Hausmeistertätigkeiten vs. Verwaltungskosten: Welche Arbeiten dürfen in der Nebenkostenabrechnung stehen – und welche nicht?

Mist, schon wieder flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus! Und jedes Mal fragst du dich: Ist das eigentlich alles so richtig? Besonders bei den Posten für Hausmeister und Verwaltungskosten klingeln bei dir die Alarmglocken? Keine Sorge, damit bist du nicht allein! Viele Mieter sind unsicher, welche Arbeiten des Hausmeisters wirklich in deiner Nebenkostenabrechnung landen dürfen und was eigentlich unter "Verwaltungskosten" fällt. Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen, damit du deine Abrechnung in Zukunft besser prüfen kannst.

Hausmeister: Dein Allrounder – aber nicht für alles!

Ein guter Hausmeister ist Gold wert! Er kümmert sich um viele Dinge im Haus und Garten und sorgt dafür, dass alles reibungslos läuft. Aber Achtung: Nicht jede Tätigkeit des Hausmeisters darf automatisch auf dich umgelegt werden. Grundsätzlich gilt: Umlagefähig sind die Kosten für Tätigkeiten, die im direkten Zusammenhang mit der Nutzung des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen stehen.

Was darf der Hausmeister abrechnen?

• •Reinigung: Treppenhaus putzen, Flure wischen, Fenster putzen in Gemeinschaftsbereichen – all das ist umlagefähig.
• •Gartenpflege: Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub harken – solange der Garten der Allgemeinheit dient.
• •Winterdienst: Schnee räumen und Streuen, damit du und deine Nachbarn sicher unterwegs seid.
• •Kleine Reparaturen: Eine tropfende Leitung abdichten, eine Glühbirne im Treppenhaus wechseln – solange es sich um Bagatellschäden handelt, die keinen teuren Handwerker erfordern.
• •Bedienung von Anlagen: Heizung, Aufzug, Lüftung – wenn der Hausmeister diese Anlagen bedient und überwacht, ist das umlagefähig.
• •Mülltonnen bereitstellen: Das Herausstellen und Reinigen der Mülltonnen gehört auch zu den umlagefähigen Kosten.

Was darf der Hausmeister NICHT abrechnen?

• •Verwaltungsaufgaben: Mietverträge verwalten, Mahnungen schreiben, Wohnungsbesichtigungen durchführen – diese Tätigkeiten gehören zu den Verwaltungskosten (dazu später mehr).
• •Instandhaltung und Reparaturen: Eine defekte Heizung reparieren, ein Fenster austauschen, eine Fassade sanieren – das sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Der Hausmeister darf allenfalls kleinere, einfache Reparaturen durchführen (siehe oben).
• •Private Tätigkeiten: Wenn der Hausmeister private Gefallen für den Vermieter erledigt (z.B. dessen Auto waschen), darf das natürlich nicht in deiner Nebenkostenabrechnung auftauchen.
• •Arbeiten in leerstehenden Wohnungen: Auch wenn der Hausmeister Wohnungen renoviert, die gerade nicht vermietet sind, darfst du das nicht mitbezahlen.

Verwaltungskosten: Das Management des Hauses – aber nicht für dich!

Verwaltungskosten sind die Kosten, die dem Vermieter für die Verwaltung des Hauses entstehen. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung, aber auch interne Kosten des Vermieters, wenn er die Verwaltung selbst übernimmt.

Was gehört zu den Verwaltungskosten?

• •Kosten der Hausverwaltung: Honorar, Gebühren, etc.
• •Bürokosten: Porto, Telefon, Büromaterial für die Verwaltung
• •Kosten für Rechtsberatung: Wenn es um Verwaltungsangelegenheiten geht.
• •Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung: Aber Achtung, nur die reinen Verwaltungskosten dafür. Die Kosten für das Ablesen der Zählerstände hingegen können umlagefähig sein.
• •Mietinkasso: Kosten für die Überwachung der Mietzahlungen.

Was NICHT zu den Verwaltungskosten gehört (und umlagefähig sein kann):

• •Kosten für die Wartung von Anlagen: Zum Beispiel die Wartung der Heizung oder des Aufzugs.
• •Versicherungsbeiträge: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, etc.
• •Grundsteuer: Die Gemeinde erhebt eine Grundsteuer für das Grundstück und Gebäude.

Was tun, wenn du Zweifel hast?

Du hast deine Nebenkostenabrechnung geprüft und bist dir unsicher, ob alles korrekt ist? Kein Problem, du hast einige Möglichkeiten:

1. 1.Belege einsehen: Du hast das Recht, die Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen. Vereinbare einen Termin mit deinem Vermieter oder der Hausverwaltung und prüfe die Belege sorgfältig.
2. 2.Abrechnung beanstanden: Wenn du Fehler entdeckst oder Zweifel hast, solltest du die Abrechnung schriftlich beanstanden. Setze deinem Vermieter eine Frist zur Klärung.
3. 3.Mieterverein oder Anwalt konsultieren: Wenn du nicht weiterkommst oder die Abrechnung sehr kompliziert ist, kannst du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden. du können dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.
4. 4.BGH-Urteile: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in zahlreichen Urteilen mit der Umlagefähigkeit von Nebenkosten auseinandergesetzt. Informiere dich über relevante Urteile, um deine Position zu stärken. Zum Beispiel gibt es Urteile zur Abgrenzung von Hausmeisterkosten und Verwaltungskosten (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15).

Fazit: Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!

Die Nebenkostenabrechnung kann ganz schön kompliziert sein. Aber mit ein bisschen Wissen und Aufmerksamkeit kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel bezahlst. Merke dir:

• •Hausmeisterkosten sind nur für bestimmte Tätigkeiten umlagefähig.
• •Verwaltungskosten sind grundsätzlich NICHT umlagefähig.
• •Du hast das Recht auf Belegeinsicht.
• •Bei Zweifeln solltest du die Abrechnung beanstanden und dir notfalls Hilfe holen.

Lass dich nicht von komplizierten Abrechnungen einschüchtern! Mit diesen Tipps kannst du deine Nebenkostenabrechnung selbstbewusst prüfen und dein Recht als Mieter wahrnehmen. Viel Erfolg!