Rechtsanwaltskosten in der Nebenkostenabrechnung: Wann Mieter zahlen müssen – und wann nicht (BGH-Urteile)

Manchmal ist das Leben als Mieter ganz schön kompliziert, oder? Da flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus und du denkst dir: "Moment mal, was ist denn das jetzt wieder?" Und dann entdeckst du da eine Position, die dich stutzig macht: Rechtsanwaltskosten. Darf dein Vermieter die einfach so auf dich abwälzen? Keine Panik, wir klären das auf!

Wenn der Vermieter den Anwalt einschaltet: Wann du zur Kasse gebeten wirst

Stell dir vor, dein Vermieter hat einen Anwalt beauftragt, um irgendwelche Angelegenheiten rund um das Mietshaus zu regeln. Und jetzt will er die Kosten dafür in der Nebenkostenabrechnung auf dich umlegen. Aber Achtung: Nicht alles, was der Vermieter so treibt, musst du auch bezahlen!

Grundsätzlich gilt: Rechtsanwaltskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes stehen und nicht durch ein Verschulden des Vermieters entstanden sind. Puh, ganz schön juristisch, oder? Lass uns das mal aufdröseln:

• •Verwaltung des Gebäudes: Das bedeutet, die Anwaltskosten müssen mit Dingen zu tun haben, die das gesamte Haus betreffen, wie zum Beispiel die Durchsetzung von Hausordnungsregeln, die Abwehr von unberechtigten Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Beratung bei Modernisierungsmaßnahmen.
• •Kein Verschulden des Vermieters: Wenn der Vermieter selbst Mist gebaut hat und deshalb einen Anwalt braucht, darf er dir die Kosten nicht in Rechnung stellen. Denk zum Beispiel an einen Rechtsstreit mit einem Handwerker, weil der Vermieter die Rechnung nicht bezahlt hat.

Ein konkretes Beispiel: Dein Vermieter hat einen Anwalt beauftragt, um gegen einen anderen Mieter vorzugehen, der ständig den Hausfrieden stört. Solange das Vorgehen des Vermieters berechtigt war, kann er die Anwaltskosten unter Umständen auf die Mieter umlegen.

Achtung: Das sind absolute No-Gos!

Es gibt Situationen, in denen du dich auf keinen Fall an den Anwaltskosten beteiligen musst. Dazu gehören:

• •Rechtsstreitigkeiten des Vermieters mit einzelnen Mietern: Wenn dein Vermieter dich verklagt oder du ihn, dann muss er die Kosten dafür selbst tragen. Das ist ja auch logisch, schließlich geht es hier um eine persönliche Auseinandersetzung.
• •Beratung des Vermieters in persönlichen Angelegenheiten: Wenn der Vermieter sich von einem Anwalt in steuerlichen Fragen oder bei einer Erbschaft beraten lässt, hat das nichts mit der Verwaltung des Gebäudes zu tun und darf nicht auf dich umgelegt werden.
• •Prozesskosten nach einer verlorenen Klage: Hat der Vermieter einen Prozess verloren, z.B. gegen einen Handwerker, kann er die Anwalts- und Gerichtskosten in der Regel nicht auf die Mieter abwälzen. Hier gilt das Verschuldenprinzip: Wer verliert, zahlt!

Was sagen die BGH-Urteile dazu?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Rechtsanwaltskosten in der Nebenkostenabrechnung auseinandergesetzt. Ein wichtiges Urteil ist beispielsweise das BGH-Urteil vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 71/05). Hier hat der BGH klargestellt, dass nur solche Anwaltskosten umlagefähig sind, die unmittelbar mit der Verwaltung des Mietobjekts zusammenhängen. Es muss also einen direkten Bezug zur Mietsache geben.

Ein anderes relevantes Urteil ist das BGH-Urteil vom 16. Juli 2014 (VIII ZR 365/13). Darin ging es um die Frage, ob Kosten für die Rechtsberatung im Zusammenhang mit einer Modernisierungsmaßnahme umlagefähig sind. Der BGH hat entschieden, dass dies grundsätzlich der Fall sein kann, wenn die Beratung notwendig war, um die Modernisierung ordnungsgemäß durchzuführen.

Merke: Die BGH-Urteile zeigen, dass es immer auf den Einzelfall ankommt. Es lohnt sich also, genauer hinzuschauen und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen.

So gehst du richtig vor: Dein 3-Schritte-Plan

1. 1.Prüfe deine Nebenkostenabrechnung genau: Schau dir die Position "Rechtsanwaltskosten" genau an. Welchen Sachverhalt betrifft sie? Gibt es eine nachvollziehbare Erklärung?
2. 2.Wirf einen Blick in deinen Mietvertrag: Sind Rechtsanwaltskosten überhaupt als umlagefähig vereinbart?
3. 3.Lege Widerspruch ein (wenn nötig): Wenn du Zweifel hast oder die Kosten unberechtigt erscheinen, lege innerhalb der Widerspruchsfrist (meistens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) schriftlich Widerspruch beim Vermieter ein. Fordere Belege und Erklärungen an.

Praktischer Tipp: Sprich mit deinem Vermieter! Oft lassen sich Unklarheiten im persönlichen Gespräch klären. Vielleicht kann er dir die Sachlage besser erklären und deine Bedenken ausräumen.

Fazit: Bleib am Ball!

Rechtsanwaltskosten in der Nebenkostenabrechnung sind ein komplexes Thema. Aber keine Sorge, mit dem richtigen Wissen und ein bisschen Hartnäckigkeit kannst du deine Rechte als Mieter wahren. Prüfe deine Abrechnung sorgfältig, schau in deinen Mietvertrag und scheue dich nicht, Fragen zu stellen oder Widerspruch einzulegen. Im Zweifelsfall ist es immer ratsam, sich von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten zu lassen. So stellst du sicher, dass du nur das bezahlst, was du wirklich musst!