil besagt beispielsweise, dass die Kosten für einen Kabelanschluss nur dann als "Sonstige Betriebskosten" abgerechnet werden dürfen, wenn der Mieter auch tatsächlich die Möglichkeit hat, den Kabelanschluss zu nutzen. Herr Schmidt nutzt beispielsweise einen Satellitenanschluss und hat keinen Bedarf an einem Kabelanschluss. Er kann die Kosten für den Kabelanschluss in seiner Nebenkostenabrechnung anfechten.

Praxisbeispiel mit konkreten Zahlen

Nehmen wir an, du wohnst in einer Wohnung mit einer Wohnfläche von 75 Quadratmetern. Deine Nebenkostenabrechnung weist folgende Position unter "Sonstige Betriebskosten" aus:

• •Wartung der Rauchmelder: 120 Euro
• •Reinigung der Dachrinnen: 80 Euro
• •Wartung der Heizungsanlage (zusätzlich zu den Heizkosten): 150 Euro
• •Verwaltungskostenpauschale: 100 Euro

Die Gesamtsumme der "Sonstigen Betriebskosten" beträgt also 450 Euro.

Bei genauerer Prüfung stellst du fest:

• •Die Wartung der Rauchmelder umfasst den Austausch von Batterien, was eigentlich Instandhaltung ist. Du kannst 40 Euro abziehen.
• •Die Reinigung der Dachrinnen ist im Mietvertrag als "Sonstige Betriebskosten" vereinbart.
• •Die Wartung der Heizungsanlage ist zulässig, wenn sie nicht bereits in den Heizkosten enthalten ist und im Mietvertrag vereinbart wurde.
• •Die Verwaltungskostenpauschale ist unzulässig.

Somit kannst du insgesamt 140 Euro (40 Euro + 100 Euro) von den "Sonstigen Betriebskosten" abziehen. Deine korrigierte Abrechnung sollte also 310 Euro für "Sonstige Betriebskosten" ausweisen. Deine Ersparnis beträgt also 140 Euro!

Tipps und Checkliste zur Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung

Hier eine kleine Checkliste, die dir bei der Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung hilft:

Zusätzliche Tipps:

• •Dokumentiere alles schriftlich.
• •Sprich mit deinem Vermieter und versuche, Unklarheiten zu klären.
• •Lass dich im Zweifelsfall von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten.

Fazit

Die "Sonstigen Betriebskosten" sind ein komplexes Thema, bei dem es sich lohnt, genauer hinzuschauen. Oftmals verbergen sich hier Kosten, die eigentlich nicht auf dich umgelegt werden dürfen. Indem du deinen Mietvertrag genau prüfst, Belege anforderst und dich über die aktuelle Rechtslage informierst, kannst du bares Geld sparen. Wenn du dir unsicher bist, nutze Mister Check, um deine Nebenkostenabrechnung professionell prüfen zu lassen. So gehst du sicher, dass du nicht zu viel bezahlst!