Fehlende Ablesewerte: Darf der Vermieter Heizkosten schätzen und wie können Mieter eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung erzwingen?

Na, hast du auch gerade deine Nebenkostenabrechnung bekommen und bist aus allen Wolken gefallen? Besonders ärgerlich ist es, wenn in der Heizkostenabrechnung plötzlich Schätzwerte auftauchen. Du fragst dich: Darf der Vermieter das überhaupt? Und was kannst du tun, wenn die Schätzung total daneben liegt? Keine Panik, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Schätzung in der Heizkostenabrechnung: Wann ist das erlaubt?

Grundsätzlich gilt: Dein Verbrauch an Heizung und Warmwasser muss exakt erfasst werden. Das schreibt die Heizkostenverordnung vor. Schließlich sollst du nur für das bezahlen, was du auch wirklich verbraucht hast. Aber wie so oft gibt es Ausnahmen von der Regel.

Dein Vermieter darf die Heizkosten schätzen, wenn...

• •Keine Verbrauchserfassung möglich: Zum Beispiel, wenn die Messgeräte defekt sind und nicht rechtzeitig repariert oder ausgetauscht werden konnten.
• •Du den Zugang zur Wohnung verweigert hast: Wenn du dem Ableser trotz Ankündigung keinen Zutritt gewährt hast, darf der Vermieter schätzen. Hier ist es wichtig, dass der Vermieter den Termin rechtzeitig angekündigt hat und du wirklich keine Möglichkeit hattest, den Termin wahrzunehmen.
• •Manipulationsverdacht: Sollte der Verdacht bestehen, dass du die Messgeräte manipuliert hast, kann dein Vermieter ebenfalls schätzen. Aber Achtung: Der Vermieter muss den Manipulationsverdacht auch beweisen können!

Wie wird geschätzt? Die Methoden im Überblick

Wenn eine Schätzung zulässig ist, gibt es verschiedene Methoden, die dein Vermieter anwenden kann:

• •Verbrauch der Vorjahre: Der Vermieter kann deinen Verbrauch aus den Vorjahren heranziehen und diesen anpassen. Das ist eine gängige Methode, die aber natürlich ungenau ist, wenn sich dein Heizverhalten geändert hat.
• •Verbrauch vergleichbarer Wohnungen: Dein Vermieter kann auch den Verbrauch von Wohnungen ähnlicher Größe und Lage im gleichen Haus als Grundlage nehmen.
• •Gradtagzahlen: Diese Methode berücksichtigt die Witterungsverhältnisse. Je kälter es war, desto höher wird der Verbrauch geschätzt.
• •Formelbasierte Schätzung: Es gibt auch komplexe Formeln, die verschiedene Faktoren wie Wohnfläche, Anzahl der Bewohner und Baujahr berücksichtigen.

Gut zu wissen: Die Heizkostenverordnung (§ 9a) schreibt vor, dass die Schätzung nach "billigem Ermessen" erfolgen muss. Das bedeutet, dass die Schätzung nachvollziehbar und fair sein muss.

Schätzung entdeckt: Was kannst du tun?

Du hast eine Nebenkostenabrechnung mit geschätzten Heizkosten erhalten und bist dir sicher, dass die Schätzung nicht korrekt ist? Keine Sorge, du hast einige Möglichkeiten, dagegen vorzugehen:

1. 1.Prüfe die Abrechnung genau: Schau dir die Abrechnung genau an. Sind die Schätzwerte plausibel? Gibt es Fehler bei der Berechnung? Wurde der Verteilerschlüssel richtig angewendet?
2. 2.Fordere die Originalbelege an: Du hast das Recht, alle Originalbelege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Das umfasst auch die Ableseprotokolle und die Berechnungen zur Schätzung. Dein Vermieter ist verpflichtet, dir diese Einsicht zu gewähren.
3. 3.Sprich mit deinem Vermieter: Suche das Gespräch mit deinem Vermieter. Vielleicht lässt sich das Problem im persönlichen Gespräch klären. Oftmals sind Vermieter bereit, Fehler einzugestehen und die Abrechnung zu korrigieren.
4. 4.Lege Widerspruch ein: Wenn das Gespräch mit dem Vermieter nicht fruchtet, solltest du innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch einlegen. Begründe deinen Widerspruch genau und lege Belege bei, die deine Argumentation unterstützen.
5. 5.Zahle unter Vorbehalt: Wenn du Widerspruch eingelegt hast, solltest du den strittigen Betrag unter Vorbehalt zahlen. So vermeidest du Mahnungen und Verzugszinsen.
6. 6.Suche dir rechtlichen Rat: Wenn du dir unsicher bist oder dein Vermieter sich querstellt, solltest du dir rechtlichen Rat einholen. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht kann dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

Wie du eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung erzwingst

Wenn dein Widerspruch unberechtigt abgewiesen wurde, musst du aktiv werden, um eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung zu erzwingen.

• •Klage einreichen: Wenn dein Vermieter nicht bereit ist, die Abrechnung zu korrigieren, kannst du Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Klage muss innerhalb einer bestimmten Frist (in der Regel drei Jahre ab dem Ende des Abrechnungszeitraums) erhoben werden.
• •Beweislast: Du musst in der Regel beweisen, dass die Schätzung fehlerhaft ist und zu einem ungerechtfertigten Ergebnis führt. Das kann schwierig sein, daher ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen und Beweise zu sammeln.
• •Gerichtsurteil: Wenn das Gericht deiner Klage stattgibt, ist dein Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung zu korrigieren.

Das liebe Geld: Was ist mit Nachzahlungen und Erstattungen?

Wenn die Nebenkostenabrechnung korrigiert wird, kann es zu Nachzahlungen oder Erstattungen kommen.

• •Nachzahlung: Wenn sich herausstellt, dass du zu wenig bezahlt hast, musst du die Differenz nachzahlen.
• •Erstattung: Wenn du zu viel bezahlt hast, hast du Anspruch auf eine Erstattung des zu viel gezahlten Betrags.

BGH-Urteile im Blick: Was die Rechtsprechung sagt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Vergangenheit mehrfach mit dem Thema Schätzung in der Heizkostenabrechnung auseinandergesetzt. Hier einige wichtige Urteile:

• •BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az. VIII ZR 114/04: Der BGH hat entschieden, dass eine Schätzung der Heizkosten nur zulässig ist, wenn die Voraussetzungen der Heizkostenverordnung vorliegen.
• •BGH, Urteil vom 16.07.2008, Az. VIII ZR 57/07: Der BGH hat betont, dass die Schätzung nach "billigem Ermessen" erfolgen muss und nachvollziehbar sein muss.

Diese Urteile zeigen, dass die Gerichte hohe Anforderungen an die Zulässigkeit und die Durchführung einer Schätzung stellen.

Fazit: Bleib am Ball!

Eine Nebenkostenabrechnung mit geschätzten Heizkosten ist ärgerlich, aber kein Grund zur Panik. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und dich nicht einfach so abspeisen lässt. Prüfe die Abrechnung genau, fordere Belege an, suche das Gespräch mit deinem Vermieter und lege im Zweifelsfall Widerspruch ein. Mit etwas Hartnäckigkeit und gegebenenfalls rechtlicher Unterstützung kannst du eine Korrektur der Abrechnung erzwingen und sicherstellen, dass du nur für das bezahlst, was du auch wirklich verbraucht hast. Viel Erfolg dabei!