Fassadenreinigung in der Nebenkostenabrechnung: Luxussanierung oder notwendige Instandhaltung? Was Mieter wissen müssen!

Hey du! Deine Nebenkostenabrechnung ist wieder da und du entdeckst da einen Posten "Fassadenreinigung"? Fragst du dich auch, ob das wirklich sein muss und ob du das wirklich bezahlen musst? Keine Sorge, das geht vielen Mietern so! Lass uns mal gemeinsam Licht ins Dunkel bringen.

Fassadenreinigung in der Nebenkostenabrechnung: Muss das sein?

Eine saubere Fassade ist natürlich schön anzusehen. Aber ist das wirklich etwas, was du über die Nebenkosten bezahlen musst? Grundsätzlich gilt: Nicht alles, was der Vermieter in die Nebenkostenabrechnung schreibt, ist auch wirklich umlagefähig. Es kommt darauf an, ob es sich um Instandhaltung oder um eine Luxussanierung handelt.

Was ist Instandhaltung und was ist Luxussanierung?

Das ist der springende Punkt! Instandhaltung dient dazu, den ursprünglichen Zustand des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen am Dach, Ausbesserungen am Putz oder eben auch die Reinigung der Fassade, wenn diese durch Umwelteinflüsse verschmutzt ist und dadurch Schaden zu nehmen droht.

Eine Luxussanierung hingegen geht über die reine Erhaltung hinaus und verbessert den Zustand des Gebäudes deutlich. Das wäre zum Beispiel, wenn die Fassade komplett neu gestaltet wird, mit teuren Materialien versehen oder mit aufwändigen Verzierungen versehen wird. Solche Kosten darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen.

Wann ist eine Fassadenreinigung umlagefähig?

Ob eine Fassadenreinigung in deiner Nebenkostenabrechnung rechtens ist, hängt also davon ab, warum die Fassade gereinigt wurde.

Umlagefähig ist die Fassadenreinigung, wenn:

• •du der Werterhaltung des Gebäudes dient. Das ist der Fall, wenn die Verschmutzung die Bausubstanz gefährdet, z.B. durch Algen- oder Moosbefall.
• •du in regelmäßigen Abständen durchgeführt wird, um größere Schäden zu vermeiden (vorbeugende Instandhaltung).
• •du im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähige Nebenkostenposition aufgeführt ist.

• •du rein optischen Zwecken dient, also nur, weil der Vermieter die Fassade schöner haben möchte.
• •du im Zusammenhang mit einer umfassenden Sanierung oder Modernisierung durchgeführt wird.
• •du durch Schäden verursacht wurde, die der Vermieter selbst zu verantworten hat (z.B. durch unsachgemäße Bauarbeiten).

Wie erkennst du, ob die Fassadenreinigung gerechtfertigt ist?

1. 1.Schau in deinen Mietvertrag: Ist die Fassadenreinigung dort als umlagefähige Nebenkostenposition aufgeführt? Wenn nicht, ist das schon mal ein guter Hinweis darauf, dass du die Kosten nicht tragen musst.
2. 2.Prüfe die Abrechnung genau: Steht dort eine detaillierte Beschreibung der Arbeiten? Wurde die Reinigung von einer Fachfirma durchgeführt?
3. 3.Hinterfrage die Notwendigkeit: War die Fassade wirklich so stark verschmutzt, dass die Bausubstanz gefährdet war? Kannst du das vielleicht sogar selbst beurteilen oder Fotos machen?
4. 4.Fordere Belege an: Du hast das Recht, die Originalbelege für die Fassadenreinigung einzusehen. So kannst du überprüfen, ob die Kosten angemessen sind und ob die Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden.

Was tun, wenn du Zweifel hast?

Wenn du Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Fassadenreinigung in deiner Nebenkostenabrechnung hast, solltest du folgendermaßen vorgehen:

1. 1.Sprich mit deinem Vermieter: Erkläre ihm deine Bedenken und bitte ihn um eine detaillierte Erklärung der Kosten. Vielleicht kann er dir ja die Notwendigkeit der Reinigung nachvollziehbar darlegen.
2. 2.Lege Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ein: Das solltest du schriftlich tun, am besten per Einschreiben. Begründe deinen Widerspruch genau und lege gegebenenfalls Beweise (z.B. Fotos) bei.
3. 3.Hole dir rechtlichen Rat: Wenn du dir unsicher bist, kannst du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden. Die können dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

Was sagt der BGH?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in mehreren Urteilen mit der Umlagefähigkeit von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten befasst. Grundsätzlich gilt: Nur Kosten, die tatsächlich der Erhaltung des Gebäudes dienen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Verschönerungsmaßnahmen oder Luxussanierungen sind nicht umlagefähig.

Ein konkretes Urteil zur Fassadenreinigung kenne ich gerade nicht auswendig, aber die allgemeinen Grundsätze des BGH zur Umlagefähigkeit von Instandhaltungskosten gelten natürlich auch hier. Das heißt: Wenn die Fassadenreinigung notwendig war, um die Bausubstanz zu schützen, ist sie in der Regel umlagefähig. Wenn sie aber nur optischen Zwecken diente, nicht.

Praktische Tipps für dich

• •Dokumentiere den Zustand der Fassade: Mach regelmäßig Fotos, um den Zustand der Fassade vor und nach der Reinigung zu dokumentieren. So hast du im Streitfall Beweise.
• •Achte auf die Formulierung im Mietvertrag: Ist die Fassadenreinigung dort ausdrücklich als umlagefähige Nebenkostenposition aufgeführt?
• •Vergleiche die Kosten: Hole dir Vergleichsangebote von verschiedenen Reinigungsfirmen ein, um zu prüfen, ob die Kosten in deiner Nebenkostenabrechnung angemessen sind.
• •Sei hartnäckig: Lass dich nicht von deinem Vermieter abspeisen. Bestehe auf dein Recht, die Belege einzusehen und die Notwendigkeit der Reinigung zu hinterfragen.

Fazit

Die Fassadenreinigung in der Nebenkostenabrechnung ist ein komplexes Thema. Grundsätzlich gilt: Du musst nur für Kosten aufkommen, die tatsächlich der Erhaltung des Gebäudes dienen. Wenn du Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Kosten hast, solltest du dich nicht scheuen, Widerspruch einzulegen und dich rechtlich beraten zu lassen. Mit den richtigen Argumenten und Beweisen kannst du dich erfolgreich gegen unberechtigte Forderungen wehren. Viel Erfolg!