Nebenkostenabrechnung bei Auszug: Kaution als Sicherheit einbehalten? Rechte und Pflichten bei der Abrechnung nach Mietende

Na, Umzugsstress hinter dir und jetzt flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus? Und dein Vermieter hält deine Kaution noch fest? Keine Panik, das ist erstmal normal. Aber lass uns mal schauen, was da Sache ist und welche Rechte du als ehemaliger Mieter hast!

Die Nebenkostenabrechnung nach deinem Auszug: Was du wissen musst

Es ist total üblich, dass du nach deinem Auszug noch eine Nebenkostenabrechnung bekommst. Schließlich laufen viele Kosten im Laufe des Jahres an und können erst später genau abgerechnet werden. Heizung, Wasser, Müllabfuhr – all das muss ja erstmal zusammenkommen, bevor dein Vermieter weiß, wie viel du wirklich verbraucht hast.

Das Wichtigste zuerst: Dein Vermieter hat dafür Zeit! Er muss dir die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Oft ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Das bedeutet, wenn dein Mietvertrag beispielsweise am 30. Juni endet und der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, hat dein Vermieter bis zum 31. Dezember des Folgejahres Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zu schicken.

Kaution einbehalten: Darf er das einfach so?

Ja, dein Vermieter darf deine Kaution (oder einen Teil davon) vorläufig einbehalten, um mögliche Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung zu decken. Das ist sein gutes Recht. ABER: Er darf das nicht ewig machen!

Die Kaution ist deine Sicherheit! Dein Vermieter darf nur einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, der voraussichtlich für die Nebenkostennachzahlung benötigt wird. Was "angemessen" ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• •Wie hoch waren deine Nebenkosten in den Vorjahren?
• •Hat es im letzten Abrechnungszeitraum besondere Vorkommnisse gegeben (z.B. ein sehr kalter Winter)?
• •Gibt es Anzeichen dafür, dass die Nachzahlung besonders hoch ausfallen wird?

Gibt es keine Anzeichen für eine hohe Nachzahlung, darf dein Vermieter auch nur einen geringen Teil der Kaution zurückbehalten.

BGH-Urteil gefällig? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Vermieter die Kaution nicht "ins Blaue hinein" zurückhalten darf (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Er muss schon eine begründete Vermutung haben, dass eine Nachzahlung fällig wird.

Wann muss er die Kaution zurückzahlen? Sobald die Nebenkostenabrechnung vorliegt und klar ist, ob du etwas nachzahlen musst oder nicht, muss dein Vermieter dir den restlichen Teil der Kaution (plus Zinsen!) zurückzahlen. Die Frist dafür ist nicht gesetzlich festgelegt, aber üblicherweise solltest du innerhalb von wenigen Wochen nach Erhalt der Abrechnung mit der Rückzahlung rechnen können.

Die Nebenkostenabrechnung: Genau hinschauen lohnt sich!

Wenn du die Nebenkostenabrechnung endlich in den Händen hältst, solltest du sie genau prüfen! Fehler schleichen sich nämlich schnell ein.

Worauf du achten solltest:

• •Ist die Abrechnung formell korrekt? Sind alle notwendigen Angaben vorhanden (z.B. Abrechnungszeitraum, Verteilerschlüssel, Gesamtkosten, dein Verbrauch)?
• •Sind die Kostenpositionen plausibel? Sind die Kosten, die dein Vermieter in Rechnung stellt, überhaupt umlagefähig? Das bedeutet, dürfen diese Kosten überhaupt auf die Mieter umgelegt werden? Kosten für Reparaturen oder Instandhaltung sind beispielsweise nicht umlagefähig.
• •Sind die Verteilerschlüssel korrekt? Wurden die Kosten richtig auf die einzelnen Mieter verteilt? Üblich sind Verteilerschlüssel nach Wohnfläche oder nach Verbrauch (z.B. bei Heizung und Wasser).
• •Stimmt dein eigener Verbrauch? Bei verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Wasser) solltest du die Zählerstände überprüfen, die in der Abrechnung angegeben sind. Hast du vielleicht selbst noch alte Zählerstände notiert?
• •Sind die Kosten angemessen? Vergleiche die Kosten mit denen aus den Vorjahren. Gibt es auffällige Abweichungen? Frage deinen Vermieter nach Erklärungen, wenn dir etwas komisch vorkommt.

Du hast das Recht auf Einsicht! Du hast das Recht, die Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen. Das bedeutet, du kannst bei deinem Vermieter vorbeigehen und dir die Rechnungen, Verträge und andere Dokumente anschauen, die die Grundlage für die Abrechnung bilden. Das hilft dir, die Kosten besser nachzuvollziehen und Fehler aufzudecken.

Was tun, wenn du Fehler entdeckst? Wenn du Fehler in der Nebenkostenabrechnung findest, solltest du sofort Widerspruch einlegen! Das machst du am besten schriftlich per Einschreiben mit Rückschein. Erkläre genau, welche Fehler du gefunden hast und warum du die Abrechnung für falsch hältst.

Wenn der Vermieter nicht zahlt: Was tun?

Wenn dein Vermieter die Kaution (oder den restlichen Teil davon) trotz Aufforderung und korrekter Nebenkostenabrechnung nicht zurückzahlt, solltest du ihn nochmals schriftlich mahnen und ihm eine letzte Frist setzen.

Reagiert er immer noch nicht, kannst du gerichtliche Schritte einleiten. Das bedeutet, du kannst eine Klage auf Rückzahlung der Kaution beim zuständigen Amtsgericht einreichen.

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung nach deinem Auszug kann ganz schön kompliziert sein. Aber mit den richtigen Informationen und etwas Geduld kannst du deine Rechte als Mieter wahren. Denk daran:

• •Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit für die Abrechnung.
• •Er darf die Kaution vorläufig einbehalten, aber nur einen angemessenen Teil.
• •Prüfe die Nebenkostenabrechnung genau und lege bei Fehlern Widerspruch ein.
• •Hol dir im Zweifel Hilfe beim Mieterverein oder einem Anwalt.

Lass dich nicht unterkriegen und viel Erfolg bei der Durchsetzung deiner Rechte!