Vermieterwechsel und Nebenkostenabrechnung: Wer muss zahlen, wer haftet und wie Sie Ihre Ansprüche geltend machen

Na, schon wieder Bauchschmerzen wegen der Nebenkostenabrechnung? Und dann flattert auch noch ein Vermieterwechsel ins Haus? Keine Panik, das kriegen wir zusammen hin! Viele Mieter sind unsicher, wer bei einem Vermieterwechsel für die Abrechnung zuständig ist und wer am Ende zur Kasse gebeten wird. Keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen.

Vermieterwechsel und die große Frage: Wer macht die Nebenkostenabrechnung?

Stell dir vor, du wohnst seit einiger Zeit in deiner Wohnung und plötzlich erfährst du, dass dein Vermieter wechselt. Was bedeutet das nun für deine Nebenkostenabrechnung? Grundsätzlich gilt: Derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnungsreife Vermieter ist, muss die Nebenkostenabrechnung erstellen.

Was bedeutet Abrechnungsreife?

Abrechnungsreife bedeutet, dass alle relevanten Belege vorliegen und der Vermieter in der Lage ist, die Abrechnung zu erstellen. Das ist in der Regel nach Ablauf des Abrechnungszeitraums der Fall (meistens ein Kalenderjahr).

• •Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember).
• •Der neue Vermieter ist ab dem 1. Juli im Amt.

In diesem Fall ist der neue Vermieter für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das gesamte Jahr zuständig, auch wenn er nur einen Teil des Jahres Vermieter war.

Wer haftet für Fehler in der Abrechnung?

Auch hier gilt: Derjenige, der die Abrechnung erstellt hat, haftet auch für eventuelle Fehler. Du kannst dich also mit deinen Einwendungen an den neuen Vermieter wenden, auch wenn sich die Fehler auf Zeiträume beziehen, in denen der alte Vermieter zuständig war. Der neue Vermieter muss sich dann intern mit dem alten Vermieter auseinandersetzen.

Wie wird der Verbrauch aufgeteilt?

Eine der wichtigsten Fragen ist natürlich, wie dein Verbrauch aufgeteilt wird, wenn du nicht das ganze Jahr über Mieter warst oder der Vermieter gewechselt hat. Hier gibt es zwei wichtige Faktoren:

• •Zeitanteilige Abrechnung: Dein Verbrauch wird für die Zeit, in der du Mieter warst, berechnet.
• •Verbrauchserfassung: Wenn möglich, wird dein tatsächlicher Verbrauch erfasst (z.B. durch Zählerstände).

• •Zeitanteilige Abrechnung: Du zahlst 6/12 (also die Hälfte) der verbrauchsunabhängigen Kosten (z.B. Grundsteuer).
• •Verbrauchserfassung: Dein Wasserverbrauch wird anhand des Zählerstandes am 1. Juli und am 31. Dezember ermittelt.

Was, wenn der alte Vermieter noch eine Abrechnung schickt?

Es kann vorkommen, dass der alte Vermieter nach dem Vermieterwechsel noch eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum erstellt, in dem er Vermieter war. Das ist grundsätzlich nicht zulässig, wenn der neue Vermieter abrechnungsreif ist. Du bist nicht verpflichtet, diese Abrechnung zu bezahlen. Verweise den alten Vermieter an den neuen Vermieter.

BGH-Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen (z.B. BGH, Urteil vom 16.05.2007, Az. VIII ZR 270/06) klargestellt, dass nur derjenige zur Abrechnung verpflichtet ist, der zum Zeitpunkt der Abrechnungsreife Vermieter ist.

Wie du deine Ansprüche geltend machst: Praktische Tipps

1. 1.Nebenkostenabrechnung prüfen: Nimm dir ausreichend Zeit, die Nebenkostenabrechnung sorgfältig zu prüfen. Achte auf:

* Formelle Fehler (z.B. fehlende Angaben zum Abrechnungszeitraum)
* Rechenfehler
* Umlageschlüssel (sind sie korrekt?)
* Belegeinsicht (Fordere die Belege an, um die Abrechnung nachzuvollziehen.)

1. 2.Einwendungen erheben: Wenn du Fehler entdeckst, lege innerhalb der Einwendungsfrist (in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) schriftlich Einspruch ein. Begründe deinen Einspruch detailliert und lege Kopien von relevanten Dokumenten bei (z.B. Fotos von Zählerständen).
2. 3.Belegeinsicht: Du hast das Recht, alle Belege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Mache von diesem Recht Gebrauch!
3. 4.Musterschreiben: Im Internet findest du zahlreiche Musterschreiben für Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung. Nutze diese als Vorlage.
4. 5.Rechtliche Beratung: Wenn du dir unsicher bist oder der Vermieter nicht auf deine Einwendungen reagiert, suche dir rechtliche Beratung. Mietervereine bieten oft kostengünstige Beratungen an.
5. 6.Vermieter kontaktieren: Sprich mit deinem Vermieter! Oft lassen sich Probleme im persönlichen Gespräch lösen. Vielleicht ist ihm ja auch ein Fehler unterlaufen, den er direkt korrigieren kann.

Was, wenn du ausziehst?

Auch beim Auszug gibt es einiges zu beachten:

• •Abrechnung für den Zeitraum erstellen: Dein Vermieter muss dir eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum erstellen, in dem du in der Wohnung gewohnt hast.
• •Frist: Die Abrechnung muss dir innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
• •Kaution: Dein Vermieter darf einen Teil deiner Kaution für die Nebenkostennachzahlung einbehalten. Er muss dir aber nach der Abrechnung den Restbetrag zurückzahlen.

Fazit: Keine Angst vor dem Vermieterwechsel!

Ein Vermieterwechsel kann zwar erstmal für Unsicherheit sorgen, aber mit den richtigen Informationen und ein bisschen Know-how bist du bestens gewappnet. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst, die Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüfst und im Zweifelsfall rechtzeitig Einwendungen erhebst. Lass dich nicht einschüchtern und scheue dich nicht, deine Ansprüche geltend zu machen. Und denk daran: Du bist nicht allein! Viele Mieter haben ähnliche Probleme. Also, Kopf hoch und viel Erfolg!