Zweite Nebenkostenabrechnung: Wann Vermieter Fehler korrigieren dürfen und welche Fristen Mieter beachten müssen

Na, schon wieder Post vom Vermieter bekommen? Und diesmal eine Nebenkostenabrechnung, die irgendwie anders aussieht als die erste? Keine Panik, das kann schon mal vorkommen! Vermieter sind auch nur Menschen und machen Fehler. Aber keine Sorge, ich helfe dir, den Durchblick zu behalten, wenn’s um zweite Nebenkostenabrechnungen geht.

Warum kommt überhaupt eine zweite Nebenkostenabrechnung?

Stell dir vor, dein Vermieter schickt dir brav die Nebenkostenabrechnung. Du prüfst sie (was du unbedingt tun solltest!) und entdeckst vielleicht einen Fehler. Oder der Vermieter merkt selbst, dass ihm ein Rechenfehler unterlaufen ist, eine Rechnung vergessen wurde oder ein anderer wichtiger Punkt nicht korrekt erfasst wurde. Dann kann es passieren, dass du eine korrigierte Nebenkostenabrechnung bekommst, also eine zweite Abrechnung. Das ist grundsätzlich erstmal nichts Schlimmes.

Dürfen Vermieter einfach so eine zweite Abrechnung schicken?

Ja, grundsätzlich dürfen Vermieter eine Nebenkostenabrechnung korrigieren. Aber es gibt Regeln! Dein Vermieter darf Fehler in der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist korrigieren, und zwar so lange, bis die Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

Was bedeutet das genau? Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das ist normalerweise das Kalenderjahr. Beispiel: Für die Abrechnung des Jahres 2023 muss dein Vermieter dir bis zum 31. Dezember 2024 die Abrechnung zukommen lassen.

Wann darf der Vermieter keine zweite Abrechnung mehr schicken?

Nach Ablauf der 12-Monats-Frist ist der Zug in der Regel abgefahren. Dein Vermieter darf dann keine Fehler mehr zu deinen Ungunsten korrigieren. Es gibt aber Ausnahmen:

• •Fehler waren dem Vermieter nicht bekannt und er hat sie nicht verschuldet: Angenommen, dein Vermieter erhält erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine korrigierte Rechnung vom Wasserversorger. Dann darf er dir auch noch nachträglich eine korrigierte Nebenkostenabrechnung schicken. Allerdings muss er den Fehler unverzüglich korrigieren, nachdem er ihn entdeckt hat. Das bedeutet, er muss dir die korrigierte Abrechnung so schnell wie möglich zukommen lassen.
• •Du hast den Fehler verursacht: Wenn du beispielsweise falsche Angaben gemacht hast (z.B. zur Personenzahl in deiner Wohnung) und dadurch ein Fehler in der Abrechnung entstanden ist, kann der Vermieter den Fehler auch nach Ablauf der Frist korrigieren.

Merke: Der Vermieter muss dir immer plausibel erklären, warum er die Abrechnung korrigiert und warum er den Fehler nicht früher entdeckt hat.

Was passiert, wenn die zweite Abrechnung eine Nachzahlung fordert?

Wenn die zweite Abrechnung eine Nachzahlung von dir verlangt, solltest du sie ganz genau prüfen. Achte darauf, ob der Vermieter die Korrekturfrist eingehalten hat und ob er den Fehler plausibel erklärt.

Wenn du der Meinung bist, dass die Nachforderung ungerechtfertigt ist, solltest du schriftlich Widerspruch einlegen. Am besten per Einschreiben mit Rückschein, damit du einen Nachweis hast.

Was, wenn ich durch die zweite Abrechnung Geld zurückbekomme?

Na, das ist doch mal eine gute Nachricht! Auch hier gilt: Die Rückzahlung muss dir innerhalb einer angemessenen Frist erstattet werden. Was "angemessen" ist, ist nicht genau definiert, aber in der Regel sollte das Geld innerhalb weniger Wochen auf deinem Konto sein.

Was, wenn mein Vermieter zu spät korrigiert?

Wenn dein Vermieter die Abrechnung erst nach Ablauf der Frist zu deinen Ungunsten korrigiert, musst du die Nachforderung in der Regel nicht bezahlen. Das gilt auch, wenn der Vermieter den Fehler hätte früher entdecken können.

BGH-Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen betont, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist einhalten muss (z.B. BGH, Urteil vom 28. Oktober 2009 – VIII ZR 164/08). Die Einhaltung der Frist dient dem Schutz des Mieters.

Was tun, wenn ich mir unsicher bin?

Wenn du dir unsicher bist, ob die zweite Nebenkostenabrechnung korrekt ist oder ob du die Nachforderung bezahlen musst, solltest du dir professionelle Hilfe suchen.

• •Mieterverein: Dein lokaler Mieterverein kann dir bei der Prüfung der Abrechnung helfen und dich rechtlich beraten.
• •Anwalt für Mietrecht: Ein Anwalt für Mietrecht kann deine Rechte durchsetzen und dir bei Streitigkeiten mit deinem Vermieter helfen.

Praktische Tipps für dich:

• •Prüfe jede Nebenkostenabrechnung sorgfältig: Egal ob erste oder zweite Abrechnung, nimm dir die Zeit, sie genau anzuschauen.
• •Fordere Belege an: Du hast das Recht, die Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen. Das hilft dir, die Abrechnung besser zu verstehen und Fehler zu entdecken.
• •Lege rechtzeitig Widerspruch ein: Wenn du Fehler entdeckst, lege innerhalb der Einspruchsfrist Widerspruch ein.
• •Dokumentiere alles: Bewahre alle Abrechnungen, Belege und Schriftwechsel mit deinem Vermieter sorgfältig auf.

Fazit: Zweite Chance für Vermieter, aber nicht unbegrenzt

Eine zweite Nebenkostenabrechnung ist nicht gleich ein Grund zur Panik. Dein Vermieter darf Fehler korrigieren, aber er muss sich dabei an bestimmte Fristen halten. Du solltest jede Abrechnung sorgfältig prüfen und deine Rechte kennen. Wenn du dir unsicher bist, scheue dich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. So behältst du den Überblick und kannst sicherstellen, dass du nicht zu viel bezahlst. Und denk dran: Wissen ist Macht! Je besser du dich auskennst, desto besser kannst du deine Interessen vertreten.