Zweitwohnsitz des Vermieters im selben Haus: Dürfen die Kosten anteilig in der Nebenkostenabrechnung auftauchen?

Na, wieder mal 'ne Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt, bei der du stutzig geworden bist? Besonders knifflig wird's, wenn dein Vermieter im selben Haus wohnt und plötzlich Kosten auftauchen, die irgendwie nach seiner privaten Nutzung aussehen. Keine Panik, das Problem kennen viele Mieter! Lass uns mal genauer anschauen, was Sache ist, wenn dein Vermieter einen Zweitwohnsitz im Haus hat und wie sich das auf deine Nebenkostenabrechnung auswirken kann.

Vermieter wohnt im Haus: Was darf er abrechnen?

Grundlegend gilt: Als Vermieter darf er nur die Kosten auf dich umlegen, die tatsächlich für das Gebäude und die gemeinschaftlich genutzten Flächen entstanden sind. Das bedeutet: Kosten für seinen privaten Wohnraum, egal ob Haupt- oder Zweitwohnsitz, haben in deiner Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen!

Das Problem ist natürlich oft, dass sich private und gemeinschaftliche Nutzung schwer trennen lassen. Stell dir vor, dein Vermieter wohnt im Erdgeschoss und nutzt den Garten mit. Oder er hat ein Arbeitszimmer in seiner Wohnung, von wo aus er die Hausverwaltung macht. Wo genau verläuft die Grenze?

Der Zweitwohnsitz des Vermieters: Doppelt gemoppelt?

Wenn dein Vermieter einen Zweitwohnsitz im selben Haus hat, kann das die Sache noch komplizierter machen. Denn er nutzt ja im Prinzip doppelt: Einmal seinen Hauptwohnsitz (vielleicht woanders) und dann noch seinen Zweitwohnsitz im vermieteten Haus. Das bedeutet aber nicht, dass er doppelt so viel Nebenkosten tragen muss!

Was passiert, wenn er den Zweitwohnsitz vermietet?

Das ist der einfachste Fall. Wenn der Vermieter seinen Zweitwohnsitz im Haus an jemand anderen vermietet, dann ist diese Wohnung genauso zu behandeln wie alle anderen Mietwohnungen im Haus. Die Nebenkosten werden anteilig auf die Mieter umgelegt, basierend auf dem vereinbarten Verteilerschlüssel (meistens Wohnfläche).

Was passiert, wenn er den Zweitwohnsitz selbst nutzt?

Hier wird es kniffliger. Der Vermieter darf nicht einfach alle Kosten des Hauses auf die Mieter umlegen und seinen Zweitwohnsitz "kostenlos" bewohnen. Er muss sich an den Kosten beteiligen, und zwar in einem angemessenen Umfang.

Typische Streitpunkte und wie du dich wehren kannst

Lass uns mal die häufigsten Streitpunkte durchgehen:

• •Müllgebühren: Nutzt der Vermieter den Müllcontainer auch für seinen Zweitwohnsitz? Dann muss er sich an den Müllgebühren beteiligen. Allerdings nicht einfach pauschal! Es muss nachvollziehbar sein, wie viel Müll er tatsächlich verursacht.
• •Wasserkosten: Verbraucht der Vermieter mehr Wasser, weil er einen Zweitwohnsitz hat? Auch hier gilt: Er muss sich beteiligen, aber nur am tatsächlichen Mehrverbrauch. Oftmals wird dies über separate Wasserzähler für die einzelnen Wohnungen geregelt.
• •Heizkosten: Das ist oft der größte Streitpunkt! Hat der Vermieter einen eigenen Zähler für seine Wohnung? Wenn ja, ist die Abrechnung relativ einfach. Wenn nicht, muss der Verbrauch geschätzt werden, und da kann es schnell zu Unstimmigkeiten kommen. Hier solltest du genau hinschauen, ob die Schätzung realistisch ist.
• •Gartenpflege: Nutzt der Vermieter den Garten auch für seinen Zweitwohnsitz? Dann muss er sich auch an den Kosten für die Gartenpflege beteiligen. Das kann z.B. durch einen höheren Anteil an den Kosten für den Gärtner geschehen.
• •Stromkosten für Allgemeinstrom: Hier ist es wichtig zu prüfen, ob der Vermieter durch die Nutzung seines Zweitwohnsitzes den Allgemeinstromverbrauch (z.B. für Treppenhausbeleuchtung) erhöht. Wenn ja, muss er sich auch hier anteilig beteiligen.

Was kannst du konkret tun?

1. 1.Achte auf den Verteilerschlüssel: Der Verteilerschlüssel in deinem Mietvertrag legt fest, wie die Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien umgelegt werden. Meistens ist das die Wohnfläche. Stelle sicher, dass die Wohnfläche des Zweitwohnsitzes des Vermieters korrekt berücksichtigt wird.
2. 2.Prüfe die Abrechnung genau: Fordere eine detaillierte Aufschlüsselung der Nebenkosten an. Achte auf Positionen, die dir komisch vorkommen.
3. 3.Hinterfrage und reklamiere: Wenn du Zweifel an der Abrechnung hast, scheue dich nicht, deinen Vermieter zu kontaktieren und nachzufragen. Bitte um Belege, die seine Abrechnung untermauern.
4. 4.Mache einen Vorbehalt: Wenn du dir unsicher bist, ob die Abrechnung korrekt ist, zahle sie unter Vorbehalt. Das gibt dir Zeit, die Abrechnung in Ruhe zu prüfen und gegebenenfalls Einspruch einzulegen.
5. 5.Suche dir professionelle Hilfe: Wenn du alleine nicht weiterkommst, kannst du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden. Die können dir bei der Prüfung der Abrechnung helfen und dich beraten.

BGH-Urteile, die du kennen solltest

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Nebenkostenabrechnung und Vermieterwohnungen befasst. Ein paar wichtige Urteile:

• •BGH, Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 168/03: Hier ging es um die Abgrenzung von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Der BGH hat klargestellt, dass nur Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
• •BGH, Urteil vom 26.11.2003, VIII ZR 301/02: In diesem Fall ging es um die Umlage von Gartenpflegekosten, wenn der Vermieter den Garten auch privat nutzt. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter sich an den Kosten beteiligen muss, wenn er den Garten auch privat nutzt.

Diese Urteile zeigen, dass der BGH Wert darauf legt, dass die Nebenkostenabrechnung fair und nachvollziehbar ist und dass der Vermieter sich nicht auf Kosten der Mieter bereichern darf.

Praktische Tipps für den Alltag

• •Dokumentiere alles: Mache dir Notizen, wenn du den Vermieter den Garten übermäßig nutzen siehst, oder wenn du den Eindruck hast, dass er viel Müll produziert.
• •Sprich mit deinen Nachbarn: Haben deine Nachbarn ähnliche Bedenken? Gemeinsam könnt ihr eure Argumente besser untermauern.
• •Lass dich nicht einschüchtern: Du hast ein Recht darauf, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und Fragen zu stellen. Lass dich nicht von deinem Vermieter einschüchtern.
• •Sei hartnäckig: Manchmal muss man hartnäckig bleiben, um sein Recht zu bekommen. Gib nicht auf, wenn dein Vermieter sich querstellt.

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung kann ein echtes Minenfeld sein, besonders wenn dein Vermieter im selben Haus wohnt und dort vielleicht sogar einen Zweitwohnsitz hat. Lass dich nicht verunsichern! Du hast das Recht, eine faire und nachvollziehbare Abrechnung zu erhalten. Prüfe die Abrechnung genau, hinterfrage zweifelhafte Positionen und scheue dich nicht, dich zur Wehr zu setzen. Mit den richtigen Informationen und etwas Hartnäckigkeit kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel bezahlst! Und denk dran: Im Zweifel lieber einmal mehr beim Mieterverein nachfragen, bevor du auf ungerechtfertigten Kosten sitzen bleibst. Viel Erfolg!